"Phá giá" căn hộ: Thật hay chiêu trò?

Trong khi thị trường bất động sản rất khó khăn, tính thanh khỏan thấp, đã có một số chủ đầu tư, "đại gia" bất động sản "đánh tiếng" sẽ bán phá giá căn hộ. Đây sẽ là cơ hội tốt cho người mua hay chỉ là một "mánh" làm ăn?

Nếu nhìn từ góc độ bài toán tài chính, có thể nói đây là thời điểm thích hợp để mua nhà. Sản phẩm nhiều, giá thực, chế độ thanh toán linh hoạt... là điều mà cách đây 5 năm, người mua có mơ cũng không thấy được. Theo đó, bên cạnh những dự án đang mở bán, người mua vẫn có thể tiếp cận các dự án đã bàn giao nhà (theo đúng vị trí mong muốn) với khoản chênh lệch không đáng kể so với thị trường sơ cấp. Chưa dừng lại ở đó, gần đây, không ít doanh nghiệp từ Nam chí Bắc đồng loạt tung tin sẽ “bán phá giá” dự án.

Ảnh minh họa

Làn sóng “bán phá giá”, giảm giá thực chất đã không còn mới, vì tháng 2/2009, Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) của “bầu” Đức cũng đã “khai pháo” với việc giảm giá hai dự án căn hộ: Hoàng Anh River View, quận 2, Tp.HCM (từ 2.300 USD/m2 xuống 1.350 USD/m2) và Phú Hoàng Anh, huyện Nhà Bè (từ 1.800 USD/m2 xuống 1.250 USD/m2).

Tiếp sau đó, năm 2011, Công ty Sài Gòn Mekong công bố giảm giá dự án An Tiến (quận Nhà Bè), còn PVL với dự án Petro Vietnam Landmark Tower (quận 2) cũng đưa thông tin giảm giá đến 35%.

Giới kinh doanh nhà đất và những người có nhu cầu hiện đang chờ đến tháng 6, như “bầu” Đức đã phát biểu để mua căn hộ giảm giá đến 50% tại 2 dự án của HAGL.

Từ trước đến nay, “bầu” Đức luôn làm được những điều mình tuyên bố, nhưng chẳng biết, sự thể kỳ này sẽ đi đến đâu? Song, xét về mặt truyền thông trước bán hàng, xem ra HAGL đã tạo được sự chú ý cho các dự án lẫn khơi dậy tâm lý “chờ đợi” của người tiêu dùng.

Giảm giá, “phá giá” căn hộ rõ ràng là tín hiệu tốt cho người mua. Tuy nhiên, việc giá căn hộ có bị phá hay không thì đây là điều người tiêu dùng khó thẩm định được.

Bởi, họ có thể nhìn thấy được giá trị của sản phẩm mình mua dựa trên vị trí dự án, thương hiệu chủ đầu tư lẫn khối tài sản hiện hình, còn giá thành thực của mỗi m2 căn hộ (tính toán dựa trên chi phí xây dựng, vật liệu sử dụng, kỹ thuật móng, cọc...) là câu chuyện để “hạ hồi phân giải”.

Đó là chưa nói, nhiều dự án trước đây đã “treo giá” khá cao, khi thị trường hạ nhiệt, đành phải chạy theo chiêu “nước xuống thuyền cũng xuống” theo.

Chính vì vậy, việc chủ đầu tư của một dự án bất động sản có thực sự áp dụng chiến lược giảm giá hay không lại còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố, chứ chẳng đơn thuần là một lời tuyên bố. Trên thực tế, chuyện “phá giá căn hộ” của HAGL không chỉ liên quan đến người mua mà ở một mức độ nào đó, thị trường liệu có bị “sốc” mạnh sau “liều thuốc” này?

Năm 2011, khi dự án An Tiến giảm giá, dư luận cũng dấy lên câu hỏi: sau An Tiến, sẽ có nhiều dự án đồng loạt giảm theo? Song, mãi đến thời điểm này, chưa nhà phát triển nào công bố mức giảm như thế.

Tuy thế, tình hình năm nay sẽ không dễ cho khối doanh nghiệp BĐS, bởi để giải quyết vấn đề nợ vay, duy trì hoạt động,... chắc chắn sẽ có không ít doanh nghiệp đi theo hướng của HAGL, vấn đề là HAGL phải là người “thử thuốc” trước. Khổ nhất trong “cuộc chơi” này vẫn là những doanh nghiệp sở hữu dự án đang bán dở dang.

