Mua vào hay chờ giá giảm tiếp?

Hiện tại tâm lý người mua BĐS đang hết sức dao động trước sự phức tạp của thị trường đặc biệt là những chiêu tung hỏa mù của một số doanh nghiệp khi tuyên bố bán tháo, giảm giá. Giá BĐS bao nhiêu là hợp lý, và giá còn giảm tiếp hay không?

• >> Dòng tiền mới đang đổ về nhà đất?/
• Thị trường BĐS năm 2012: Khó khăn và cơ hội

Tâm lý người mua đang dao động

Thị trường bất động sản mấy ngày qua thực sự được hâm nóng bởi những thông tin giảm giá “sốc” từ nhiều dự án, nhất là các dự án trong Tp.HCM. Chưa biết thực hư các dự án này thế nào, nhưng ngay lập tức, nó tác động của nó tới thị trường bất động sản một cách mạnh mẽ.

Với việc công bố giảm giá của Petro Vietnam Landmark (quận 2, Tp.HCM) từ hơn 21 triệu đồng/m2 xuống còn 15,5 triệu/m2, PVL đã làm thị trường bất động sản vốn trầm lắng suốt một thời gian dài trở nên “náo loạn”.

Theo tính toán của giới đầu tư bất động sản, việc giảm giá đó “vẫn là chưa đủ” vì, thực tế theo nhẩm tính của họ, giá thành xây dựng, giá đất, cộng với mọi khoản chi phí (kể cả phí bôi trơn), lợi nhuận định mức... thì giá bán ra của căn hộ cũng chỉ khoảng 13 triệu đồng/m2.

Thế nhưng, mức giảm gần 30% để cắt lỗ và tuyên bố nếu bán với giá đó, PVL chấp nhận lỗ đã khiến không ít những nhà đầu tư BĐS nghĩ tới một viễn cảnh trong tương lai gần “các dự án trong thời gian tới sẽ còn giảm giá mạnh hơn nữa”, và vì vậy các giao dịch mua bán trên thị trường gần như ngừng hẳn.

Thị trường bất động sản "náo loạn" sau nhưng công bố giảm giá "sốc"

Còn theo giới đầu tư bất động sản, việc giảm giá gây sốc của PVL còn nhiều điểm mâu thuẫn. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng, việc PVL công bố giảm giá bán gần 30% và chập nhận chịu lỗ 30%, nếu đúng như vậy, thì đây là tín hiệu tốt cho người mua nhà.

Không chỉ ở Tp.HCM, tại thị trường Hà Nội, nơi cách Tp.HCM hàng nghìn km, “sức nóng” của việc giảm giá “sốc” cũng khiến nhiều dự án chuẩn bị tung ra thị trường và lên kế hoạch quảng cáo trên báo chí thì đều dừng lại hết.

Giám đốc một công ty bất động sản ở Hà Nội cho biết, việc giảm giá của PVL này đã ảnh hưởng rất xấu đến tâm lý của người mua. Thời điểm này, chính là cơ hội để khách hàng có thể mua được những sản phẩm với mức giá hợp lý nhất, nhưng việc đưa ra mức giảm giá như PVL đã khiến thị trường náo loạn, còn người mua thì lầm tưởng “sẽ còn giảm giá nữa”.

“Giờ có thông tin như vậy, nhiều dự án chuẩn bị tung ra bán cũng sẽ dừng lại hết, thậm chí nhiều doanh nghiệp còn tuyên bố, không có chuyện giảm giá hay chiết khấu gì nữa”, vị giám đốc này nhấn mạnh.

Có nên mua nhà thời điểm này?

Thời gian gần đây, có thể thấy, phân khúc bất động sản trung bình khá ở thị trường Hà Nội thường được chào bán với mức trên dưới 20 triệu đồng/m2. Đây là mức giá có thật và nhiều khách hàng đã mua được những căn hộ với mức giá như vậy. Câu hỏi đặt ra, mức giá này đã là giá chấp nhận được chưa?

Theo tính toán của giới trong nghề, để xây thô 1 chung cư trên 20 tầng, thì chi phí xây thô khoảng 8 triệu đồng/m2, 3 triệu đồng tiền hoàn thiện, như vậy, giá thành xây dựng là khoảng 11 triệu đồng/m2 cho chung cư trung bình khá.

Chi phí cho tiền đất (tính theo giá đất thị trường) ít nhất 3 – 4tr/m2. Như vậy, giá mỗi m2 khoảng 14 triệu đồng.

