Người dân cần giàu hơn để mua nhà

Bối cảnh thị trường cho thấy, thay đổi để tồn tại và phát triển giờ đây đã là một lẽ tất yếu với các doanh nghiệp bất động sản. Ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Savills Hà Nội đã có nhiều chia sẻ thú vị về vấn đề này.

Trở lại mặt đất

- Ở thời điểm cuối năm 2011, ông từng đưa ra nhận định khá lạc quan về thị trường bất động sản Việt Nam và đưa ra khuyến nghị không nên bỏ qua phân khúc thị trường căn hộ. Đến thời điểm này, ông có còn lạc quan không và nhìn nhận về cơ hội thành công đối với các chủ đầu tư ở phân khúc này như thế nào?

Nếu không xác định được thế mạnh và tầm nhìn trong tương lai, doanh nghiệp sẽ không tái cấu trúc được.

Huy động vốn là một câu chuyện dài và chúng ta đã bàn đến quá nhiều trong thời gian qua. Do đó tôi không muốn nói tới câu chuyện doanh nghiệp thiếu vốn như thế nào nữa. Điều mà tôi muốn bàn ở đây là làm thế nào để có vốn. Tôi nghĩ, doanh nghiệp cần phải thẳng thắn nhìn nhận thực lực tài chính của mình để tìm ra giải pháp sử dụng nguồn vốn đó như thế nào cho hiệu quả. Các chủ đầu tư nên dựa vào năng lực tài chính của họ hơn là phụ thuộc vào nguồn vốn huy động từ bên ngoài.
Huy động vốn là một câu chuyện dài và chúng ta đã bàn đến quá nhiều trong thời gian qua. Do đó tôi không muốn nói tới câu chuyện doanh nghiệp thiếu vốn như thế nào nữa. Điều mà tôi muốn bàn ở đây là làm thế nào để có vốn. Tôi nghĩ, doanh nghiệp cần phải thẳng thắn nhìn nhận thực lực tài chính của mình để tìm ra giải pháp sử dụng nguồn vốn đó như thế nào cho hiệu quả. Các chủ đầu tư nên dựa vào năng lực tài chính của họ hơn là phụ thuộc vào nguồn vốn huy động từ bên ngoài.
Đúng là giờ ai cũng nói đến việc phải tái cấu trúc lại để thích ứng với thị trường. Nhưng nói thì dễ, hiểu đúng và làm đúng tái cấu trúc như thế nào mới là chuyện khó. Chúng ta cần phải hiểu rằng, việc phải thay đổi này là do nguyên nhân khách quan, tức là những khó khăn của hoàn cảnh bên ngoài tác động khiến bản thân mỗi doanh nghiệp phải thay đổi. Trước tiên, doanh nghiệp cần phải nghiêm túc xác định lại giá trị của mình xem đâu là những điểm mạnh giúp họ đứng vững và khác biệt trên thị trường, từ đó thay đổi phù hợp với điểm mạnh đó. Tôi muốn nhấn mạnh ở đây là sau khi xác định được thế mạnh, các doanh nghiệp cần phải nghiêm túc xác định tầm nhìn trong tương lai. Nếu không làm được việc này, doanh nghiệp sẽ không tái cấu trúc được.
Đúng là giờ ai cũng nói đến việc phải tái cấu trúc lại để thích ứng với thị trường. Nhưng nói thì dễ, hiểu đúng và làm đúng tái cấu trúc như thế nào mới là chuyện khó. Chúng ta cần phải hiểu rằng, việc phải thay đổi này là do nguyên nhân khách quan, tức là những khó khăn của hoàn cảnh bên ngoài tác động khiến bản thân mỗi doanh nghiệp phải thay đổi. Trước tiên, doanh nghiệp cần phải nghiêm túc xác định lại giá trị của mình xem đâu là những điểm mạnh giúp họ đứng vững và khác biệt trên thị trường, từ đó thay đổi phù hợp với điểm mạnh đó. Tôi muốn nhấn mạnh ở đây là sau khi xác định được thế mạnh, các doanh nghiệp cần phải nghiêm túc xác định tầm nhìn trong tương lai. Nếu không làm được việc này, doanh nghiệp sẽ không tái cấu trúc được.
Rất cảm ơn bạn về câu hỏi liên quan tới công việc "bếp núc" của những người làm tư vấn như chúng tôi. Trong quá khứ, tư vấn chưa phải là đối tượng để các nhà đầu tư tìm đến. Nhưng hiện nay mọi thứ đã có nhiều thay đổi khi ngày càng có nhiều nhà đầu tư tìm đến với những công ty tư vấn. Điều đó cho thấy một tín hiệu tích cực là thị trường sẽ dần trở nên chuyên nghiệp hơn. Tôi muốn giải thích nhiều hơn một chút để mọi người hiểu rằng không phải các công ty tư vấn giải pháp nào thì nhà đầu tư sẽ phát triển dự án đúng như sự tư vấn đó. Quyết định cuối cùng về việc phát triển dự án như thế nào là do các chủ đầu tư quyết định. Chúng tôi có nhiệm vụ tư vấn các sự lựa chọn phát triển sao cho chủ đầu tư sử dụng hiệu quả nhất và tốt nhất cho dự án bất động sản của mình. Nghĩa là chuẩn bị các phương án và thuyết phục phương án nào là tốt nhất cho hoàn cảnh của khách hàng.
Rất cảm ơn bạn về câu hỏi liên quan tới công việc "bếp núc" của những người làm tư vấn như chúng tôi. Trong quá khứ, tư vấn chưa phải là đối tượng để các nhà đầu tư tìm đến. Nhưng hiện nay mọi thứ đã có nhiều thay đổi khi ngày càng có nhiều nhà đầu tư tìm đến với những công ty tư vấn. Điều đó cho thấy một tín hiệu tích cực là thị trường sẽ dần trở nên chuyên nghiệp hơn. Tôi muốn giải thích nhiều hơn một chút để mọi người hiểu rằng không phải các công ty tư vấn giải pháp nào thì nhà đầu tư sẽ phát triển dự án đúng như sự tư vấn đó. Quyết định cuối cùng về việc phát triển dự án như thế nào là do các chủ đầu tư quyết định. Chúng tôi có nhiệm vụ tư vấn các sự lựa chọn phát triển sao cho chủ đầu tư sử dụng hiệu quả nhất và tốt nhất cho dự án bất động sản của mình. Nghĩa là chuẩn bị các phương án và thuyết phục phương án nào là tốt nhất cho hoàn cảnh của khách hàng.
- Xin cảm ơn ông!
- Xin cảm ơn ông!