Theo đó, những dự án trước đây niêm yết với giá quá cao sẽ khó thực hiện chiến lược giảm giá để cạnh tranh với các dự án mới mở bán, cùng phân khúc, ở những vị trí lân cận vì dù sao cũng đã “há miệng mắc quai” (nếu giảm, những trường hợp đã mua sẽ khiếu nại).

(Theo DNSG)

BLOG rất mong nhận được bình luận của các bạn xung quanh các đề tài mà chúng ta cùng quan tâm. Xin hãy bấm vào link GỬI BÌNH LUẬN phía dưới bài, viết ý kiến của mình, rồi nhấn phím XUẤT BẢN. Sau đó, điền thông tin theo hệ thống hướng dẫn. Mọi ý kiến của các bạn đều được chúng tôi đón đợi và quan tâm.

Cám ơn các bạn!

Đánh tiếng "phá giá" căn hộ để kích lòng tham?

Ảnh minh họa

Bài "Nhiều chủ đầu tư dự tính "phá giá" căn hộ" đã thu hút đông đảo bạn đọc. Nhiều bạn đã gửi email phản hồi và cho rằng giá nhà hiện nay vẫn là... giá đầu cơ và việc các chủ đầu tư đánh tiếng "phá giá" chỉ để kích thích thị trường.

Giá nhà hiện nay vẫn là…giá đầu cơ!

Email utabacojp@yahoo.com khẳng định: “Làm gì có phá giá? Chỉ bớt lãi thôi.”

Tán đồng của email tuyen47xd05@yahoo.com: “Các ông toàn ‘bịa giá thành’ tính theo dự toán là quá cao. Nay nói là giảm bằng hoặc dưới giá thành thì giá vẫn cao. Các ông phải lấy căn cứ thực tế chứ.”

Phụ họa của email dadaa@sdasd.com: “Làm trò! Giá cao ngất ngưởng, hạ một chút nhưng đánh tiếng ‘phá giá’ để kích thích lòng tham của mọi người thôi. Mọi người cứ bình tĩnh, chờ ‘họ’ vỡ nợ hết rồi hay mua nhé.”

Theo email donqzx@yahoo.com thì: “Bệnh của BĐS Việt Nam là: Ăn dày, ăn gian, coi thường người có nhu cầu thật và coi trọng bọn đầu cơ. Như thế thì ‘chết’ là đáng. Các bác cứ bảo là ‘phá giá’ chứ thực ra vẫn còn ‘ăn dày’ lắm.”

Email tulunhanoi@gmail.com cho rằng: “Với giá căn hộ hiện nay tới mấy chục triệu đ/m2 thì việc giảm giá 1 triệu đ/m2 có gì đáng gọi là giảm giá lắm đâu, so với giá mua ban đầu của nhà đầu tư thì vẫn còn lãi lớn lắm, các nhà đầu tư chắc cũng biết người mua trước kia chủ yếu là mua đi bán lại, chứ người thực mua để ở có là bao! Chỉ bao giờ giá để người mua ở có đủ khả năng thanh toán thì thị trường mới thực sự khởi sắc được.”

Email testcnc123@gmail.com hùa theo: “Bao giờ giá BĐS về được với giá trị thực, thì những người như chúng tôi mới có khả năng mua được nhà.”

Bạn Lê Lan (email lelan13510@yahoo.com lo ngại vì nhìn ở góc độ khác: “Ngân hàng vẫn đang làm ăn có lãi, lương vẫn khủng thì giá nhà vẫn sẽ cao thôi!

Giá nhà ở VN không chỉ bao gồm chi phí xây dựng, chi phí đất, chi phí lãi vay.... mà còn đội thêm hàng tá chi phí không tên của mọi thành phần tham dự vào dự án, rồi do cơ chế phân phối ‘truyền tai’ nên giá cả bị méo mó là đương nhiên.

Giảm giá ư? Với tình hình hiện tại thì đó là việc tất yếu. Nhưng có minh bạch được giá gốc thì may ra...”