Nếu bài toán chỉ đơn giản tính chi phí sản xuất thì rõ ràng giá thành còn có thể giảm xuống thấp hơn nữa.

Tuy nhiên, đại đa số các doanh nghiệp bất động sản khi đầu tư xây dựng, gần như không có doanh nghiệp nào đủ tiềm lực tài chính để bỏ ra 100% vốn, nguồn vốn phải đi vay ít nhất là 50%, với mức lãi suất hiện tại là 25%/năm.

Một dự án xây dựng trong vòng 2 năm, nên mất 50% tiền lãi suất. Ví dụ, giá thành xây dựng là 14 triệu đồng/m2 thì đi vay 50% vốn, tức là sẽ mất thêm 7 triệu đồng/m2. Mức lãi suất là 25%/năm, 2 năm là 50% của 7 triệu đồng, tức là 3,5 triệu đồng/m2. Tính chung lại với chi phí xây dựng, như vậy mỗi m2 có giá thấp nhất là 17,5 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, bài toán kinh doanh còn phải tính thêm các chi phí khác như chi phí cơ hội, quảng cáo, tiếp thị, bán hàng,…

Do vậy, theo nhận định của giới đầu tư bất động sản, thị trường trầm lắng với mức giá trên dưới 20 triệu đồng/m2 đối với các dự án trung bình khá đã là mức giá tối thiểu có thể giảm. Thời gian tới, thị trường nếu tiếp tục đi xuống, thì phân khúc này vẫn không thể giảm.

(Theo VTCnews)

Chọn nhóm BĐS dẫn dắt thay thế: "Sai lầm" hay "mưu đồ"?

Như nhận định tuần trước của chúng tôi, các cổ phiếu Ngân hàng đặc biệt sàn HSX chính thức đi xuống. Cổ phiếu EIB – STB dư bán sàn hàng loạt, điều này tác động rất lớn tới sự đi lên của các cổ phiếu Ngân hàng còn lại là HBB – SHB.

Thực tế mà nói vùng giá của cổ phiếu ngân hàng hiện tại quá cao, STB đã tiến đến vùng đỉnh cao nhất của năm 2009, còn EIB thì đã tạo nên mức đỉnh mới. Việc điều chỉnh là không thể tránh khỏi, tuy nhiên nhiều NĐT không quan tâm và để ý nên đã bị hút theo.

Về ngắn hạn NĐT không nên giữ những cổ phiếu đậm tính đầu cơ

Nhóm cổ phiếu Tài chính là Ngân hàng và Chứng khoán đã mất nhiệt, CT chứng khoán FLC (FLCS) đã từng nêu ra rằng, những “kẻ dẫn dắt” sẽ tìm tới nhóm cổ phiếu khác tiếp tục cuộc chơi. Chúng ta đã nhìn thấy dòng BĐS được lựa chọn thay thế nhóm Ngân hàng – Tài chính tiếp bước dẫn thị trường. Các Cổ phiếu NTL- HAG – HDG – VCG – SJS - ITC – LCG … tăng với lực mua khá tốt. Hẳn phải có lý do khi nhóm cổ phiếu BĐS lại được chọn của “kẻ dẫn dăt”? Thứ nhất nhóm này trước đây luôn là tâm điểm của thị trường mỗi con sóng. Thứ hai, lãi suất huy động sắp giảm 1%, tức trần huy động sắp tới chỉ còn 13%, thị trường BĐS trầm lắng đang bắt đầu có động thái nghe ngóng bởi nhiều người cho rằng “đáy” của BĐS đây rồi (!). Tin tức này liệu có đủ sức hỗ trợ cho cổ phiếu nhóm này tiếp tục bay cao? Tuy nhiên, NĐT cũng cần lưu ý rằng, còn rất nhiều khoản nợ tín dụng BĐS đến nợ phải trả hay đã quá nợ, nhất là “con sóng đất Đông Anh” hiện đang là kỳ hạn phải thanh toán. Điều này đang là áp lực rất lớn đối với người nắm giữ BĐS và có khoản vay từ Ngân hàng. Nhiều chủ đầu tư, các DN bất động sản “lộ” kế hoach kinh doanh năm 2012 với con số “đáng buồn”. Trong khi đó các Ngân hàng đang rất khó khăn về thanh khoản cũng bởi tại nguồn tín dụng BĐS chưa thể thu hồi. Kỳ vọng về việc các Ngân hàng mở hầu bao mạnh lúc này là không khả thi. Vậy việc lực chọn nhóm này dẫn dắt thị trường là bước đi mạo hiểm của “kẻ dẫn dắt” hay là “mưu đồ” giữ nhịp thị trường nhằm thoát được các nhóm cổ phiếu khác?.

