Các chủ đầu tư tung nhiều chiêu săn khách thời địa ốc khủng hoảng

Khi bất động sản trầm lắng, các chủ đầu tư đã phải sử dụng nhiều chiêu để câu kéo khách hàng như: vào tận siêu thị bán đất nền; đến khu bị giải tỏa, vướng quy hoạch, khu công nghiệp để chào mời dự án; giảm giá, khuyến mại cao...

>>> Rộ lên việc mua bán danh sách khách hàng bất động sản

Đầu tháng 4, Công ty địa ốc Phúc Khang thuê hẳn một gian hàng ở hành lang siêu thị Big C quận Bình Tân, Tp.HCM, để trưng bày dự án. Những bà nội trợ, khách hàng mua sắm tại đây được phát tờ rơi giới thiệu nền đất kèm theo thư mời đi xem dự án tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long An. Để "câu" khách đi xem dự án, chủ đầu tư còn tặng phiếu quà trị giá 10 triệu đồng cho người đăng ký đặt mua nền đất.

Phó tổng giám đốc Công ty Phúc Khang, Luk Ban La cho biết, doanh nghiệp chọn phương án tiếp thị tại siêu thị vì ở đây rất đông khách, lại có vị trí gần dự án, thuận tiện cho việc mời mọi người đến xem đất. "Dân địa phương, sống gần dự án sẽ là khách hàng tiềm năng nên chúng tôi đã thuê mặt bằng siêu thị gần đó để mở chiến dịch", ông La nói.

Gian hàng trưng bày bất động sản của Công ty Phúc Khang chắn ngay hành lang thương mại siêu thị Big C quận Bình Tân săn khách đi mua sắm tại khu bán lẻ sầm uất. Ảnh: Vũ Lê

Không tấn công vào siêu thị, anh Trung, nhân viên môi giới một sàn địa ốc trên đường Trần Quốc Thảo, quận 3, tiết lộ ở công ty anh, mọi người "kéo quân" đến những khu vực đang đền bù giải tỏa, vùng bị vướng quy hoạch và khu công nghiệp để chào bán nhà đất. "Đầu tiên chúng tôi phát tờ rơi để giới thiệu dự án đang bán. Kế đến là lấy ý kiến, khảo sát sự quan tâm của họ về các kênh đầu tư và nhu cầu về nhà ở. Cuối cùng là để lại số liên lạc kèm theo các chương trình ưu đãi bán hàng", anh nói.

Anh Trung cho hay, sau mỗi đợt khảo sát tỷ lệ khách hàng quan tâm, liên lạc với sàn là 10-15% trên tổng số phiếu phát đi. Nhân viên môi giới này chia sẻ, thị trường quá khó khăn, nhà đầu tư tháo chạy hoặc cạn vốn thì các sàn địa ốc phải khai thác nhóm khách hàng nhỏ lẻ bằng nhiều cách tiếp thị khác nhau.

Tung chiêu giảm giá "tốc hành" trong ngày mở bán, hôm 22/4, Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức (Thủ Đức House) đã liên kết với 10 sàn địa chào bán 4 dự án nền đất và căn hộ với mức chiết khấu 5-13%. Đây là mức chiết khấu thuộc loại cao so với mặt bằng chung của thị trường địa ốc trong quý II.

Ngày hội sẻ chia mái ấm của Công ty Thủ Đức House hút khách bằng cách tung ra hàng loạt dự án giá "mềm" được bán với mức chiết khấu từ 5 đến 7% giá trị hợp đồng dành cho khách hàng. Ảnh: Vũ Lê

Cụ thể, khách hàng mua dự án căn hộ TDH Trường Thọ và TDH Phước Bình (14,9 triệu đồng mỗi m2) được giảm 5% giá trị hợp đồng và nhận nhà ngay khi đóng 50% giá trị căn hộ. Chủ đầu tư còn tặng thêm 15 triệu đồng cho mỗi khách hàng đặt cọc trong ngày đầu tiên công bố chương trình.

Dự án Long Hội City ở Bến Lức, Long An cũng được chủ đầu tư chiết khấu cho khách hàng 13% giá trị hợp đồng và tặng 10 triệu đồng cho khách hàng đặt cọc ngay. Ngoài ra, chủ đầu tư còn tặng 20 triệu đồng cho khách hàng đặt mua dự án khu phố thương mại Antigone tại quận 9 kèm theo phiếu quà tặng trị giá 20 triệu đồng.

Trước Thủ Đức House, trong tuần lễ đầu tháng 4, Công ty cổ phần Đức Khải mở bán dự án The Era Town (quận 7) với mức giá 14-16 triệu đồng một m2 cũng tung hàng loạt chiêu câu khách. Chẳng hạn như: thanh toán 60% giá trị hợp đồng được nhận nhà, phần còn lại khách hàng được chủ đầu tư hỗ trợ khách hàng vay. Chủ đầu tư còn hỗ trợ khách hàng thay đổi nội thất căn hộ nếu gia chủ có nhu cầu.

Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Đất Lạc Việt, Lê Thanh Phong nhận định: "Thị trường trầm lắng, sụt giảm, liên tục gặp khó khăn đã khiến nhà đầu tư quay lưng với bất động sản. Giao dịch chỉ còn trông chờ vào người có nhu cầu thật. Vì vậy, hầu hết giới buôn địa ốc phải nỗ lực tìm giải pháp tiếp cận nhóm khách hàng này".

Theo ông Phong, đây là giai đoạn khách hàng có nhu cầu về nhà đất được đặt đúng vị thế của họ. Người mua được chào mời nhiều hàng hóa giá "mềm" kèm theo khuyến mãi, hậu mãi, ưu đãi về tài chính (hỗ trợ lãi suất) từ phía chủ đầu tư. Tuy nhiên, ông Phong cho rằng, hiện nay thị trường chỉ giao dịch dựa trên dòng tiền tích lũy của người dân. "Khuyến mãi, hậu mãi, giảm giá thậm chí hạ lãi suất là tín hiệu đáng mừng song lãi vay trên thực tế vẫn còn quá cao so với khả năng chi trả của mọi người nên khó có thể kỳ vọng nhiều", ông nhận xét.

(Theo VnExpress)

Cho thuê dài hạn căn hộ: Giải pháp thu hút khách hàng hiệu quả

Chỉ với khoảng 190-331 triệu đồng, người tiêu dùng có thể sở hữu một căn hộ mới tinh trong thời gian 6-12 năm. Hay chỉ với 5 triệu đồng/tháng, trả góp sau một vài năm, căn hộ sẽ thuộc sở hữu của người mua. Đó là một trong nhiều giải pháp đang được một số chủ đầu tư đưa ra thu hút khách hàng có nhu cầu ở thực.

Nhà cho thuê có cơ hội bứt phá?

Để giảm được giá căn hộ sao cho phù hợp với khách hàng mục tiêu, thời gian qua là các giải pháp, đề xuất như miễn, giảm tiền sử dụng đất cũng như giá đất cho nhà đầu tư; cho phép xây căn hộ diện tích nhỏ 20, 30m2. Ngoài ra một biện pháp thực tế rất hay được sử dụng nhưng ít được nói đến là chủ đầu tư cắt giảm tiện nghi, nội thất căn hộ và ngay cả là chất lượng công trình xây dựng.

Nay, một động thái khá mới đó là đánh vào thời gian sở hữu nói cách khác, là hình thức thuê dài hạn căn hộ. Cụ thể giới kinh doanh, tại một dự án thuộc Quận Tân Bình, Tp.HCM đang chào thuê dài hạn từ 6-12 năm nhiều căn hộ diện tích từ 30 - 65m2 (từ 1-2 phòng ngủ) của dự án này.

Theo giới kinh doanh, dự án nằm tại khu vực trung tâm của Tp.HCM, có diện tích xây dựng trên 3.300m2, quy mô gồm 1 tầng trệt và 4 tầng lầu với 2 block nhà. Dự án có tổng số 323 căn hộ dịch vụ với 10 loại diện tích khác nhau. Giá thuê trả trước một cục của căn hộ 32m2 trong 6 năm sẽ khoảng 190 triệu đồng, trong 12 năm sẽ khoảng 331 triệu đồng (chưa thuế VAT).

Tương tự với căn hộ 65m2, khách thuê trong 6 năm sẽ phải thanh toán khoảng 408 triệu đồng, trong 12 năm là khoảng 710 triệu đồng. Chia bình quân, giá thuê theo tháng đã bao gồm thuế VAT của căn hộ có diện tích thấp nhất tại dự án sẽ vào khoảng 3 triệu đồng/tháng.

Trong quá trình sinh sống, cư dân chỉ phải thanh toán tiền điện nước theo thực tế sử dụng và phí quản lý theo khung phí của nhà nước, hiện ở mức 4.500 đồng/tháng tại Tp.HCM. Theo đó, mức phí quản lý trong năm nay sẽ dao động từ 144.000- 292.000 đồng/căn hộ từ 32-65m2.

Xét trên bình diện thị trường, có thể nói đây là mô hình khá mới mẻ, bởi xưa nay, nói đến căn hộ dịch vụ, người ta thường nghĩ tới những căn hộ cao cấp với các dịch vụ hoàn hảo từ A-Z, chuyên dành cho những người ngoại quốc thuê với mức giá tính bằng cả nghìn đôla/tháng.

