Làm nhà cho thuê - Chính sách ưu đãi không đủ sức hút

Hiện nay, thị trường BĐS Việt Nam vẫn trong tình trạng lao dốc, giá nhà đất giảm ở hầu như khắp các đô thị trên cả nước và chưa có dấu hiệu gì sẽ hồi phục. Những thông tin “giá bất động sản tiếp tục xuống, giao dịch trầm lắng” trở nên quen thuộc trên các phương tiện truyền thông.

Giá bán căn hộ được dự báo sẽ còn giảm - Ảnh: T.Tùng

Vẫn chưa tới đáy

Với chủ dự án căn hộ, doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp đang “ôm” hàng, tâm trạng của họ là mong giai đoạn đáy sớm kết thúc, thị trường nhanh chóng “leo dốc” trở lại. Còn với những người có nhu cầu mua bất động sản, họ kỳ vọng giá sẽ tiếp tục giảm, đáy sẽ còn được đào sâu nữa.

Có vẻ như diễn tiến thị trường đang ủng hộ người mua, dù cho bên bán liên tục “đăng đàn” tuyên bố giá đã xuống hết mức có thể, với giá đó người bán đã phải chịu lỗ.

Ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho rằng sắp tới sẽ là thời điểm đi lên của thị trường, vì giá bất động sản đã ở mức thấp nhất trong mấy năm qua. Ông Mai lý giải, theo báo cáo của nhiều doanh nghiệp bất động sản, lợi nhuận của hầu hết các dự án đều âm, tức là việc thực hiện các dự án bất động sản không thu được lợi nhuận nữa.

Điều này có đồng nghĩa với “giá bán tại thời điểm này là thấp nhất”, “đây cũng là cơ hội tốt cho người tiêu dùng để có thể lựa chọn cho mình một sản phẩm vừa ý, hợp túi tiền” và “niềm tin của thị trường sẽ sớm được cải thiện, thị trường sẽ có chiều hướng đi lên” hay không thì còn phải bàn.

Thị trường tuân theo quy luật cung cầu, không hẳn người bán cứ chào hàng ở giá “không có lời” thì người mua sẽ vào cuộc. Người ta chỉ mua một loại hàng hóa, dịch vụ nào đó khi cảm thấy thu được lợi ích từ hoạt động mua đó.

Khi thị trường lên cơn “sốt”, ai cũng biết giá đất đai, căn hộ quá cao so với giá trị thực, mua là “mua đắt” nhưng vẫn đổ xô vào, vì họ tin rằng việc mua đấy có lợi cho họ.

Nhà đầu tư thứ cấp cho rằng giá sẽ còn cao hơn, mình sẽ bán lại thu được lợi nhuận; người có nhu cầu thực sợ rằng nếu không mua, sau một thời gian giá còn cao nữa, mình sẽ bị thiệt.

Còn bây giờ, nhà đầu tư thứ cấp “mua rẻ” để làm gì, khi dự đoán rằng mua xong cũng không biết bán lại cho ai! Những người có nhu cầu thực, do dự đoán giá còn hạ nữa nên sẽ còn chờ để có thể mua với giá rẻ hơn nữa.

Vậy nên, “giá rẻ” chưa hẳn đã được thị trường chấp nhận, nếu nó vẫn chưa đáp ứng được sự mong đợi của người mua; nói cách khác là phía cung chưa đáp ứng được đòi hỏi giá thấp hơn nữa từ phía cầu. Cũng như “giá cao” thời gian trước đó chưa hẳn là bất lợi với người bán nếu cầu lớn hơn cung.

Khi thông tin các ban ngành cũng như cơ quan chức năng có những động thái “nâng đỡ” các chủ doanh nghiệp bất động sản, như nới lỏng tín dụng đối với lĩnh vực này, tạo điều kiện cho các ngân hàng đảo nợ, giãn nợ đối với các khoản vay cho các doanh nghiệp bất động sản, cho các dự án không hoàn thành sau năm 2012 cũng được vay vốn…, nhiều người tỏ ý lo ngại sự can thiệp ấy có thể làm lệch lạc thị trường.

Nếu có một sự đổ vốn ồ ạt vào thị trường này khiến giá nhà đất tăng trở lại một cách không thực chất, thì những hệ lụy sau đó sẽ rất nguy hiểm. Một chính sách kiểm soát chặt chẽ về tín dụng với bất động sản, để thị trường tự điều tiết là điều nên làm trong dài hạn.