Tôi vẫn giữ nguyên quan điểm của mình: Lạc quan! Bởi lẽ trong kinh doanh thắng bại là chuyện thường tình. Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua hơn một thập kỷ với nhiều biến động, nhưng chủ yếu vẫn là câu chuyện đạt tăng trưởng và lợi nhuận lớn. Và như một lẽ tất yếu, khi "hoa thơm quả ngọt" của thị trường này đã bị "hái" hết thì giờ là lúc các chủ đầu tư cần phải trở lại mặt đất để lấy lại thăng bằng và tìm ra thế mạnh thực sự để phát triển. Hiện tốc độ đô thị hóa của Việt Nam vẫn đang ở mức cao và nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn còn rất lớn. Thêm vào đó, mặc dù chịu ảnh hưởng của suy thoái kinh tế nhưng chỉ số bán lẻ trong năm vừa qua của Việt Nam vẫn dương. Đó là những tín hiệu vui cho phân khúc thị trường nhà ở. Nhưng tôi khuyến nghị, không nên lạc quan thái quá mà cần phải bình tĩnh chấp nhận rằng thời kỳ kinh doanh bất động sản dễ dàng đã qua. Giờ là lúc chúng ta nhìn nhận lại bản chất thị trường để tìm ra hướng phát triển mới và bền vững hơn.

- Nhưng rõ ràng cái khó đầu tiên của toàn bộ thị trường hiện nay vẫn là… tiền đâu để xây dựng và phát triển, thưa ông?

Có rất nhiều kênh huy động vốn từ đại chúng hoặc tìm đối tác. Kênh huy động phổ biến nhất là từchứng khoán. Nhưng đáng tiếc là kênh huy động này đang bị bế tắc do chúng ta không làm đúng cách và thông tin công bố chưa hoàn toàn minh bạch, chính xác. Một kênh nữa là huy động vốn từ trong dân. Để thu hút được nguồn vốn thực từ dân thì ngay từ thời điểm phát triển ý tưởng dự án chủ đầu tư nên có những chiến lược về sản phẩm, đối tượng khách hàng mục tiêu và giá bán phù hợp. Việc tư vấn phát triển dự án nên có sự tham gia khách quan của một công ty tư vấn chuyên nghiệp.

Ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Savills Hà Nội.

Đừng mong giá nhà đất tiếp tục giảm

- Lúc này có rất nhiều khuyến nghị về việc tái cấu trúc thị trường bất động sản. Từ góc nhìn của chuyên gia, theo ông, việc tái cấu trúc này cần phải tiến hành như thế nào để thực chất và không trở nên hình thức hay trào lưu? Theo ông, làm sao để một doanh nghiệp có thể tái cấu trúc thành công?

- Có những doanh nghiệp cho rằng, ở giai đoạn nóng của thị trường bất động sản, họ được các công ty tư vấn đầu tư vào phân khúc hạng sang, nhưng sau đó chính phân khúc này lại dư thừa và không tìm thấy cơ hội để bán hàng. Giờ đây lời khuyên được đưa ra là ưu tiên phân khúc giá rẻ. Với những công ty tư vấn, thời điểm này có cần phải thay đổi cách nhìn nhận thị trường và cách thức tư vấn?