Điểm khác biệt ở đây là hướng đến người Việt, đối tượng trí thức trẻ có thu nhập khoảng 10 triệu đồng/tháng và khoản tiền tiết kiệm nhất định khoảng 200-300 triệu đồng, có nhu cầu an cư lạc nghiệp. Ở một góc độ khác, đây cũng là sự đóng góp làm đa dạng, sôi động hơn thị trường nhà ở cho thuê khi mà chính sách của Nhà nước tới đây sẽ tập trung mạnh đến mảng này.

Bên cạnh đưa ra sản phẩm phù hợp với đối tượng có nhu cầu ở thực, nhà kinh doanh phải có gói giải pháp tài chính, phương thức thanh toán phù hợp. Chú trọng 2 nguyên tắc này sẽ quyết định đến khả năng thu hút người mua BĐS trong thời điểm hiện nay.

Trong khi đó, theo các DN, hiện ở thành phố mới Bình Dương, có DN đang bán sản phẩm đất nền 100m2, giá chỉ khoảng 200 triệu đồng; căn hộ chung cư dành cho người lao động thuộc Khu công nghiệp Việt Nam-Singapore giá từ khoảng 90 triệu đồng/căn.

Ngoài ra tại Đà Nẵng cũng chuẩn bị công bố một dự án căn hộ mà người mua chỉ cần trả 5 triệu đồng mỗi tháng như là một hình thức đặt tiền mua căn hộ. Trong vòng 4 năm sau, họ được sở hữu căn nhà đó.

Bỏ tiền chẵn thu tiền lẻ

Theo giám đốc một DN địa ốc: "Nếu chủ đầu tư vay tiền xây nhà sẽ làm tăng chi phí vốn, còn người tiêu dùng vay tiền thì sẽ chịu thêm chi phí gánh nặng lãi suất. Làm sao để khách hàng có thể mua nhà từ tiền lương, tiền công và tránh tối đa việc phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng. Bởi lẽ việc quá lệ thuộc vào các tổ chức tài chính trong bối cảnh lãi suất hiện nay càng làm cho giá nhà tăng lên đáng kể, tính khả thi của dự án gặp khó khăn".

Tuy nhiên, tại dự án mới chào hàng ở Tp.HCM này, nếu như khách hàng phải đi vay tiền để thuê dài hạn căn hộ tại dự án này là một điều không nên chút nào. Ngay giới tư vấn bán hàng cũng đặc biệt nhấn mạnh, khách hàng mua căn hộ có thời hạn tại đây nên là những người có số tiền tích lũy nhất định. Còn người phụ thuộc vào tiền vay mượn thì nên thuê nhà theo tháng.

Chỉ làm phép tính đơn giản, phải thanh toán một cục 200 - 300 triệu trước khi nhận căn hộ, nếu là tiền đi vay, người mua sẽ phải chịu thêm mức lãi suất từ 17-20% bên cạnh chi phí mua nhà. Điều này có thể làm đội giá nhà lên đáng kể. Trong khi đó, với đồng tiền tích lũy chi cho sở hữu nhà, người mua sẽ có lợi về giá trong thời gian sở hữu bởi mặt bằng giá thuê nhà bình quân trên thị trường mỗi năm đều biến động tăng.

Nhận xét về hình thức sở hữu căn hộ dịch vụ có thời hạn nói trên, ông Nguyễn Đăng Tiến, một người hoạt động thực tiễn tại thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội cho rằng, đây là nét mới, chưa thấy xuất hiện tại thị trường Thủ đô. Riêng các chủ đầu tư tại thị trường Tp.HCM đã trải qua thời kỳ khó khăn kéo dài nhiều năm trở lại đây trong khi đó do nhiều yếu tố đặc thù về đất đai, giá trị BĐS, các doanh nghiệp, nhà đầu tư tại Hà Nội vẫn đang đặt các kỳ vọng cao vào thu lợi từ những phân khúc, loại hình "béo bở" khác.

"Loại hình căn hộ dịch vụ tại Hà Nội đã có rất nhiều mô hình đơn lẻ. Tuy nhiên chi phí thực hiện dự án của Hà Nội nhiều. Nhà đầu tư kinh doanh vẫn nhắm tới và khai thác dễ dàng đối tượng khách thuê người nước ngoài với chi phí thuê từ 500-1.500 đôla/tháng. Đối tượng này ổn định, nhu cầu cao, lại tiền tươi thóc thật, chứ chưa nghĩ tới đầu tư cho người Việt thuê" - vị này nói.

