BĐS sẽ có lãi khi chọn đúng thời cơ

Mặc dù thị trường bất động sản đang phải đối mặt với nhiều thách thức tuy nhiên nhiều ý kiến cho rằng, cả nhà đầu tư và người mua nhà vẫn có thể tìm được cơ hội tốt nếu chọn đúng điểm rơi.

Nguồn cung khan hiếm

Nền kinh tế khó khăn khiến cho thị trường bất động sản rơi vào tình trạng ảm đạm, nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đang phải đối mặt với nhiều thách thức như nợ lớn, hàng tồn kho nhiều, tài sản thế chấp không còn để có thể tiếp cận vốn ngân hàng… Chính những khó khăn này đã gây ra tình trạng nhiều dự án bất động sản buộc phải “trùm mền” vô thời hạn do năng lực tài chính nhiều chủ đầu tư quá yếu.
 
Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, cả nước hiện có khoảng 486 khu đô thị mới, quy mô từ 20ha - 1.000 ha, tổng diện tích đất theo quy hoạch dự kiến là 74.057 ha, trong đó có nhiều dự án đã được phê duyệt quy hoạch nhưng chưa tiến hành triển khai.

Riêng Hà Nội, sau khi rà soát, dự án đầu tư xây dựng dự kiến có hơn 200/750 dự án bất động sản được triển khai trong giai đoạn 2011 - 2013, trong đó trên 60% là dự án nhà ở, khu đô thị mới.
 
Tuy nhiên, đây chỉ là những con số tính toán, còn thực tế thì tình cảnh đáng buồn. Hà Nội đang có hàng trăm các dự án “hoang” tồn tại nhiều năm nằm dọc các tuyến vành đai lớn. Trong đó, có cả dự án đầy đủ thủ tục, không vướng quy hoạch nhưng do chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính nên không thể triển khai.
 
Đơn cử như tại huyện Mê Linh, với hơn 40 dự án đô thị mới được cấp phép 5-6 năm nhưng đến thời điểm này chưa có một dự án nào hoàn chỉnh tối thiểu về mặt hạ tầng. Đấy là chưa kể đến hàng loạt dự án đang chờ quy hoạch phân khu.
 
Một chuyên gia phân tích chia sẻ, nhìn tổng số lượng vốn đăng ký đầu tư thì 10-20 năm nữa Việt Nam cũng không thể đủ tiền để triển khai dự án. Vì vậy, nguồn cung trên thị trường bất động sản không quá mức dồi dào như người ta phán đoán và khó có sự chào bán ồ ạt được. Bởi để thực hiện dự án bất động sản rất lâu dài và gối đầu liên tiếp, không thể có chuyện các doanh nghiệp đồng loạt xây dựng các dự án.
 
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đánh giá, bất động sản không như hàng hóa khác, khi thấy thiếu thì nhanh chóng đẩy nguồn cung lên. Thời gian lập dự án bất động sản phải mất 2-3 năm, thậm chí lâu hơn mới có sản phẩm bán.
 
“Trước mắt có thể thấy, trong ngắn hạn thị trường lại phải đối mặt với nguy cơ thiếu hụt nguồn cung do nguồn vốn đầu tư đang khiến cho là rất nhiều dự án BĐS lớn bị tạm ngưng hoặc giãn tiến độ thi công. Do vậy trong ngắn hạn, nguồn cung trên thị trường có thể sẽ bị thiếu hụt.Đây sẽ là cơ hội cho doanh nghiệp đi đầu, đón được điểm rơi cuảthị trường khi thiếu hụt” ông Phan Thành Mai - Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết

 Giá đã đến đáy

 Chỉ chưa đầy 1 năm, bất động sản đã mất giá 30-40%, tuy nhiên người dân chưa thực sự tin tưởng và tâm lý thận trọng vẫn bao trùm lên cả thị trường. Nhiều người muốn tiếp tục chờ đợi giá nhà đất sẽ tiếp tục giảm nữa rồi mới quyết định mua vào.
 
Tuy nhiên, dựa trên căn cứ xác thực nhiều chuyên gia cho rằng, giá bất động sản thời điểm này gần như đã về vùng đáy và khó có cơ hội giảm hơn nữa khi mà các loại thuế tăng, đơn giá đền bù giải phóng mặt bằng cao…
 
Theo tính toán, tại khu vực quận Hà Đông, tiền sử dụng đất được tính cho 1m2 đất kinh doanh trên trục đường Lê Văn Lương đã có dự án được xác định là 40 triệu đồng (mức giá trên bao gồm tiền đền bù giải phóng mặt bằng và các chi phí khác).

Nếu bán bán ở mức giá 50 triệu đồng thì chủ đầu tư mới có cơ hội hòa vốn. Trong khi hiện ở khu vực này giá giao dich trên thị trường tự do mua đi bán lại cũng chỉ đang ở mức 50 triệu đồng/m2.
 