Trong thời điểm này, tôi vẫn cho rằng phân khúc cao cấp vẫn có thị trường và sức sống riêng. Những lời khuyên về việc phát triển phân khúc nhà giá rẻ mà các công ty tư vấn đang đưa ra là dựa trên mặt bằng chung của thị trường. Hãy coi thị trường bất động sản như một kim tự tháp. Đã có một thời gian chúng ta quá chú trọng phát triển phần ngọn mà quên đi rằng phần đế mới là thuộc về đại bộ phận dân chúng. Đó là lý do tại sao mà hiện nay các nhà tư vấn thường khuyên các chủ đầu tư hướng tới phân khúc giá rẻ, trung bình. Nhưng nói như vậy không có nghĩa là nếu có một dự án cụ thể tôi không khuyên họ đừng làm hạng sang. Nếu lô đất của dự án đẹp, chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, họ có tầm nhìn xa thì chúng tôi hoàn toàn có thể khuyến nghị họ nên xây căn hộ cao cấp. Bởi nếu xây các căn hộ bình dân thì hoàn toàn nằm trong khả năng của họ, nhưng điều đó sẽ làm giảm giá trị của dự án đi rất nhiều.

Với tình hình thị trường hiện nay, tôi nhận thấy các nhà đầu tư đã bình tĩnh hơn trước rất nhiều. Điều mà tôi khuyên họ trước sau như một là cần phải kiên nhẫn, đối mặt và sáng tạo trước khó khăn. Nhiệm vụ của tôi là giúp các khách hàng, các chủ đầu tư nhìn nhận khách quan với hiện thực: không quá lạc quan cũng không quá bi quan, đánh giá đúng tiềm năng lô đất của mình.

- Đến thời điểm này có thể nói mối quan hệ giữa người mua và chủ đầu tư đã tốt đẹp hơn khi "quyền lực" đang nằm trong tay người mua. Nhưng đích cuối cùng là người mua mua được bất động sản lại vẫn chưa thể đạt được, thưa ông?

Đây là một quan sát rất chính xác. Trước kia để mua được nhà thì người ta phải xếp hàng, nhưng nay thì chủ đầu tư lại "gõ cửa" từng nhà để mời chào mua hàng. Nhưng việc người mua đang có nhiều quyền hơn lại không đồng nghĩa với việc có nhiều giao dịch trên thị trường. Thị trường bất động sản của Việt Nam đã trải qua một thời gian dài quyền lực thuộc về người bán, nên khi chuyển dần quyền sang người mua cần phải có một giai đoạn "quá độ" và chúng ta cần phải chờ đợi. Hiện các chủ đầu tư đã biết lắng nghe xem người mua cần gì, và trong thời gian tới sẽ có thêm nhiều sản phẩm phù hợp với năng lực tài chính của người sử dụng cuối cùng. Tuy nhiên, chúng ta không nên trông chờ vào việc giá nhà sẽ tiếp tục giảm sâu bởi mọi thứ đều có giới hạn. Một "vấn đề" cần phải bàn đến ở đây là làm thế nào để ngày càng có nhiều người dân giàu có hơn để có thể mua được nhà.

Hiện tốc độ đô thị hóa của Việt Nam đang ở mức cao và nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn còn rất lớn. Thêm vào đó, mặc dù chịu ảnh hưởng của suy thoái kinh tế nhưng chỉ số bán lẻ trong năm vừa qua của Việt Nam vẫn dương. Đó là những tín hiệu vui cho phân khúc thị trường nhà ở. Để thu hút nguồn vốn thực từ dân thì ngay từ thời điểm phát triển ý tưởng dự án, chủ đầu tư nên có những chiến lược về sản phẩm, đối tượng khách hàng mục tiêu và giá bán phù hợp.

BLOG rất mong nhận được bình luận của các bạn xung quanh các đề tài mà chúng ta cùng quan tâm. Xin hãy bấm vào link GỬI BÌNH LUẬN phía dưới bài, viết ý kiến của mình, rồi nhấn phím XUẤT BẢN. Sau đó, điền thông tin theo hệ thống hướng dẫn. Mọi ý kiến của các bạn đều được chúng tôi đón đợi và quan tâm.

Cám ơn các bạn!

Người mua nhà đất không nên giữ tâm lý chờ đợi

Để tự cứu mình, nhiều chủ đầu tư dự án tại Hà Nội đã “xuống nước” hạ giá bán các dự án chung cư để hút dòng tiền về tiếp tục triển khai dự án.

Nếu không chọn gói nội thất, giá bán căn hộ dự án Golden Palace chỉ còn 27-29 triệu đồng/m2. Ảnh: Bình An

Cuối năm 2011, thị trường BĐS đã chứng kiến làn sóng giảm giá mạnh mẽ của phân khúc chung cư. Đi đầu là dự án chung cư VP 3 Linh Đàm và dự án CT3 Cầu Bươu do Cty Bemes làm chủ đầu tư với mức giảm tương ứng khoảng 7 triệu đồng/m2. Đây được đánh giá là đợt giảm giá có một không hai trên thị trường BĐS Hà Nội. Bởi từ trước đến nay, việc giảm giá chỉ diễn ra mạnh tại thị trường TPHCM, còn tại Hà Nội các chủ đầu tư thường rất ngại nhắc đến cụm từ “giảm giá” mà chỉ đưa ra các phương án giảm giá gián tiếp như khuyến mãi tặng quà, tặng sổ tiết kiệm, hỗ trợ lãi suất...