Một ý kiến khác quan ngại, tâm lý người dân vẫn sở hữu nhà. Phần đông đối tượng thuê nhà ở hiện nay quen thanh toán theo tháng. Bên cạnh khoản tiền nhà, họ còn phải chi tiêu nhiều khoản thiết yếu khác của cuộc sống như ăn, mặc, ở, đi lại, vui chơi, chi phí y tế..., cho nên việc nghĩ tới bỏ một cục tiền khoảng 200 triệu đồng được ky cóp trong nhiều năm để trả trước cho việc thuê nhà mà chưa biết có gắn bó hay không, có lẽ vẫn phải cân nhắc rất nhiều.

Dù nhìn nhận ở góc độ nào, cũng phải khẳng định rằng sự năng động, linh hoạt của doanh nghiệp ở thời điểm nào cũng tác động tích cực, dẫn dắt và tạo ra xu hướng tiêu dùng thị trường. Chuyên gia tài chính ngân hàng - TS.Nguyễn Thị Mùi cũng nhận xét, thị trường nhà ở cho thuê rất phát triển ở phía Nam, còn phía Bắc vẫn còn khiêm tốn.

Một thị trường BĐS hoàn hảo thì các bộ phận của thị trường cả bán và cho thuê đều phải rất phát triển. Khi không bán được, chúng ta phải biết kích thị trường cho thuê. Ngược lại sự phát triển của thị trường cho thuê sẽ tác động tích cực đến thị trường bán. Điều này sẽ tạo điều kiện cho thị trường BĐS nhà ở nói chung hồi sinh nhanh hơn.

(Theo VEF)

Rộ lên việc mua bán danh sách khách hàng Bất động sản

Một cách đơn giản là gõ tìm kiếm trên Google với nội dung '' bán danh sách khách hàng bất động sản'' chúng ta nhận được khoảng 13 triệu kết quả từ mục rao vặt của các website với hàng loạt các dự án từ Bắc chí Nam


Thời gian vừa qua một số báo chí đã đưa tin việc rao bán thông tin cá nhân trên mạng và thu lợi hàng trăm triệu đồng từ việc mua bán trên. Các danh sách khách hàng được rao bán về các lĩnh vực như: Danh sách số điện thoại di động tại TPHCM và HN, danh sách kháng Ngân hàng, danh sách khách hàng dự án Bất động sản, danh sách khách hàng đầu tư vàng và chứng khoán, danh sách khách hàng mua xe ô tô, danh sách các công ty, giám đốc, quản lý, khách hàng bảo hiểm, khách hàng tại các Trung tâm mua sắm, thẩm mỹ ... 

Trong đó, việc mua bán thông tin liên quan đến khách hàng đang sở hữu bất động sản tại các dự án chung cư hay đất nền diễn ra nhộn nhịp hơn và nhiều người mua nhất. Một cách đơn giản là gõ tìm kiếm trên Google với nội dung '' bán danh sách khách hàng bất động sản'' chúng ta nhận được khoảng 13 triệu kết quả từ mục rao vặt của các website với hàng loạt các dự án từ Bắc chí Nam. Vậy các danh sách khách hàng dự án bất động sản này được lấy từ đâu? Thông tin khách hàng của một dự án thì chỉ có chủ đầu tư hoặc đơn vị được ủy quyền bán mới là người sở hữu và không được phép truyền ra ngoài. Nhưng vì lợi ích, một số người trực tiếp quản lý thông tin khách hàng đã bán thông tin cho những người có nhu cầu với giá cả chục triệu đồng. Một số thông tin khách hàng khác thì bị Hacker đột nhập lấy đi và tìm những người có nhu cầu để bán, tuy nhiên trường hợp này diễn ra không nhiều.

Thị trường ảm đạm, các công ty môi giới bất động sản cần phải tìm nhiều cách tiếp cận khách hàng, chăm sóc khách hàng tốt hơn. Theo nhu cầu của các sàn giao dịch bất động sản và văn phòng bất động sản cũng như các cá nhân môi giới bất động sản, có được danh sách khách hàng tại các dự án nhà đất thì họ có thể biết chính xác hơn khách hàng có nhu cầu bán và từ đó họ môi giới để kiếm thù lao. Hơn nữa, có được danh sách khách hàng trong tay họ có thể cạnh tranh được với các đơn vị khác trong việc bán hàng. Nhưng thực sự có được danh sách khách hàng trong tay, việc tiếp cận khách hàng có như mong muốn của người bỏ tiền ra mua không? 

Theo anh Tài có văn phòng giao dịch Bất động sản tại Nam Trung Yên cho tôi biết, qua tìm trên các trang web rao vặt anh vừa mới mua được một danh sách khách hàng của một dự án chung cư với giá 2 triệu đồng. Anh Tài nghĩ  Bỏ ra 2 triệu đồng, một số tiền không phải là lớn nếu như từ danh sách đó văn phòng có thể bán được ít nhất một căn hộ và thu được tiền dịch vụ môi giới. Nhưng tìm hiểu thì mới biết danh sách này đã được bán cho nhiều người, hơn nữa khách hàng đầu tư cần bán hầu như đã bán hết từ lâu, chỉ còn một số căn hộ khách hàng mua để ở nên không có ý định bán. 