Nâng đỡ thị trường, nên thế nào?

Nhiều ý kiến cho rằng để thị trường lâm vào tình trạng như hiện nay, lỗi chính là phía doanh nghiệp, muốn “ăn dày” nên đã đẩy giá căn hộ lên quá cao trong một thời gian dài.

Dẫn chứng: Như tuyên bố của một doanh nghiệp, năm 2009 họ đã giảm giá căn hộ 40%, năm 2011 giảm thêm 20% và sắp tới sẽ có căn hộ được bán với giá bằng 50% sản phẩm cùng vị trí mà vẫn có lời.

Vậy nếu doanh nghiệp không giảm giá thì mức sinh lời sẽ kinh khủng đến thế nào? Theo tính toán, giá thành xây dựng một chung cư 20 tầng là khoảng 11 triệu đồng/m2 nếu là chung cư bình dân, và khoảng 15 triệu đồng/m2 nếu là chung cư cao cấp.

Như vậy, nếu một căn hộ có giá bán lên tới 25-30 triệu đồng/m2, thì chỉ có thể lý giải, hoặc những chi phí “ngoài xây dựng” quá cao, hoặc mức lãi của doanh nghiệp dự tính là quá lớn. Giờ thì một số doanh nghiệp bất động sản đã quyết định giảm mạnh giá bán để tự giải thoát mình, tuy nhiên cũng không ít doanh nghiệp cương quyết gồng mình giữ giá.

Các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản có thể sụt giảm liên tục trong khoảng năm ba năm, nhưng không vì thế mà có một sự sụp đổ, mà chỉ là “quãng nghỉ” cho một làn sóng đầu tư mới. Tầm quan trọng của lĩnh vực bất động sản trong nền kinh tế là rất rõ ràng.

Ngay ở các nước phát triển, chỉ số căn hộ xây mới, số căn hộ bán được hằng quý, hằng năm luôn là tiêu chí quan trọng để biết nền kinh tế ấy vẫn phát triển tốt hay đang trì trệ.

Bởi một khi thị trường bất động sản phát triển sẽ kéo theo nhiều lĩnh vực sản xuất - kinh doanh khác như xi măng, sắt thép, trang thiết bị nội, ngoại thất, đồ gia dụng, dịch vụ xây dựng... phát triển theo.

Khi thị trường bất động sản đóng băng, sụt giảm như tình trạng hiện nay của nước ta, các ngành liên quan cũng gặp khó. Ở nước ta, nguồn vốn chủ yếu cung cấp cho thị trường chưa đa dạng mà chỉ đến từ các ngân hàng, thế nên trong giai đoạn tái cơ cấu ngành ngân hàng, tín dụng bất động sản không được khuyến khích như hiện nay, thị trường bất động sản gặp khó là tất yếu.

Thay vì lo lắng giải cứu thị trường bất động sản bằng những giải pháp tình thế, điều các cơ quan chức năng nên làm là tạo thuận lợi cho việc mua bán, thủ tục, cơ sở pháp lý cho những vấn đề liên quan đến tín dụng cho bất động sản…, còn thì tập trung vào những phân khúc mà doanh nghiệp khó thể tham gia, đó là nhà cho người có thu nhập thấp và nhà cho thuê.

Phải có bộ phận chuyên trách việc này, đứng ra quy hoạch đất sạch, tìm nguồn tiền đầu tư, quản lý, đấu thầu xây dựng, giám sát việc bán, cho thuê đúng đối tượng. Có thế mới tạo ra nguồn cung đúng cho người có nhu cầu thực ở loại hình này.

Còn với cách làm như lâu nay - giao hết cho doanh nghiệp kèm một số chính sách ưu đãi về thuế, đất đai…, không cần biết họ lấy vốn ở đâu để xây dựng, xây dựng xong có được người thu nhập thấp chấp nhận mức giá hay không, người thu nhập thấp có đủ tiền để mua, thuê hay không - thì câu chuyện nhà ở xã hội vẫn tiếp tục khó có lời giải.

(Theo Doanh Nhân Sài Gòn)

Hà Nội: Nhà đầu tư không muốn làm nhà cho thuê

ở Xây dựng Hà Nội cho biết, đến nay TP Hà Nội không có nhà đầu tư nào đăng ký xây dựng nhà ở cho thuê, thuê mua. Nguyên nhân chủ yếu do loại hình nhà ở này không có nguồn vốn vay ưu đãi, dài hạn.