Thị trường đang bước vào điều chỉnh, kết thúc phiên cuối tuần qua (9/3), sàn HSX lại một lần nữa được kéo xanh trở lại bởi tác động của nhóm Large Cap. Điều này sẽ tránh cho áp lực bán ra từ khối lượng mua khủng ngày thứ 3 (6/3) về đến tài khoản. Lúc này, tâm lý giữ hay bán sẽ đè nặng lên từng nhà đầu tư. Nếu thị trường không cho thấy dòng tiền quay trở lại tích cực 1-2 phiên sau đó thì áp lực bán là vô cùng lớn, bởi dòng tiền không bền vững này bắt buộc phải bán. Kịch bản chỉ số Vnindex quay về vùng 400-410 điểm là hiện hữu trước khi được Bull lên mạnh mẽ.

Do vậy nhà đầu tư cần quan sát kỹ tuần tới và có kế hoạch mua bán hợp lý bởi khả năng giảm điểm tiếp là rất cao. FLCS chỉ có thể phán đoán rằng, nhóm Ngân hàng sau khi sụt giảm quá mạnh sẽ hồi sinh và quay lại dẫn dắt cho đợt Bull sắp tới. Lúc đó thời điểm mua vào và lướt sóng lại sôi động trở lại, NĐT nên mua cổ phiếu có sẵn đề phòng rủi ro có thể xảy ra. Tuy nhiên, về ngắn hạn là không nên giữ những cổ phiếu đậm tính đầu cơ.

Nguyễn Hữu Bình
(Theo DĐDN)

Nghị định 69: Vẫn loay hoay sau 4 năm thực hiện

Gần 4 năm triển khai nhưng doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) vẫn loay hoay với Nghị định 69/2009/NĐ-CP.

Khơi thông ách tắc

Dù đã nhiều lần tháo gỡ, nhưng Nghị định 69/2009/NĐ-CP (quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư) vẫn gây ra nhiều khó khăn cho DN, đặc biệt là việc đóng tiền sử dụng đất.

Ông Đặng Đức Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Căn nhà mơ ước (Dream House) cho rằng, không chỉ tiền đồng mất giá mà giá bán BĐS cũng đã xuống mức tương đối thấp, có nơi giảm đến 50%, nếu tiếp tục tạo “cơn sốt” về giá, chắc chắn DN sẽ chịu lỗ. Nguyên nhân là do chi phí DN bỏ ra để sở hữu được khu đất không nhỏ.

Theo đó, việc tính tiền sử dụng đất theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP lẫn ứng tiền đền bù, giải phóng mặt bằng theo giá thị trường đã khiến DN “đuối” vì nguồn vốn huy động đang trong thế eo hẹp.

Dẫn chứng về tác động của Nghị định 69, ông Thành nhấn mạnh, thông tin từ Cục Thuế cho rằng đã có đến vài trăm hồ sơ (dự án) không đóng được tiền sử dụng đất dẫn đến nhiều công trình, đặc biệt là dự án nhà ở bị ách tắc.

Để tháo gỡ vướng mắc này, ông Thành kiến nghị: hoặc các cơ quan quản lý tạo điều kiện cho DN đóng tiền sử dụng đất thấp, nhằm giúp DN vượt qua giai đoạn khủng hoảng; hoặc Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính xem xét “khơi thông” nguồn vốn cho DN tiếp cận.

Đồng thời, tiền sử dụng đất hay bảng giá đất cũng cần xác định mức chuẩn, tránh tình trạng lập lờ, thiếu minh bạch.

Riêng ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House), cho rằng, so với nhiều nơi trên thế giới, giá BĐS của Việt Nam khá cao. Nguyên nhân xuất phát từ cơ cấu giá thành, thủ tục, chi phí vay và chi phí quản trị.

Hiện, giá đền bù, giải phóng mặt bằng (GPMB) ngày càng tăng cao và chiếm tỷ không nhỏ trong chi phí đầu vào. Ngoài ra, cũng cần nói thêm rằng, yếu tố quy hoạch luôn làm cho giá đền bù đi trước bảng giá đất do các địa phương xây dựng hàng năm.