Tượng tự, giá mỗi m2 chung cư tại khu vực này hiện đang được cơ quan thuế quận Hà Đông áp ở mức giá tính thuế là 16 triệu đồng/m2 kinh doanh. Trong khi theo tính toán một số chủ đầu tư khu vực này giá thành xây dựng chưa bao gồm tiền đất đã ở mức 17 triệu đồng. Điều đó, có nghĩa là bán ở mức 17 triệu đồng/m2 là chủ đầu tư lỗ vốn.
 
Như vậy, nếu căn cứ giá bán nhà, đất trong khu vực có thể thấy giá chào bán đất dự án xung quanh khu vực hiện đã rất hợp lý.
 
Ông Phan Thành Mai cho rằng, thời gian qua hàng loạt chính sách khuyến mãi của chủ đầu tư nếu phân tích một dự án thì thấy giá chủ đầu tư đưa ra sau khi trừ đi tất cả các chi phí đầu tư ban đầu, khuyến mại, giảm giá đã cận kề với suất đầu tư ban đầu của chủ đầu tư. Đây là cơ hội mua rất tốt cho người tiêu dùng.

“Những tín hiệu chúng ta nhìn thấy thì thị trường đã có dấu hiệu khởi sắc vì giá đã xuống rất thấp và những người có tiền thì đã bắt đầu quay lại để mua. Đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS cũng gia tăng do họ nhìn thấy sức hấp dẫn của thị trường.

Cùng với đó là hàng loạt các công cụ mới của các bộ ngành đã đưa ra và như vậy có thể dự báo một cách khách quan là thị trường sẽ có khởi sắc vào cuối năm nay và thực sự đang là cơ hội cho những tổ chức có tài chính và quản trị tốt và là cơ hội hình thành một lớp nhà đầu tư BĐS mới” - ông Mai nói.

(Theo VnMedia)

Các doanh nghiệp BĐS quá tham lam?

Sau thời gian phát triển quá “nóng”, đầu tư ồ ạt và lãi “đậm”, các doanh nghiệp bất động sản giờ nằm bất động và quay sang “cầu cứu” các cơ quan chức năng.

Các doanh nghiệp BĐS “chết hẳn” có thể là một tin mừng đối với thị trường nhà đất.

HAGL tuyên bố vẫn lãi khi bán căn hộ với giá bằng 50% các sản phẩm cùng vị trí. Điều này có nghĩa là các DN khác đang quá tham lam?

Tham thì thâm!

Giai đoạn 2008 - 2010 được coi là “thời hoàng kim” của thị trường bất động sản (BĐS) khi mà dự án nào tung ra thị trường cũng cháy hàng. Các chủ đầu tư đua nhau xin cấp phép. Các dự án ra đời ồ ạt còn giá chào bán tăng từng ngày. Giá bán trao tay từ nhà đầu tư này sang nhà đầu tư khác có thể cao hơn vài chục phần trăm chỉ sau vài giờ đồng hồ, thậm chí là ngay sau khi hợp đồng vừa được kí kết.

Thời điểm đó, BĐS được coi như “thiên đường” đầu tư. Giới đầu tư đua nhau đổ tiền vào thị trường này. Nhiều doanh nghiệp vốn không kinh doanh đất đai cũng bất ngờ “chuyển nghề”. Các trung tâm môi giới BĐS thì mọc lên như nấm sau mưa.

Điều đáng nói là rất nhiều doanh nghiệp trong số đó đầu tư theo kiểu “tay không bắt giặc”, nghĩa là không có tiền, thiếu kiến thức chuyên môn và chiến lược cụ thể nhưng vì thấy lĩnh vực này quá “béo bở” nên các ông chủ doanh nghiệp đã cầm cố, thế chấp toàn bộ tài sản, vay mượn ngân hàng, vay chợ đen và xoay sở đủ kiểu để có tiền “rót” vào đất đai.

Lợi nhuận thực sự của các công ty này là bao nhiêu thì có lẽ chỉ chính các ông chủ doanh nghiệp biết nhưng cứ nhìn vào cơn sốt xình xịch trên thị trường nhà đất Hà Nội và TPHCM thì có thể dễ dàng khẳng định đấy là những con số không hề nhỏ.

Ngay trong thời điểm đó, một số chuyên gia đã lên tiếng cảnh báo về nguy cơ bong bóng BĐS và thị trường có thể “vỡ trận” bất kì lúc nào. Tuy nhiên, giới kinh doanh địa ốc đã lờ tất cả những cảnh báo này bởi đang mờ mắt với những khoản lợi nhuận khổng lồ.

Giờ đây, khi bong bóng bất động sản vỡ, các doanh nghiệp lại dồn dập lên tiếng cầu cứu.