Tuy nhiên, tình hình đã thực sự thay đổi. Sau màn pháo hiệu giảm giá sốc của Cty Bemes, các chủ đầu tư dự án đã bắt đầu chạy đua giảm giá trực tiếp. Đơn cử, mới đây dự án Golden Palace (Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội) do CTCP Đầu tư Mai Linh đã đưa ra chiến lược giảm giá gần 400 triệu đồng/căn hộ cho khách hàng mua dự án. Theo đó, khách hàng chọn gói nội thất hoàn hảo cho căn hộ thì giá bán mỗi mét vuông sẽ khoảng 30-33 triệu đồng/m2. Nếu khách hàng không chọn gói nội thất, chủ đầu tư sẽ trừ tiền từ mức 180-320 triệu đồng/căn cho khách hàng. Giá bán lúc đó sẽ chỉ còn khoảng 27-29 triệu đồng/m2.

Theo ông Trần Đăng Khoa – Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Mai Linh, không có gì đáng xấu hổ khi nói đến giảm giá cả. Nhiều khi giảm giá không chỉ là giảm lãi mà còn còn mất hoàn toàn lợi nhuận. “Tại dự án Golden Palace, việc giảm giá cũng đồng nghĩa với lỗ nhưng để thoát hàng, Cty vẫn phải chấp nhận vì hợp đồng với nhà thầu đã ký, nguyên liệu đã mua, nếu dự án không triển khai thì chủ đầu tư cũng chết. Vì vậy, chúng tôi chấp nhận giảm giá, giảm giá để bán được hàng thu tiền về triển khai, dự án hiện đã xây đến tầng 1 hi vọng khi dự án tiếp tục xây dựng lên cao hơn, khách hàng nhìn thấy họ sẽ muốn mua còn hơn là chọn cách đắp chiếu dự án” - ông Khoa nói.

“Thời gian vừa qua, đã có nhiều chủ đầu tư thất hứa, bội tín khiến cho niềm tin của khách hàng bị lung lay. Trong khi đó, bản thân Cty còn đang thực hiện rất nhiều dự án vì vậy chúng tôi không muốn làm mất lòng tin của khách hàng” - ông Khoa nhấn mạnh.

Theo phân tích của ông Nguyễn Hữu Cường – Ủy viên Hiệp hội BĐS Việt Nam, thị trường BĐS ngày càng xuất hiện nhiều hơn các hình thức khuyến mãi. Thông thường, chủ đầu tư không muốn giảm giá trực tiếp mà họ hay lựa chọn hình thức gián tiếp bởi họ không muốn gây ảnh hưởng đến những khách hàng mua đã mua trước đó. Tuy nhiên, các chủ đầu tư bây giờ đều "chơi rất đẹp" khi áp dụng chiến lược giảm giá họ cũng cam kết giảm cho cả các khách hàng mua trước. Vì vậy, phần thua thiệt của các chủ đầu tư là rất lớn.

“Mọi thứ đều tuân theo quy luật của thị trường, khi chiếc phao cứu sinh duy nhất là ngân hàng không thể tiếp cận được thì chủ đầu tư không có cách nào khác là phải tự cứu mình. Vì vậy để kích cầu, các chủ đầu tư đã áp dụng các hình thức khuyến mãi khác nhau sao cho giá bán giảm xuống. Từ giờ đến cuối năm, thị trường BĐS sẽ ngày càng có nhiều những sản phẩm khuyến mãi giảm giá và sự thua thiệt của chủ đầu tư sẽ ngày càng rõ ràng hơn” - ông Cường nói.

Tuy nhiên, cũng theo ông Cường, BĐS là hàng hóa đặc biệt có giá trị lớn, nếu như khách hàng cứ giữ tâm lý chờ đợi giá giảm nữa rồi mới mua là hết sức sai lầm. Bởi, vị trí BĐS luôn là yếu tố số 1 để quyết định giá bán. Nếu mua trong lúc này, khách hàng sẽ có quyền lựa chọn vị trí, hướng nhà... đẹp và giá rẻ. Trong khi, nếu chờ đợi giá sẽ giảm nhưng những vị trí đẹp sẽ không còn. Trong trường hợp khi thị trường tốt lên, những căn hộ, mảng đất thuộc dự án có vị trí đẹp, hướng đẹp sẽ tăng nhanh còn những căn nhà vị trí xấu sẽ thực sự khó bán và khó tăng giá. Như vậy, việc chờ thị trường giảm nữa không hẳn hiệu quả.