Ngoài ra, các DN, nhà đầu tư còn lo lắng vì kinh doanh nhà ở cho thuê tiềm ẩn nhiều rủi ro, quá trình thu hồi vốn kéo dài, chưa có chế tài bảo hộ cho nhà đầu tư khi người thuê nhà không có khả năng chi trả hoặc cố tình chây ỳ, không thanh toán tiền thuê nhà.

Hiện quỹ nhà cho thuê, thuê mua của TP được xây dựng bằng vốn ngân sách, số lượng có hạn, không thể đáp ứng được nhu cầu chung. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, quỹ nhà cho thuê chiếm tỷ lệ rất thấp so với số hộ dân có sở hữu nhà ở, khoảng 6,3%.

Hà Nội là địa phương có tỷ lệ cao, khoảng 14%. Bình quân, các đô thị loại I có tỷ lệ nhà thuê từ 4% đến 6%. Các đô thị còn lại khoảng 4%.

(Theo HNM)

Các dự án bất động sản phải dành đất xây nhà cho thuê

Tỷ lệ số hộ dân thuê nhà để ở tại khu vực đô thị bằng 14% tổng số hộ dân có sở hữu nhà ở.

E-mailBản để inCỡ chữChia sẻ:

Bộ Xây dựng vừa có tờ trình Chính phủ đề nghị ban hành nghị định về phát triển và quản lý nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị.

Theo Bộ Xây dựng, trong Luật Nhà ở có quy định: Nhà nước có chính sách khuyến khích các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và các tầng lớp dân cư trong xã hội.

Tuy nhiên, hiện nay Nhà nước không có chính sách riêng về phát triển nhà ở cho thuê mà điều chỉnh chung cả vấn đề phát triển nhà ở cho thuê và phát triển nhà ở để bán, cho thuê mua; các doanh nghiệp chưa chú trọng đến việc phát triển nhà ở để cho thuê, trong khi nhu cầu về loại nhà ở này là rất lớn, nhiều người có khó khăn về nhà ở, đặc biệt là tại khu vực đô thị không có khả năng về tài chính để mua nhà ở và có nhu cầu thuê nhà ở nhưng lại không có quỹ nhà ở để cho thuê.

Qua thống kê về tình hình phát triển nhà ở trong 10 năm (tính đến thời điểm tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009) cho thấy, tỷ lệ số hộ dân thuê nhà để ở tại khu vực đô thị bằng 14% tổng số hộ dân có sở hữu nhà ở.

Trên thực tế vẫn còn nhiều hộ gia đình, cá nhân, đặc biệt là những hộ gia đình trẻ; học sinh, sinh viên; người già neo đơn không nơi nương tựa; người nhiễm chất độc màu da cam; công nhân lao động và người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị đang gặp khó khăn về nhà ở.

Theo Bộ Xây dựng, quỹ nhà ở cho thuê hiện nay chỉ chiếm tỷ lệ thấp so với số hộ dân có sở hữu nhà ở (tính chung cả nước chỉ chiếm hơn 6,3 % tổng số hộ dân có sở hữu nhà ở, riêng Hà Nội chỉ chiếm 14%, Tp.HCM chiếm 19%, các đô thị loại 1 chiếm 4-6% và các đô thị còn lại chỉ chiếm khoảng 4%).

Dẫn thống kê của Liên Hợp quốc (UN-Habitat), Bộ Xây dựng cho hay, hiện tỷ lệ người thuê nhà để ở tại các nước phát triển cao hơn tỷ lệ người thuê nhà tại các nước đang phát triển. Tại Mỹ, tỷ lệ người thuê nhà là 32%, trong đó thuê nhà ở xã hội là 3%, tại Đức là 57% và 6%, trung bình người thuê nhà ở tại 27 nước EU là 26,5%, trong đó thuê nhà ở xã hội là 13,5%.

Tại Úc tỷ lệ người thuê nhà ở là 27%, trong đó thuê nhà ở xã hội là 6%, tỷ lệ tương tự tại Pháp là 38% và 16%, tại một số thành phố của các nước phát triển thì tỷ lệ thuê nhà ở còn cao hơn như: NewYork là 55%, London là 41%, tại Berlin và Armtesdam là trên 70%.