Nên cứu hay để “chết hẳn”?

Theo ước tính của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), hiện dư nợ tín dụng cho vay BĐS khoảng 200.000 tỷ đồng, chiếm 1/10 tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Tạm chưa bàn đến việc doanh nghiệp làm thế nào để trả khoản nợ gốc này mà chỉ tính với mức lãi suất trung bình 20%/năm thì các doanh nghiệp BĐS phải trả lãi vay lên đến 40.000 tỷ đồng/năm.

Trong khi đó, các doanh nghiệp BĐS đang cầu cứu Chính phủ nới chính sách, NHNN nới tín dụng và các cơ quan hữu quan tạo điều kiện hỗ trợ để khơi thông nguồn vốn.

Tuy nhiên, kể cả trong trường hợp Chính phủ đồng thì việc lấy đâu ra 200.000 tỷ đồng để cứu các doanh nghiệp này rõ ràng là một vấn đề không hề nhỏ?

Trong khi đó, luồng ý kiến trái chiều thì cho rằng, tốt nhất nên để các doanh nghiệp BĐS yếu kém “chết hẳn” vì đây không phải “thảm họa” như chính các doanh nghiệp “dọa dẫm” mà trái lại còn là cơ hội để thị trường BĐS hồi sinh.

Các chuyên gia ủng hộ quan điểm trái chiều này lý giải: Doanh nghiệp phá sản, nhưng giấy phép xây dựng, công trình dự án, nhân công lao động vẫn còn nguyên đó và sẽ được chuyển cho một ông chủ khác có trình độ quản lý tốt hơn, có nguồn vốn vững mạnh hơn và công trình sẽ được thi công nhanh chóng hơn thay vì nằm “đắp chiếu” từ năm này sang năm khác như hiện nay.

Thêm một lý do để củng cố quan điểm không nên “cứu” các doanh nghiệp BĐS là các doanh nghiệp này liên tục kêu khó khăn nhưng vẫn giữ giá nhà đất ở mức cao ngất ngưởng tới mức kì quặc và vượt quá khả năng của đại bộ phận người dân có nhu cầu mua nhà đất thực sự.

Ước mơ sở hữu một căn nhà vẫn quá xa xỉ với đại bộ phận người dân lao động. (Ảnh chỉ có tính minh họa. Nguồn: internet)

Một trường hợp cụ thể cho thấy các doanh nghiệp BĐS đã tham lam đến thế nào là việc ông chủ Hoàng Anh Gia Lai Đoàn Nguyên Đức tuyên bố sẽ bán căn hộ với giá chỉ bằng 50% giá bán của các sản phẩm ở cùng vị trí nhưng vẫn có lãi.

Như vậy, thực chất là các doanh nghiệp đã quá tham lam nên vỡ nợ là bài học mà họ buộc phải chấp nhận vì đã khiến cả thị trường lao đao trong các cơn sốt giá giả tạo. Sau làn sóng vỡ nợ của doanh nghiệp BĐS, nhiều khả năng thị trường nhà đất sẽ đón nhận nhiều tin tốt lành hơn, đặc biệt là khả năng giá nhà đất sẽ tiến gần với nhu cầu của đại bộ phận người dân lao động hơn.

Ngân hàng - “ngư ông đắc lợi”?

Doanh nghiệp BĐS kêu cứu vì sản phẩm không có đầu ra, dự án đình trệ, không thể thi công vì thiếu vốn. Người dân lắc đầu vì giá nhà đất vẫn ở “trên trời”. Duy chỉ có giới ngân hàng là “ngư ông đắc lợi” với mức lợi nhuận công bố nhiều nghìn tỷ đồng.

Thực tế thì không chỉ lời to trong cơn sốt nhà đất 2008 - 2010 khi các nhà đầu tư và doanh nghiệp đổ xô đến vay vốn mà tại thời điểm này, khi nhà đất đóng băng thì các ngân hàng vẫn ung dung ngồi thu lãi từ các khoản cho vay đã giải ngân trong thời kì “đỉnh cao” của thị trường nhà đất.

Chỉ riêng khoản lãi 40.000 tỷ đồng/năm mà các doanh nghiệp BĐS phải trả như tính toán ở trên cũng đủ để các ngân hàng sống “khỏe” dù Chính phủ thắt chặt tín dụng, hạn chế tăng trưởng hay khủng hoảng tài chính.

Thực tế, trong giai đoạn “lay lắt” hiện nay, nhiều doanh nghiệp BĐS cho biết lợi nhuận chỉ đủ trả lãi ngân hàng chứ không thể tái quay vòng vốn đầu tư dự án.

Không những thế, việc NHNN hạ trần lãi suất huy động 2 lần liên tiếp trong chưa đầy 1 tháng cũng được cho là sẽ tiếp tục “vỗ béo” giới ngân hàng vì ngân hàng huy động được vốn rẻ hơn nhưng vẫn cho các doanh nghiệp vay với mức lãi suất cao ngất ngưởng, trung bình là 20%/năm và lên tới 25% đối với các doanh nghiệp BĐS.