Ở góc độ này, chuyên gia Đặng Hùng Võ nhìn nhận, BĐS ở vị trí thuận lợi, đủ cho một không gian sống thỏa mãn, mức độ tiện lợi gắn với hạ tầng xã hội, phong thủy sẽ chi phối ham muốn sở hữu BĐS hơn là vấn đề giá. Nếu đi buôn thì câu chuyện giá sẽ được đặt lên hàng đầu, còn với nhu cầu tiêu dùng thì đây là lúc lựa chọn những nơi thích hợp.

“BĐS đã có giá trị sử dụng tốt thì lúc này chờ hay mua thì cũng vậy thôi, còn những khu chưa đủ các điều kiện như trên thì giá sẽ xuống tiếp nữa” – ông Võ nhận định.

(Theo Laodong)

BLOG rất mong nhận được bình luận của các bạn xung quanh các đề tài mà chúng ta cùng quan tâm. Xin hãy bấm vào link GỬI BÌNH LUẬN phía dưới bài, viết ý kiến của mình, rồi nhấn phím XUẤT BẢN. Sau đó, điền thông tin theo hệ thống hướng dẫn. Mọi ý kiến của các bạn đều được chúng tôi đón đợi và quan tâm.

Cám ơn các bạn!

Thị trường BĐS: Người mua rủi ro với hợp đồng không chốt giá

Việc tranh mua của giới đầu tư khi thị trường sốt nóng đã gây nhiều hệ lụy đặc biệt với những hợp đồng không chốt giá bán. Người mua đang đối mặt với việc tăng giá như vũ bão của các chủ đầu tư.

Thời điểm thị trường bất động sản nóng sốt, người người đổ xô đi đầu tư. Chính vì, tranh mua mà giờ nhiều người ôm trái đắng khi các chủ đầu tư chiêu theo hợp đồng mà áp giá bán.

Thông thường trong các hợp đồng không chốt giá bán, chủ đầu tư thường ghi một số chữ  “khoảng”, “giá bán sẽ có sự điều chỉnh trong quá trình thực hiện dự án”… tuy nhiên mức độ điều chỉnh, trượt giá thì chủ đầu tư không đưa ra. Chính vì vậy, nhiều người mua nhà giờ phải chịu trượt giá lên đến cả trăm triệu đồng cho một căn hộ, lô đất liền kề.

Cầm thông báo đến chuyển hợp đồng hợp tác đầu tư sang hợp đồng góp vốn cho dự án chung cư tại quận Hà Đông, chị Anh Thư – người mua nhà mới ngã ngửa khi chủ đầu tư đưa ra mức giá bán mới cao hơn cả 5 triệu so với hợp đồng góp vốn. Bức xúc, chị đã kiến nghị với chủ đầu tư thì được lý giải do biến động giá vật liệu tăng vì vậy chủ đầu tư buộc phải tăng giá bán. Hơn nữa trong hợp đồng đã ghi rõ giá sẽ có sự điều chỉnh trong quá trình thực hiện dự án. Vì vậy, chị không có lý do gì để thanh lý hợp đồng.

“Chủ đầu tư yêu cầu tôi nếu không tiếp tục thì có thể chịu phạt và thanh lý hợp đồng. Nhưng nếu thanh lý thì tôi chỉ nhận phần tiền gốc đã ký, còn phần chênh lệch ngoài hợp đồng coi như mất trắng” chị Thư cho biết.

Thời điểm cuối năm 2011 rất nhiều nhà đầu tư mua đất tại dự án Xuân Phương (Từ Liêm, Hà Nội) cũng đã vô cùng bức xúc khi chủ đầu tư dự án đã áp mức giá bán mới chênh hơn lúc đầu hơn 20 triệu đồng/m2.  Theo đó, năm 2007 Tổng công ty Thủy tinh và gốm xây dựng (Viglacera) chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Nhà máy gạch Từ Liêm trên địa bàn xã Xuân Phương, huyện Từ Liêm (Hà Nội) và khu đất thuộc Công ty cổ phần cơ khí và xây dựng Viglacera tại xã Đại Mỗ, huyện Từ Liêm (Hà Nội) sang xây dựng nhà ở để bán.

Trong văn bản 125/TCT-TCKT ngày 8/2/2007, Viglacera cho hay, để tạo điều kiện thuận lợi cho cán bộ công nhân viên các đơn vị trong tổng công ty có nhu cầu mua nhà ở thuộc dự án nói trên, tổng công ty sẽ huy động vốn tối thiểu 20% giá trị 1 căn nhà (khoảng 330 triệu đồng) với thời gian 6 tháng, lãi suất 0,8%/tháng. Những người đăng ký mua căn hộ có vốn góp huy động như trên sẽ được ưu tiên chọn hướng và vị trí lô đất phù hợp với đơn giá chuyển nhượng đất khoảng 8 triệu đồng/m2; đơn giá hoàn thiện 3,5 triệu đồng/m2. Bình quân khoảng 1,657 tỷ đồng/căn nhà, bao gồm cả đất và xây dựng nhà hoàn thiện.