Như vậy, qua thực tiễn triển khai thực hiện các chính sách pháp luật về nhà ở và qua nghiên cứu kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới cho thấy, việc phát triển nhà ở cho thuê, từng bước thay thế quan niệm có nhà ở phải thông qua việc sở hữu riêng của cá nhân, hộ gia đình là xu hướng phát triển tất yếu của các quốc gia trên thế giới.

Bộ đề xuất việc phát triển nhà ở cho thuê được thực hiện theo 2 hình thức: hoặc nhà nước trực tiếp đầu tư vốn từ ngân sách hoặc các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê theo cơ chế thị trường, không có sự ưu đãi của nhà nước.

Để có quỹ đất phát triển nhà ở cho thuê, dự thảo quy định yêu cầu UBND các tỉnh khi lập quy hoạch xây dựng các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, khu công nghiệp phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở cho thuê.

Cụ thể, đối với các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên thì ngoài yêu cầu phải dành 20% diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội theo pháp luật về nhà ở.

Dự thảo còn quy định bắt buộc chủ đầu tư phải dành thêm một diện tích đất nhất định để xây dựng nhà ở cho thuê theo hướng: tại đô thị đặc biệt và đô thị loại 1 phải dành thêm tối thiểu 15% tổng diện tích đất xây dựng nhà ở của dự án để xây dựng nhà ở cho thuê; tại đô thị loại 2 phải dành thêm tối thiểu 10% tổng diện tích đất xây dựng nhà ở của dự án để xây dựng nhà ở cho thuê.

Đối với các dự án có quy mô dưới 10 ha thì tuỳ vào từng trường hợp, UBND cấp tỉnh quyết định yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất xây dựng nhà ở hoặc diện tích sàn nhà ở của dự án với mức không quá 10% để cho thuê;

Với các địa phương có khu công nghiệp thì cho phép UBND cấp tỉnh được điều chỉnh quy hoạch để sử dụng một phần diện tích đất đã giải phóng mặt bằng trong khu công nghiệp để xây dựng nhà ở cho công nhân thuê;

Dự thảo cũng quy định vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê bao gồm: Nhà nước cấp vốn trực tiếp từ ngân sách; sử dụng 30% tiền sử dụng đất thu được của các địa phương; vốn trái phiếu, vốn vay ODA và vốn vay khác từ nước ngoài; vốn vay của các tổ chức tín dụng, vay ưu đãi từ Ngân hàng phát triển Việt Nam, các quỹ đầu tư, quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở.

Đối với vốn ngân sách, tại các địa phương, UBND cấp tỉnh trình hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định vốn đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê; tại Trung ương thì Bộ Xây dựng trình Thủ tướng quyết định.

Vốn xây dựng nhà ở thương mại cho thuê theo cơ chế thị trường thì do các doanh nghiệp xây dựng nhà ở tự huy động theo quy định của pháp luật.

Về vấn đề diện tích nhà cho thuê, dự thảo quy định diện tích căn hộ cho thuê gồm 2 loại: đối với nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư vốn từ ngân sách thì diện tích sàn tối thiểu là 30m2/căn và tối đa là 60m2/căn; đối với nhà ở xã hội do doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhưng được hưởng các ưu đãi của nhà nước thì diện tích sàn tối thiểu là 25m2/căn và tối đa là không quá 70m2/căn, trong đó loại căn hộ có diện tích nhỏ hơn 30m2/căn có số lượng tối đa không vượt quá 15% tổng số căn hộ trong một tòa nhà.

Đối với nhà ở thương mại cho thuê theo cơ chế thị trường thì diện tích sàn tối thiểu là 25m2/căn và loại căn hộ có diện tích nhỏ hơn 30m2/căn có số lượng tối đa không vượt quá 15% tổng số căn hộ trong một tòa nhà.
    
Về quy định về đối tượng, điều kiện thuê nhà ở, dự thảo nêu rõ: đối với nhà ở xã hội cho thuê, do hạn chế về số lượng nhà ở được đầu tư xây dựng, do có sự ưu đãi của Nhà nước, nên chỉ có một số đối tượng nhất định được thuê nhà ở như: người có công với cách mạng; cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang nhân dân, trí thức, văn nghệ sỹ; người tàn tật, người neo đơn không nơi nương tựa; công nhân lao động…

Đối với nhà ở do các doanh nghiệp đầu tư xây dựng để cho thuê theo cơ chế thị trường thì cho cho các đối tượng là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu thuê và có khả năng trả tiền thuê nhà ở.

Theo Vneconomy