Cục An ninh – Truyền thông (A87 – Bộ công an) cũng đã phát hiện nhiều đối tượng hoạt động, sử dụng trái phép thông tin cá nhân, tổ chức… vào mục đích kinh doanh có dấu hiệu vi phạm pháp luật. Tháng 1/2011, A87 phát hiện hoạt động mua bán thông tin cá nhân trên một số website có dấu hiệu vi phạm pháp luật như: Mua bán, trao đổi, sửa chữa, thay đổi những thông tin cá nhân riêng, hợp pháp của cơ quan, tổ chức cá nhân trên trang mạng máy tính, mạng viễn thông, mạng Internet mà không được sự cho phép của chủ sở hữu thông tin đó.

Theo cơ quan chức năng, hành vi này có dấu hiệu phạm tội “đưa hoặc sử dụng trái phép thông tin trên mạng máy tính, mạng viễn thông, mạng internet” (điều 226 bộ luật Hình sự): “Mua bán, trao đổi, tặng cho, sửa chữa, thay đổi hoặc công khai hóa những thông tin riêng, hợp pháp của cơ quan, tổ chức cá nhân khác trên mạng máy tính, mạng viễn thông, mạng internet mà không được phép của chủ sở hữu thông tin đó”. Những hành vi này cũng vi phạm quyền bí mật đời tư, quy định tại điều 38 bộ luật Dân sự và khoản 2 điều 39 Nghị định 83/2011.


Từ  vụ việc này cho thấy, việc sử dụng thông tin cá nhân do mua bán bất hợp pháp để tiếp thị, quấy nhiễu các thuê bao di động... là vi phạm pháp luật, cần xử lý nghiêm.

QT - Diendandautubds.blogspot.com

BLOG rất mong nhận được bình luận của các bạn xung quanh các đề tài mà chúng ta cùng quan tâm. Xin hãy bấm vào link GỬI BÌNH LUẬN phía dưới bài, viết ý kiến của mình, rồi nhấn phím XUẤT BẢN. Sau đó, điền thông tin theo hệ thống hướng dẫn. Mọi ý kiến của các bạn đều được chúng tôi đón đợi và quan tâm.

Cám ơn các bạn!

BĐS sẽ có lãi khi chọn đúng thời cơ

Mặc dù thị trường bất động sản đang phải đối mặt với nhiều thách thức tuy nhiên nhiều ý kiến cho rằng, cả nhà đầu tư và người mua nhà vẫn có thể tìm được cơ hội tốt nếu chọn đúng điểm rơi.

Nguồn cung khan hiếm

Nền kinh tế khó khăn khiến cho thị trường bất động sản rơi vào tình trạng ảm đạm, nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đang phải đối mặt với nhiều thách thức như nợ lớn, hàng tồn kho nhiều, tài sản thế chấp không còn để có thể tiếp cận vốn ngân hàng… Chính những khó khăn này đã gây ra tình trạng nhiều dự án bất động sản buộc phải “trùm mền” vô thời hạn do năng lực tài chính nhiều chủ đầu tư quá yếu.
 
Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, cả nước hiện có khoảng 486 khu đô thị mới, quy mô từ 20ha - 1.000 ha, tổng diện tích đất theo quy hoạch dự kiến là 74.057 ha, trong đó có nhiều dự án đã được phê duyệt quy hoạch nhưng chưa tiến hành triển khai.

Riêng Hà Nội, sau khi rà soát, dự án đầu tư xây dựng dự kiến có hơn 200/750 dự án bất động sản được triển khai trong giai đoạn 2011 - 2013, trong đó trên 60% là dự án nhà ở, khu đô thị mới.
 
Tuy nhiên, đây chỉ là những con số tính toán, còn thực tế thì tình cảnh đáng buồn. Hà Nội đang có hàng trăm các dự án “hoang” tồn tại nhiều năm nằm dọc các tuyến vành đai lớn. Trong đó, có cả dự án đầy đủ thủ tục, không vướng quy hoạch nhưng do chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính nên không thể triển khai.
 
Đơn cử như tại huyện Mê Linh, với hơn 40 dự án đô thị mới được cấp phép 5-6 năm nhưng đến thời điểm này chưa có một dự án nào hoàn chỉnh tối thiểu về mặt hạ tầng. Đấy là chưa kể đến hàng loạt dự án đang chờ quy hoạch phân khu.
 