Sau gần 5 năm, mới đây công ty đã gọi khách hàng lên thông báo thanh lý sổ tiết kiệm với lãi suất 0,8%/tháng. Đồng thời, công ty này yêu cầu khách hàng đóng 100% tiền đất với giá 34 triệu đồng/m2 đến 40 triệu đồng/m2 tiền đất và 9,3 triệu đồng/m2 đến 10,8 triệu đồng/m2 tiền xây dựng.

Do phần trượt giá quá nhiều, vì vậy nhiều khách hàng kiến nghị chủ đầu tư tuy nhiên đại diện công ty cho rằng, trong hợp đồng công ty chỉ ghi giá “khoảng” chứ chưa chốt vì vậy công ty có thể điều chỉnh giá bán.

Liên tục trong thời gian gần đây, tranh chấp nảy sinh giữa khách hàng và chủ đầu tư ngày càng xuất hiện nhiều do chủ đầu tư vi phạm cam kết trong hợp đồng như chậm triển khai, tăng giá bán quá cao,… Đặc biệt, thời điểm trước khi chưa có nghị định 71, việc góp vốn dự án đã được thực hiện tràn lan trong khi dự án chưa hoàn chỉnh pháp lý vì vậy chủ đầu tư không dám chốt giá với khách hàng sợ biến động về giá. Do vậy, hầu hết các dự án bán lúa non khách hàng đều phải chấp nhận rủi ro chủ đầu tư tăng giá bán.

Theo luật sư Nguyễn Đức Chính – văn phòng luật sư Chính và cộng sự, trước khi quyết định ký hợp đồng, khách hàng cần phải chú ý xem xét, đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng. Đặc biệt, khi xác định giá mua căn hộ cần phải xem xét kỹ các phụ lục về vật liệu xây dựng, trang trí nội thất, giá đã bao gồm VAT, phí bảo trì chưa? hay giá trên có thay đổi hay không, nếu điều chỉnh giá bán thì phải có một tỷ lệ nhất định phù hợp với quy định pháp luật.

(Theo VnMedia)

Nên mua hay thuê nhà ở?

Với những người lao động ở nước ta, chi phí thuê nhà có khi chiếm tới gần 20% thu nhập, việc trang trải cho cuộc sống đã rất chật vật nói chi đến chuyện tích cóp được tiền để mua nhà?

Tại cuộc họp Ban chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 14/2/2012, phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải đưa ra thông điệp không khuyến khích sở hữu nhà cá nhân! “Các quốc gia có tỷ lệ nhà cho thuê tới 80 – 90%, nhà sở hữu cá nhân rất ít. Nước ta đất chật người đông, chúng ta không khuyến khích sở hữu cá nhân vì không đủ đất làm nhà ở cho dân”, phó Thủ tướng nói. Với giới kinh doanh, thông điệp đó có nghĩa là phát triển mạnh mẽ thị trường nhà cho thuê. Hẳn nhiên, trên thị trường, vẫn còn các cấp và các doanh nghiệp đang nỗ lực xây nhà cho người có thu nhập thấp; nhưng cũng có những doanh nghiệp, nhà đầu tư thực tế hơn, tham gia phát triển thị trường nhà cho thuê. KT&ĐS giới thiệu góc nhìn của KTS Nguyễn Thu Phong, phó Chủ tịch hội Kiến trúc sư Tp.HCM, tổng Giám đốc công ty Nhà Vui qua bài viết 2 kỳ về thị trường nhà cho thuê và cách thức tổ chức thị trường ấy.

Đã có lúc người ta hy vọng căn hộ mini sẽ giải quyết được nhu cầu nhà ở cho nhiều người có mức thu nhập không cao (ảnh minh hoạ). Ảnh: Thu Thuỷ

Là doanh nhân, tôi hiểu, số liệu thống kê phải lấy mẫu ở một mức độ nhất định mới có giá trị. Nhưng cũng vì là một doanh nhân, hàng ngày phải tiếp cận với các nhu cầu thường trực về chỗ ở của nhân viên trong công ty mình nên tôi muốn nêu thực tế từ công ty tôi như một ví dụ.

Ở công ty của tôi, một công ty thiết kế kiến trúc với đặc trưng là các lao động trí thức “cổ cồn trắng” đã hình thành một tỷ lệ khá ổn định nhiều năm nay trong cơ cấu lao động: Nhóm 1, chiếm 40 – 60% nhân viên, là người ngoại tỉnh, gia đình vẫn đang ở địa phương khác và họ về quê ăn tết đều đặn cùng gia đình. Nhóm 2, chiếm 15 – 30% là những người nhập cư mới, có thâm niên làm “cư dân Sài Gòn” dưới mười năm. Nhóm 3, chiếm tỷ lệ dưới 25%, là cư dân Sài Gòn trên 15 năm, tức là có quá trình ăn học phổ thông hoặc sinh trưởng tại đây. Còn lại là một tỷ lệ những xuất xứ đặc biệt khác.