Vậy là, giờ đây khi nhắc đến câu chuyện về thị trường nhà đất, mối băn khoăn không chỉ nằm ở việc có nên cứu các doanh nghiệp BĐS hay không mà còn cả lợi ích nhóm mà các ngân hàng đang sở hữu.

(Theo DVT)

Kiếm lời nhờ nhà đất bán tháo

Nhiều nhà đầu tư mạo hiểm mua đất bán tháo thời điểm trước giờ đã có lời. Mặc dù khoản lợi nhuận không nhiều nhưng theo tính toán nhiều người còn có lợi hơn gửi tiết kiệm.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, có thể nói năm 2011 là năm tồi tệ nhất của thị trường bất động sản. Tình trạng thiếu vốn khiến doanh nghiệp lao đao, các nhà đầu tư lỗ nặng bởi giá đất giảm 30-40% chưa kể cộng với khoản lãi bị mất đi nếu gửi tiền tiết kiệm ngân hàng. Thị trường mất tính thanh khoản khiến nhiều người lâm vỡ nợ buộc phải bán tống bán tháo bất động sản để trả nợ.

Làn sóng bán tháo bất động sản xảy ra trên diện rộng, tại hầu khắp các khu đất dự án, các khu đô thị mới trung bình mỗi dự án có khoảng 10-20 căn được bán với mức giá thấp hơn giá thị trường thời điểm đó khoảng 5-6 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, sau khi ngân hàng nhà nước đưa ra hàng loạt quyết sách mới nhằm cởi trói cho thị trường, nhiều người có tiền tích lũy đang suy tính lựa chọn kênh đầu tư an toàn trong bối cảnh tiền đồng mất giá, lãi suất tiền gửi đang ngày càng có xu hướng giảm dần.

Nhiều người dân có nhu cầu mua nhà để ở hoặc đầu tư bất động sản đã ra quyết định đầu tư thời điểm này bởi họ cho rằng giữ tiền trong những loại hình bảo toàn giá trị, hứa hẹn nhiều khả năng sinh lời hơn.

Theo phán ảnh của một số văn phòng nhà đất quanh trục đường Lê Văn Lương, thời điểm thị trường giảm mạnh nhất đầu quý I, trong đó nhiều lô đất do chủ nhà chịu áp lực về tài chính vì vậy buộc phải bán tháo. Tuy nhiên, thời điểm hiện nay những lô đất như vậy gần như không còn, giá chào bán tăng 2-3 triệu đồng/m2. Thậm chí, nhiều người có ý định chào bán nhà trước đó giờ đổi ý không muốn bán nữa tiếp tục chờ đợi lúc thị trường tốt hơn.

Anh Nguyễn Đức Chính - Giám đốc công ty Đại An cho biết, những căn nhà khu đô thị Văn Phú thời điểm thị trường giảm mạnh giá bán khoảng 4 tỷ đồng/căn đường 11m, tuy nhiên hiện tại giá tăng lên 4,2 tỷ đồng/căn. Những lô đường to giá khoảng 4,5-4,8 tỷ đồng/m2. Như vậy, nếu mua được những lô bán tháo giờ người mua cũng đã có lợi vài trăm triệu đồng.

Chị Phương Hạnh  - người mua nhà cho biết, cuối năm 2011 chị mua được căn hộ chung cư khu đô thị Văn Khê với diện tích trên 100 m2 với giá 16 triệu đồng/m2 rẻ hơn thị trường 3 triệu đồng/m2. 'Chỉ trong vòng 3 tháng, căn hộ  tôi đã sinh lời 300 triệu đồng trong khi số tiền gần 2 tỷ đồng đem gửi ngân hàng tiền lãi chỉ được khoảng 22-25 triệu đồng/tháng" - chị Hạnh nói

Khảo sát tại một số khu vực quận Hà Đông, tại khu đô thị Mỗ Lao giá đất liền kề khoảng 70-80 triệu đồng/m2, khu đô thị Văn Quán giá nhà 100-110 triệu đồng/m2, khu Văn Khê giá 50-60 triệu đồng/m2…

Tại trục đường 32, giá liền kề Kim Chung - Di Trạch khoảng trên 30 triệu đồng/m2, khu đô thị Bắc 32 giá 40-45 triệu đồng/m2, khu Tân Tây Đô giá chào bán liền kề khoảng 35-40 triệu đồng/m2, khu đô thị Vân Canh giá liền kề trên 40 triệu đồng/m2, biệt thự 35-38 triệu đồng/m2, khu đô thị Xuân Phương giá bán 38-40 triệu đồng/m2.

(Theo VnMedia)