Do đó, nhà đầu tư khi tính cơ cấu giá, đã thấy lỗ. Hơn nữa, tính thanh khoản của thị trường nhà đất hiện nay rất yếu nên DN cũng không muốn làm.

Chính vì vậy, các cơ quan quản lý đất đai, thuế...cần đưa ra giải pháp linh hoạt, trước hết là tiền sử dụng đất, cần xác định lại quy mô dự án, khu vực và định giá phù hợp cho từng dự án.

Ra 7, vào 3

Không chỉ tác động đến chi phí đầu vào (giá đền bù, tiền sử dụng đất), điều mà nhiều DN BĐS thắc mắc là mức khấu trừ tiền sử dụng đất theo Nghị định 69. Trong khi chưa thu được lợi từ dự án, ngay từ đầu, DN đã bỏ ra khá nhiều khoản phí.

Cụ thể, theo quy định, Nhà nước khi giao đất cho DN phải là “đất sạch”, tức nhiệm vụ đền bù là câu chuyện của cơ quan quản lý. Tuy nhiên, tại hầu hết các dự án, DN phải ứng tiền trước để GPMB. Như vậy, “vô tình” DN phải đóng tiền sử dụng đất đến hai lần.

Ông Trương Phú Cường, Tổng giám đốc ECI Land, cho rằng, giá đất hiện nay không phải là cao mà là... quá cao. Để có “đất sạch”, DN phải thỏa thuận với dân mức giá ngày càng tiệm cận với giá thị trường.

Doanh nghiệp bỏ ra 2 triệu đồng đền bù, nhưng khi đóng tiền sử dụng đất thì chỉ được khấu trừ... 3%. Còn ông Lâm Văn Chúc, Chủ tịch HĐQT Công ty Địa ốc Phúc Đức, cũng nhấn mạnh, phía chủ đầu tư khi đền bù phải căn theo giá thị trường nhưng khi khấu trừ tiền sử dụng đất thì họ khó có được mức khấu trừ trên cơ sở này.

“Theo đó, DN đền bù 3 triệu đồng/m2 nhưng khung giá đất quy định (tại khu vực có dự án) là 500.000 đồng/m2, điều này đồng nghĩa với việc doanh nghiệp phải gánh 2,5 triệu đồng/m2.

Chi phí tăng cao sẽ khiến nhiều dự án chậm triển khai bởi quá trình đền bù tiếp tục kéo dài”, ông Chúc nói. Trên thực tế, không chỉ DN BĐS tại TP.HCM gặp vướng mắc từ Nghị định 69, mà ở một số địa phương khác như: Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, nơi có nhiều dự án du lịch, nhà ở “tỷ đô” cũng đang bị chựng lại.

Và một trong những nguyên nhân được xác định là do dự án được cấp phép năm 2007 - 2008, đã xây dựng mức giá đền bù theo Nghị định 123/2007/NĐ-CP, đã thỏa thuận đền bù được hơn 1/3 nhưng tiến độ dự án trở nên “giậm chân tại chỗ” do những quy định mới từ Nghị định 69, đã khiến người dân (đã nhận tiền đền bù lẫn chưa) không chịu di dời và yêu cầu xây dựng khung giá đền bù mới.

Trước những khúc mắc của DN BĐS đối với câu chuyện đền bù và đóng tiền sử dụng đất theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP, ông Huỳnh Khánh Hiệp, Phó giám đốc Sở Công Thương Tp.HCM, kiến nghị, Thành phố cùng các bộ, ngành liên quan cần có buổi làm việc trực tiếp với DN BĐS Tp.HCM về Nghị định này trong thời gian tới, nhằm nhanh chóng tháo gỡ khó khăn hiện tại về chi phí đầu tư của họ.

(Theo DNSG)

Quy hoạch nhiều dự án tại Hà Đông lại bị điều chỉnh

Một lần nữa, quy hoạch của nhiều dự án phía Tây Hà Nội, trong đó có nhiều dự án đã đi vào ổn định tại Hà Đông lại được xới lên, điều chỉnh lại.

Gần 4 năm sau ngày Hà Tây sáp nhập về Hà Nội, quy hoạch của nhiều dự án tại phía Tây được phê duyệt trước ngày sáp nhập một lần nữa được xới lên, điều chỉnh cho phù hợp với khớp nối của Thủ đô. Trong đó, nhiều dự án đã đi vào ổn định tại quận Hà Đông cũng không là ngoại lệ.