Qua việc phân loại nhanh như trên, dễ dàng thấy các cấp bậc công việc, khả năng thu nhập và mô hình cư trú của họ khác nhau như thế nào. Nhóm 3 thường thành công hơn, có vị trí công việc từ trung bình trở lên, ít khi làm các công việc cấp thấp, và nếu họ tốt nghiệp đại học và có nghề thì họ sớm có vị trí lãnh đạo trong công ty. Lý giải điều này là họ có những thuận lợi nhất định về kinh tế vì gia đình đã ở lâu đời tại thành phố, quan hệ bạn bè công việc thuận tiện, cùng thành đạt, dễ kéo nhau cùng phát triển. Nhìn lại bạn bè dân thành phố quận số chính gốc các trường cấp 3 danh tiếng, tôi thấy hình như ai cũng yên ổn gia thất và nhà cửa tương đối nhờ công việc tốt hay gia đình đủ sức đầu tư từ cha mẹ.

Ngược lại, với nhóm 1 và 2 là cả quá trình “tranh đấu” tồn tại để nhập cư hoà nhập nơi thành phố lớn, kể cả một số bạn rất giỏi chuyên môn, nhưng sự hậu thuẫn gia đình hạn chế sẽ làm giảm sức cạnh tranh phấn đấu trong công việc và đường đời. Và dĩ nhiên các lao động nhập cư trình độ không cao sẽ phải đảm nhiệm các vị trí công việc thấp với thu nhập vừa đủ sống.

Hệ quả của việc phân nhóm này là một sự khác biệt rõ nét trong việc khả năng tiếp cận với khả năng sở hữu nhà ở, hay đơn giản là khả năng tiếp cận các không gian ở đạt tiêu chuẩn.

Cơ hội mua nhà ở không chia đều

Với đa số công nhân ở các khu công nghiệp, khu chế xuất, việc tích cóp để có nhà riêng là việc không hề đơn giản nếu không muốn nói là cực kỳ khó. Ảnh: L.Q.Nhật

Nếu thừa nhận thực tế về sự phân nhóm hiển nhiên như trên, chúng ta cũng sẽ phải thừa nhận một thực tế là người thuộc nhóm 1 và nhóm 2 muốn sở hữu nhà ở, nếu lao động thông thường sẽ phải mất từ 15 – 30 năm, tức là 40 – 50 tuổi mới dám nghĩ đến mái nhà nhỏ xinh hoặc đôi khi cả đời người là không thể. Vì bản thân lao động của họ không thể có thu nhập đủ để mua nhà và sự hỗ trợ từ gia đình là không đáng kể. Còn ở nhóm 1, có điều kiện hơn nên sau 5 – 15 năm lao động, khi trưởng thành 30 – 40 tuổi là đủ để mua nhà ra riêng.

Nếu nhìn vào cơ cấu mua nhà lần đầu của các cặp vợ chồng trẻ, ta sẽ thấy từ mấy nguồn cơ bản: tiền để dành của hai vợ chồng (rất ít ỏi) – tiền cho của cha mẹ hai bên – tiền vay bạn bè, anh chị – tiền vay các tổ chức tín dụng (tiền này chỉ có thể vay khi có tiền đối ứng đủ 30% từ 3 nguồn trước).

Cơ cấu này rất khác biệt giữa nhóm 1, 2 và 3. Nhóm 3 dựa dẫm vào nguồn tiền quan trọng của gia đình cho của hồi môn để mua nhà, nhóm 1, 2 cha mẹ nghèo ở quê gần như không cho con được gì sau thời gian dài nuôi con ăn học là đã quá sức. Ví dụ cụ thể nhất là nhóm 3 dễ có được món tiền khởi sự đầu tiên là tiền mừng cưới của hai họ khá giả sau ngày thành hôn, họ có vốn, tích cóp và tiếp tục để dành cho căn nhà đầu tiên. Nhóm 1, 2 các nhân viên cấp thấp còn đang chật vật ở nhà thuê thì không dám cưới vợ, hoặc cưới bạn gái cùng cảnh ngộ, đòn bẩy tài chính từ gia đình cũng hạn chế vô cùng. Vì vậy sự cách biệt này tưởng chừng như không bù đắp nổi. Có một sự chuyển biến đầy khích lệ khi nhóm 2 hình thành từ những bạn trẻ tài năng lập nghiệp vươn lên trở thành cấp quản lý, khởi sự doanh nghiệp nhỏ, thu nhập tốt hơn, mạnh dạn đón cha mẹ ở quê vào hoặc cùng bạn đời ổn định cuộc sống tại thành phố lớn.

Vậy khi chúng ta nói về nhu cầu nhà ở của phân khúc tuổi 25 – 40 tuổi cho căn nhà đầu tiên với nhu cầu thị trường khoảng 10 – 15 triệu dân còn thiếu nhà ở tại các đô thị Việt Nam là chúng ta nói đến cả 3 nhóm đối tượng vừa phân tích trên. Và chúng ta thấy chỉ có 30% trong số họ có khả năng tiếp cận nhà ở bằng các nguồn vốn trên, 70% là không thể.