Phân tích của email xuanthuhabeco@yahoo.com.vn: “Giá nhà hiện nay là giá đầu cơ. Thu nhập bình quân của người dân HN và TPHCM từ 3 đến 6 triệu đ/tháng). Mỗi năm bỏ ra được 30% tiết kiệm để mua nhà (12 triệu-18 triệu đ). Nếu họ mua căn nhà 500 triệu, vay lãi ngân hàng 20% năm (phải có tài sản thế chấp 1,3 số tiền 500 triệu), như vậy mỗi tháng trả lãi gần 10 triệu, chưa tính trả gốc 500 triệu phải mất 30-40 năm. Nên với căn nhà 500 triệu cũng không thể mua nổi. Còn với căn nhà giá trị 1 tỷ, thu nhập 2000đô/ tháng hay 24.000 đô/ năm cũng không mua nổi. Giá nhà hiện nay là giá đầu cơ, bởi nguồn tiền của người mua lẫn người bán đều từ tiền ngân hàng, do vậy giá nhà tại VN là giá nhà không phải là hàng hoá, nhà để sử dụng. Ta thử tính: Giá đất đền bù tại HN lớn nhất cũng chỉ 70 triệu/m2 nhà mặt phố, nhà phía sau chỉ 30-20 triệu/m2 , nếu xây 20 tầng tiền đền bù cũng chỉ từ 3,5-1 triệu/m2 cộng với 6 triệu xây dựng /m2 ( tất cả chi phí 10 triệu/m2). Siêu lợi nhuận!

Trong khi đó tại Vincom, phố Bà Triệu đền bù mặt đường 45 triệu/m2, căn hộ có giá từ 3-4000đô/m2( 60-80 triệu/m2). Khi nào giá nhà chỉ còn 10-15 triệu/m2, lãi suất cho vay mua nhà 2-3% năm, lúc đó người có nhu cầu mới có cơ hội mua.

Tất cả BĐS rồi sẽ thuộc về các ngân hàng, bằng hình thức siết nợ. Khi ngân hàng rao bán nhà sẽ dưới giá trị hàng hoá, lúc đó người có tiền, có nhu cầu nên mua và có cơ hội mua.”

Không tán đồng với những phân tích trên, email myacb2002@yahoo.com căn vặn: “-Giá nhà mặt phố ở Hà Nội chỗ nào mà 70 triệu đ/m2 vậy bác?

Mật độ xây dựng chung cư thông thường chỉ 40% trở lại thôi bác ạ. Vậy nếu bác có 2000m2 đất, bác chỉ xây được khoảng 800m2 sàn. Nếu xây 20 tầng, bác bỏ ra ít nhất 3 tầng thương mại, 2 tầng hầm để xe bác không bán được, 800m2 mỗi sàn bác bỏ thêm khoảng 150m2 làm cầu thang máy (tối thiểu 3 chiếc), cầu thang bộ, cầu thang thoát hiểm, sảnh chờ, hành lang, vậy bác chỉ bán được khoảng 650m2 là tối đa!

Nếu giá đất mà bác mua được tương đương 50 triệu, thì giá đất cho mỗi mét căn hộ của bác em tính sơ sơ là 50triệux2000m2 / 11.000m2 sàn bán được, khoảng hơn 9 triệu đ/m2. Thời gian làm dự án mất trung bình 4-5 năm, lãi suất đi vay trung bình 20%/năm, vậy sau 4-5 năm giá đất của dự án tính trên m2 căn hộ đã trả trước đến được tay bác lên đến 16-18 triệu/m2 rồi mà chưa kể xây, chưa có lãi, còn nếu lãi vay mà như 2011 tới 25%/năm thì không ai dám xây 20 tầng đâu.

Em không làm về xây dựng, nhưng em cho rằng nếu mua đất ở phố (quận Đống Đa, Thanh Xuân, Ba Đình, Cầu Giấy) mà xây chung cư dưới 25 tầng để bán, bác nào bán dưới 23 triệu đ/m2 là lỗ, nếu không thì cũng chẳng có mấy lợi nhuận đâu.

Mong muốn - Bức xúc là một chuyện, còn thực tế phải nhìn cho đúng.”

Nhận diện những căn hộ giảm giá để lựa chọn thích hợp

Ý kiến của email nguoimuanha@gmail.com: “Lấy Văn Miếu Quốc Tử Giám làm trung tâm (sầm uất, tiện đi lại), thì:

Càng xa trung tâm nói trên, mức độ giá càng giảm. Càng XD dở dang nhiều giá càng giảm. Thương hiệu CĐT cũng là một yếu tố liên quan đến giảm giá.”