Theo Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội, tình trạng nhiều dự án đô thị tại phía Tây Hà Nội bị chồng lấn ranh giới quy hoạch, chồng lấn hạ tầng kỹ thuật và thiếu hạ tầng xã hội khiến việc đấu nối các dự án và các quy hoạch theo định hướng quy hoạch chung của Thủ đô gặp nhiều khó khăn. Ví dụ, khu vực đường Lê Trọng Tấn (quận Hà Đông) đang có sự chồng lấn ranh giới giữa đất quy hoạch và đất dịch vụ. Tại khu vực phường Hà Cầu, tình trạng đất dịch vụ và đất phục vụ Trung tâm hành chính cũng có sự chồng lấn. Trong khi đó, Khu đô thị Phú Lương lại thiếu hạ tầng xã hội… Vì vậy, để đảm bảo việc khớp nối theo đúng quy hoạch được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, sắp tới, hàng loạt dự án khu vực phía Tây, trong đó, có nhiều dự án tại quận Hà Đông sẽ tiếp tục phải điều chỉnh.

Một số dự án bất động sản thuộc khu vực quận Hà Đông sẽ có nhiều xáo trộn

Quá trình điều chỉnh quy hoạch không chỉ diễn ra với các dự án đang tạm dừng chờ rà soát, mà nhiều dự án đô thị đã triển khai, đang trong quá trình hoàn thiện cũng sẽ bị điều chỉnh.

Cụ thể, theo Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội, trừ những phần dự án chủ đầu tư đã triển khai xây dựng sẽ được giữ nguyên hiện trạng còn những khu vực chủ dự án chưa triển khai sẽ bị đề nghị điều chỉnh cho phù hợp. Thậm chí, ngay cả những khu vực dự án đã triển khai cũng sẽ phải hy sinh để đảm bảo cho việc đấu nối chung.

Lý giải tình trạng khu vực phía Tây Hà Nội có nhiều sự điều chỉnh quy hoạch, KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Hà Nội cho rằng, việc Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội đã khiến số lượng dự án đô thị của Hà Nội tăng mạnh, lên tới 751 dự án. Trong đó, nhiều dự án có chất lượng quy hoạch chưa tốt do việc phê duyệt dự án tại Hà Tây trước kia chỉ mất khoảng 2 ngày. Vì thế, nhiều dự án phải tạm dừng để rà soát lại quy hoạch.

Một nguyên nhân khác khiến nhiều dự án phải điều chỉnh vì Hà Tây trước kia không có hành lang xanh, nên khi về Hà Nội, nhiều dự án tiếp giáp hành lang xanh phải tạm đình chỉ để rà soát và điều chỉnh khớp nối quy hoạch này. Thậm chí, có dự án đã có quy hoạch chi tiết, chủ dự án đã phân lô bán nền cũng vẫn phải chịu sự điều chỉnh. Vì vậy, theo KTS Đào Ngọc Nghiêm, khi quy hoạch phân khu hoàn thiện, nhiều dự án BĐS và thị trường BĐS Hà Nội, nhất là một số dự án thuộc khu vực quận Hà Đông sẽ có nhiều xáo trộn.

Cũng theo KTS Đào Ngọc Nghiêm, tại khu vực phía Tây, không chỉ nhiều dự án khu vực quận Hà Đông mới bị ảnh hưởng. Bởi với định hướng phát triển của Hà Nội hiện nay, nhiều dự án nằm dọc trục Đại lộ Thăng Long sẽ phải dừng lại hẳn. Những dự án may mắn không bị dừng cũng sẽ bị điều chỉnh từ quy mô dân số, quy mô quy hoạch, đến loại hình nhà ở do phải tuân theo định hướng mới của Thành phố.

Theo tìm hiểu của Đầu tư Chứng khoán, đến nay, Hà Nội đã hoàn thành được 5/17 quy hoạch chi tiết phân khu đô thị. Trước khi các quy hoạch phân khu hoàn thành, nhiều chủ dự án đã mất ăn mất ngủ lo cho số phận dự án của mình. Một khi quy hoạch phân khu được công bố, ắt hẳn nhiều chủ dự án sẽ phải giật mình hơn nữa. Thật khó có thể tưởng tượng kịch bản thị trường bất động sản Hà Nội khi ấy sẽ ra sao, nếu hàng loạt dự án đã phân lô, bán nền, như đô thị mới Dương Nội hay Lê Trọng Tấn lại bị điều chỉnh cho khớp nối quy hoạch Thủ đô!

Theo DTCK