Một chuyên gia phân tích chia sẻ, nhìn tổng số lượng vốn đăng ký đầu tư thì 10-20 năm nữa Việt Nam cũng không thể đủ tiền để triển khai dự án. Vì vậy, nguồn cung trên thị trường bất động sản không quá mức dồi dào như người ta phán đoán và khó có sự chào bán ồ ạt được. Bởi để thực hiện dự án bất động sản rất lâu dài và gối đầu liên tiếp, không thể có chuyện các doanh nghiệp đồng loạt xây dựng các dự án.
 
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đánh giá, bất động sản không như hàng hóa khác, khi thấy thiếu thì nhanh chóng đẩy nguồn cung lên. Thời gian lập dự án bất động sản phải mất 2-3 năm, thậm chí lâu hơn mới có sản phẩm bán.
 
“Trước mắt có thể thấy, trong ngắn hạn thị trường lại phải đối mặt với nguy cơ thiếu hụt nguồn cung do nguồn vốn đầu tư đang khiến cho là rất nhiều dự án BĐS lớn bị tạm ngưng hoặc giãn tiến độ thi công. Do vậy trong ngắn hạn, nguồn cung trên thị trường có thể sẽ bị thiếu hụt.Đây sẽ là cơ hội cho doanh nghiệp đi đầu, đón được điểm rơi cuảthị trường khi thiếu hụt” ông Phan Thành Mai - Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết

 Giá đã đến đáy

 Chỉ chưa đầy 1 năm, bất động sản đã mất giá 30-40%, tuy nhiên người dân chưa thực sự tin tưởng và tâm lý thận trọng vẫn bao trùm lên cả thị trường. Nhiều người muốn tiếp tục chờ đợi giá nhà đất sẽ tiếp tục giảm nữa rồi mới quyết định mua vào.
 
Tuy nhiên, dựa trên căn cứ xác thực nhiều chuyên gia cho rằng, giá bất động sản thời điểm này gần như đã về vùng đáy và khó có cơ hội giảm hơn nữa khi mà các loại thuế tăng, đơn giá đền bù giải phóng mặt bằng cao…
 
Theo tính toán, tại khu vực quận Hà Đông, tiền sử dụng đất được tính cho 1m2 đất kinh doanh trên trục đường Lê Văn Lương đã có dự án được xác định là 40 triệu đồng (mức giá trên bao gồm tiền đền bù giải phóng mặt bằng và các chi phí khác).

Nếu bán bán ở mức giá 50 triệu đồng thì chủ đầu tư mới có cơ hội hòa vốn. Trong khi hiện ở khu vực này giá giao dich trên thị trường tự do mua đi bán lại cũng chỉ đang ở mức 50 triệu đồng/m2.
 
Tượng tự, giá mỗi m2 chung cư tại khu vực này hiện đang được cơ quan thuế quận Hà Đông áp ở mức giá tính thuế là 16 triệu đồng/m2 kinh doanh. Trong khi theo tính toán một số chủ đầu tư khu vực này giá thành xây dựng chưa bao gồm tiền đất đã ở mức 17 triệu đồng. Điều đó, có nghĩa là bán ở mức 17 triệu đồng/m2 là chủ đầu tư lỗ vốn.
 
Như vậy, nếu căn cứ giá bán nhà, đất trong khu vực có thể thấy giá chào bán đất dự án xung quanh khu vực hiện đã rất hợp lý.
 
Ông Phan Thành Mai cho rằng, thời gian qua hàng loạt chính sách khuyến mãi của chủ đầu tư nếu phân tích một dự án thì thấy giá chủ đầu tư đưa ra sau khi trừ đi tất cả các chi phí đầu tư ban đầu, khuyến mại, giảm giá đã cận kề với suất đầu tư ban đầu của chủ đầu tư. Đây là cơ hội mua rất tốt cho người tiêu dùng.

“Những tín hiệu chúng ta nhìn thấy thì thị trường đã có dấu hiệu khởi sắc vì giá đã xuống rất thấp và những người có tiền thì đã bắt đầu quay lại để mua. Đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS cũng gia tăng do họ nhìn thấy sức hấp dẫn của thị trường.

Cùng với đó là hàng loạt các công cụ mới của các bộ ngành đã đưa ra và như vậy có thể dự báo một cách khách quan là thị trường sẽ có khởi sắc vào cuối năm nay và thực sự đang là cơ hội cho những tổ chức có tài chính và quản trị tốt và là cơ hội hình thành một lớp nhà đầu tư BĐS mới” - ông Mai nói.

(Theo VnMedia)

Hưng Yên: Tổ chức cưỡng chế GPMB dự án đô thị Văn Giang

Ngày 24/4, UBND tỉnh Hưng Yên tổ chức hỗ trợ thi công và cưỡng chế giải phóng mặt bằng (GPMB) bàn giao đất tại xã Xuân Quang, huyện Văn Giang để thực hiện dự án Khu đô thị Thương mại – Du lịch Văn Giang (gọi tắt là dự án đô thị Văn Giang).