Phân tích của email nguoimuanha@gmail.com: “Ngoài những nguyên nhân chung của thị trường địa ốc giảm giá, cần nhận diện những căn hộ giảm giá hiện nay thuộc loại nào để người mua có quyết định lựa chọn thích hợp:

Giảm giá những căn hộ ở xa trung tâm thành phố - do không thuận tiện giao thông, sinh hoạt của người mua .

Giảm giá những ‘căn hộ mini’ -là những căn hộ chung cư nhỏ, tư nhân xây- có đến đời mục thất mới có sổ đỏ.
Giảm giá những căn lớn, ngược tiền người mua (do diện tích lớn nên ít người đủ tiền).

Giảm giá những căn hộ còn đang xây dựng dở dang (thiếu vốn, không vay được)- Người mua cần cảnh giác với những căn hộ kiểu này bởi rất có thể bên bán sẽ không thực hiện đúng tiến độ giao nhà-(vì họ đang cần tiền không chỉ riêng ở 1 dự án mà rất có thể CĐT đã nợ nần quá nhiều, thậm chí sắp phá sản).”

Theo email sangvxsd@yahoo.com thì: “Giá nhà đất của Hà Nội vào tháng 12/2012 sẽ thuộc các ngân hàng, vì các ngân hàng cho vay đầu cơ chứ không phải cho vay để mua nhà ở thực sự. Các doanh nghiệp BĐS đang lãi quá lớn, giá thành chỉ khoảng 12 triệu đ/m2 chung cư nội thành thôi. Nếu không hạ giá họ sẽ ‘chết’ vì lãi suất của ngân hàng. Tôi xin lưu ý khách hàng mua nhà cần lựa chọn hình thức chìa khóa trao tay, trao sổ đỏ, trao chìa khoá thì trao tiền, chớ dại như từ trước đến nay người mua nhà đều góp tiền trước cho các ‘ông’ ấy tiêu, rồi lại lẽo đẽo chạy theo mà đòi, rồi lại kiện cáo nữa, mua cái mệt mỏi vào thân.”

Bạn Dự Cát (email nvh_1000@yahoo.com) phán đoán: “Sau chung cư giảm giá là đến lượt đất nền, biệt thự ở xa rồi đến ở gần, tiếp theo là đến đất nhà ở trung tâm giảm giá hàng loạt; tiếp theo nữa là BĐS các loại của NH bán ra thu tiền để trả khách hàng gửi tiền. Đó là con đường đi tiếp của giá BĐS để về đích gần giá thực gặp cầu.
Bây giờ bắt đầu đến đất nền biệt thự của quãng đường trên. Vì vậy hành động lúc này còn chưa muộn. Ngoài ra việc kém kiểm soát tiền vay dưới chuẩn sẽ để lại hậu quả vào năm sau lớn hơn rất nhiều lần.”

Cảnh báo về chuyện mua bán nhà của email thanhtung1006@yahoo.com: “Đưa tiền cho người thân (anh em, họ hàng) đôi khi còn không đòi được, nói gì đến đưa tiền cho mấy ông BĐS? Mấy ông đó cầm tiền rồi, làm ăn thua lỗ thì đi tù là cùng. Mà dù người ta đi tù thì có giải quyết được vấn đề gì đâu? Vẫn là ‘mất tiền mua cái bực mình’. Thôi thì ta cứ ăn chắc mặc bền, đợi xây xong thì ta mua, đắt 1 tý còn hơn là mua ‘vịt giời’ của mấy ‘siêu Cuội’. Mà tính ra thì cùng không đắt hơn là bao nhiêu theo lãi xuất ngân hàng, thậm chí còn lời là đằng khác.”

“Theo phán đoán của tôi thời điểm giá căn hộ giảm về 10 - 15 triệu/m2 chắc trong 2013 hoặc chậm lắm là 2014”, đó là ý kiến của email viet_thanh1968@yahoo.com

Theo Vietnamnet

BLOG rất mong nhận được bình luận của các bạn xung quanh các đề tài mà chúng ta cùng quan tâm. Xin hãy bấm vào link GỬI BÌNH LUẬN phía dưới bài, viết ý kiến của mình, rồi nhấn phím XUẤT BẢN. Sau đó, điền thông tin theo hệ thống hướng dẫn. Mọi ý kiến của các bạn đều được chúng tôi đón đợi và quan tâm.

Cám ơn các bạn!