Sự chứng minh này cũng chỉ ra rằng phát biểu của phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải về việc phát triển thị trường nhà ở cho thuê là định hướng đúng đắn cần nghiêm túc theo đuổi các biện pháp để khả thi hoá ước nguyện nhà ở cư trú của người dân.

Và thực tế cũng đang diễn ra một quy luật cung cầu nhà ở hết sức đúng theo điều tiết thị trường.

Phân tích đối tượng người trẻ sau khi tốt nghiệp đại học, cao đẳng và dạy nghề đi làm từ độ tuổi 20 – 23 tuổi cho đến 10 – 15 năm sau đó, khi lập gia đình và có con, họ cư trú trong những dạng như thế nào?

Thống kê từ thấp đến cao:
Thuê phòng trọ ở chung bạn bè (rẻ nhất): 3 – 5 m2/người
Thuê phòng trọ ở riêng, hoặc ở chung anh em 2 – 3 người: 7 – 10 m2/người
Thuê phòng trọ độc lập, tiện nghi khép kín 12 – 20 m2/người
Thuê căn hộ nhỏ độc lập: 20 – 25 m2/người
Thuê căn hộ lớn: 30 – 35 m2/người
Sở hữu nhà ngoại thành: 35 – 40 m2/ người
Sở hữu nhà trong hẻm nhỏ: 20 – 25 m2/người
Sở hữu căn hộ trung cấp hay nhà phố hẻm khu vực trung tâm: 30 – 40 m2/người.

Để có một tổ ấm đầu tiên đúng nghĩa tiêu chuẩn cho vợ chồng và con nhỏ, có người đã phải kinh qua tất cả những mùi vị thuê nhà, ở nhờ bà con, mua tích cóp từng thể loại nhà trên. Việc có nhanh chóng đạt được hay không tuỳ thuộc mỗi người. Và sự tiện nghi sẽ quy ra giá thành ở.

Tôi lấy phiếu điều tra 30 nhân viên trong văn phòng mình, có chín người, đạt tỷ lệ 30% đang ở nhà thuê, họ đang cư trú trong cấp độ từ 1 – 3 trong thang bảng trên. Họ phải trả từ 1 – 4 triệu đồng/ cho chi phí thuê nhà hàng tháng từ nhân viên lương tháng năm triệu đến trưởng nhóm 12 triệu/tháng. Như vậy tính nhẩm tiết kiệm nhất, cho cả phương án trưởng nhóm có thu nhập cả hai vợ chồng, thì họ tiêu pha hết 18 – 20% quỹ lương cho việc thuê nhà ở. Tỷ lệ này phải nói là rất cao và chật vật. Số tiền còn lại chỉ đủ để chi phí ăn uống, trang phục, xăng xe và ít ỏi cho giải trí cá nhân, y tế, học tập. Sự để dành tiền cho nhóm 1, 2 ở đây sẽ cực kỳ khó, đừng nói đến chuyện sự tích cóp 1 triệu đồng một tháng nếu có, thì sau bao lâu để có được căn nhà ở xã hội giá trung bình tạm tính 500 triệu đồng.

Bài toán bi quan này cần có những công cụ chính sách, pháp lý và kinh tế kỹ thuật hết sức chi tiết và đồng bộ mới giải quyết được mục tiêu nhân văn cao cả của xã hội chúng ta là người lao động có nhà ở (có nhà ở cho thuê giá hợp lý).

Ở góc độ thị trường, thì giải thể loại cư trú nhà ở như trên hoàn toàn không có trong bài toán kinh doanh của các nhà đầu tư bất động sản hiện nay. Chúng ta toàn thấy thị trường chỉ có căn hộ cao cấp, trung cấp, đất nền phân lô 80 – 100m2. Gần đây có chương trình nhà ở xã hội, chính phủ đang phát triển mạnh, nhưng tất cả vẫn chưa tiệm cận và phù hợp các loại nhà ở đang phổ biến kia. Vậy ai cung cấp những mô hình ở này thời điểm hiện nay? Câu trả lời là: thị trường tự phát và manh mún, không đúng quy chuẩn xây dựng. Các chủ nhà tự động chia phòng cho thuê, chia tầng tạo căn hộ nhỏ; các chủ đất ngoại thành phân lô hộ lẻ một cách manh mún, 40 – 50m2 một lô đất. Tất cả đều thiếu hạ tầng, thiếu tiện ích công cộng, không đảm bảo an ninh an toàn môi trường ở và mọi giao dịch đều tự điều tiết giữa chủ nhà và người thuê. Sự giúp ích của các mô hình ở tiêu chuẩn cư trú thấp hoàn toàn vắng bóng vai trò dẫn dắt của nhà nước và doanh nghiệp. Đó chính là lỗi của chúng ta, những nhà chuyên môn, nhà quản lý và nhà phát triển bất động sản không tôn trọng và lắng nghe nhu cầu thật của thị trường.

Ths.KTS Nguyễn Thu Phong
(Theo SGTT)