Đây là thông tin chính thức được ông Bùi Huy Thanh, Chánh Văn phòng UBND tỉnh Hưng Yên cho biết trong buổi gặp gỡ các cơ quan báo chí vào ngày 23/4, tại UBND tỉnh Hưng Yên.

Dự án đô thị Văn Giang được Thủ tướng Chính phủ cho phép thực hiện tại Văn bản số 1495/CP - NN ngày 31/10/2003 của Thủ tướng Chính phủ, giao Công ty Đầu tư và Phát triển đô thị Việt Hưng làm chủ đầu tư; Quyết định số 742/QĐ - TTg ngày 30/6/2004 Thủ tướng Chính phủ về việc thu hồi đất, giao đất để thực hiện dự án đô thị Văn Giang và xây dựng đường bộ từ cầu Thanh Trì đi thị xã Hưng Yên, đoạn Văn Giang đi xã Dân Tiến, huyện Khoái Châu (Hưng Yên), theo phương thức sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Dự án có quy mô 499,07 ha đất thuộc các xã Xuân Quang, Phụng Công, Cửu Cao huyện Văn Giang và 55 ha để làm đường giao thông liên tỉnh Hưng Yên - Hà Nội.

Ông Bùi Huy Thanh, Văn phòng UBND tỉnh Hưng Yên phát biểu tại họp báo.

Ông Bùi Huy Thanh, Chánh Văn phòng UBND tỉnh Hưng Yên, cho biết: Đến thời điểm này đã có gần 200 văn bản từ Trung ương đến địa phương chỉ đạo việc triển khai dự án nhưng một bộ phận người dân nằm trong vùng dự án vẫn chưa đồng thuận. Riêng xã Xuân Quang, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện dự án là 129,25 ha của 1.720 hộ; trong đó đất nông nghiệp thu hồi để thực hiện dự án là 107 ha, chiếm 36,32% diện tích đất canh tác. Diện tích đất đã bàn giao đợt một là 57,19 ha; trong đó diện tích đất giao cho dự án đô thị 49,87 ha, diện tích đất để làm đường giao thông liên tỉnh 7,32 ha, diện tích đất giao đợt này là 72,06 ha. Tổng số hộ đã nhận tiền bồi thường, hỗ trợ và bàn giao đất là 1.554/1.720 hộ với 132,45 ha, chiếm 95,5% tổng số hộ có đất thu hồi để thực hiện dự án. Còn lại 166 hộ với diện tích 5,8 ha, chiếm 4,5% tổng số hộ, không nhận tiền bồi thường. Tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, do những hộ chưa nhận tiền bồi thường, chủ đầu tư đã chuyển tiền vào gửi ngân hàng theo quy định. Theo số liệu thống kê trên, số hộ thì lớn nhưng diện tích đất phải tiến hành cưỡng chế chỉ có 5,8 ha, bình quân mỗi hộ 349 m2. Toàn bộ diện tích bàn giao và cưỡng chế đợt này hoàn toàn là đất canh tác, không có đất ở, không có công trình xây dựng trên đất.

Mặc dù đã có nhiều buổi họp dân, gặp gỡ giải thích, vận động tuyên truyền để người dân đồng thuận, ủng hộ dự án, nhưng đến thời điểm này vẫn còn 166 hộ ở xã Xuân Quang chưa bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư. “Trước tình hình trên, UBND huyện Văn Giang sẽ tổ chức hỗ trợ thi công và cưỡng chế giải phóng mặt bằng bàn giao đất để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật. Đồng thời cũng là để khắc phục tình trạng một bộ phận người dân trong vùng dự án tụ tập đông người khiếu kiện lên các cơ quan trung ương, gây mất trật tự công cộng tại Thủ đô Hà Nội” - ông Bùi Huy Thanh khẳng định.

(Theo BTT)

Đa số các doanh nghiệp BĐS chỉ có vốn "cò con"?

Thời gian vừa qua, đa số các công ty bất động sản đều kinh doanh theo kiểu "tay không bắt giặc" chứ không hề có một nguồn vốn ổn định nào.

TS Võ Trí Thành, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế Trung ương cho biết khi trao đổi với PV Infonet. Theo TS Thành, hiện có tới 80% các công ty kinh doanh bất động sản có vốn dưới 20 tỷ đồng. Như vậy, thời gian qua phần lớn các công ty bất động sản kinh doanh theo kiểu “tay không bắt giặc”…

Những công ty bất động sản nào đã kinh doanh nhà đất cách đây chừng 7 năm thì hiện nay họ có tiềm lực tài chính khá mạnh, vì thời gian ấy, bất động sản sinh lời quá lớn 1 ăn 10. Còn những công ty nào mới tham gia thị trường hiện nay đa phần gặp khó khăn, thậm chí có nhiều công ty phá sản…
80% các công ty BĐS vốn cò con

Nhiều công ty bất động sản mới tham gia thị trường sẽ bị phá sản

Các DN bất động sản mới thành lập còn thiếu kinh nghiệm nên đầu tư dàn trải, thiếu tập trung làm thị trường mất cân đối và phát triển không ổn định. Nhiều DN tham gia thị trường chưa có ý thức giữ gìn thương hiệu, bảo đảm, chất lượng, uy tín của doanh nghiệp, không tuân thủ các quy định pháp luật...

Dưới góc độ chi phí sản xuất, giá bất động sản có thể giảm xuống 30-50% giá hiện thời (tùy vị trí và chủng loại) mà nhà sản xuất chưa cần phải đổi mới công nghệ vẫn có lãi. Giá nhà ở tăng quá cao so với nhu cầu của người dân do mất cân đối cung cầu, chi phí đầu vào tăng, giao dịch bất động sản không minh bạch.

Ông Thành cũng ví dụ, cách đây chưa lâu tôi vào thăm một người bạn, ông này vay ngân hàng đầu tư khá nhiều đất nền, biệt thự… Khi “bong bóng” bất động sản bị vỡ, ông ta treo biển “bán biệt thự”. Sau thời gian tôi quay lại thì ông bạn tôi đã gỡ bỏ biển treo “bán biệt thự”… Hỏi ra mới hay, ngân hàng đã phát mại số biệt thự đó…

Nếu như trước đây kiếm tiền rất dễ đối với nhiều người, chẳng hạn người ta đưa cho tôi 1 đồng thì sẽ sinh lời ra 1 đồng mốt. Nhưng hiện nay, nếu người ta đưa cho ai đó 1 đồng, sau đó sẽ mua dao lê đi đòi nợ… “Bong bóng” bất động sản vỡ chỉ là rất nhỏ và tượng trưng cho quả “bong bóng” tài chính to lớn đã vỡ, nó bao gồm nhiều mảng khác nhau: bất động sản, chứng khoán, tài chính…

Từ gần 1 năm nay, đã có rất nhiều ý kiến thảo luận xung quanh việc giải cứu thị trường bất động sản. Mới đây, Ngân hàng Nhà nước cũng cho phép nới tín dụng đối với một số lĩnh vực liên quan tới bất động sản. Thế nhưng, liều thuốc tăng lực này được cho là chưa đủ trong bối cảnh nhiều DN đã ngấp nghé bờ phá sản.
80% các công ty BĐS vốn cò con

TS Thành đưa ra một số giải pháp để phát triển thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay như mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, doanh nghiệp ưu tiên những dự án có vị trí tốt, thuận lợi giao thông, tập trung vào thị trường nhà ở bình dân. Phải sớm triển khai thành lập Trung tâm quản lý nhà sở hữu nhà nước để quản lý đầu tư, vận hành, khai thác quỹ nhà ở xã hội...

Theo TS Thành, nợ xấu bất động sản trong hệ thống chắc chắn có và ai cũng biết, nhưng lúc này DN và ngân hàng phải ngồi lại bàn với nhau. Cả hai phải tin nhau thì mới có hướng giải quyết các khó khăn về thanh khoản, về nợ. Bởi nếu doanh nghiệp có bị phá sản thì ngân hàng cũng bị tác động dây chuyền rất lớn…

Thế nên, trong rất nhiều gói giải pháp để thị trường không đổ vỡ, chính sách tài chính cho phép DN được tiếp tục giãn, hoãn tiền đất và khoanh nợ, giãn nợ sẽ đóng vai trò cực kỳ quan trọng. Khoảng thời gian hoãn thuế chừng 6 tháng tới 1 năm lúc này chính là liều thuốc "an thần" quý giá giúp DN kịp nghỉ lấy lại sức để chống chọi với băng giá của thị trường.

(Theo Infonet)

"Phá giá" BĐS vào thời điểm này là khôn ngoan?

Trước thông tin "đại gia" Đoàn Nguyên Đức "phá giá" thị trường BĐS Tp.HCM, GS.Đặng Hùng Võ cho rằng: Nhà đầu tư nào khôn ngoan thì nên giảm giá vào thời điểm này.

“Bán 10 triệu đồng/m2, tôi mới phục!”

Vừa qua một làn sóng bán tháo bất động sản (BĐS) đã diễn ra ở cả Tp.HCM và Hà Nội. Nhiều doanh nghiệp rao bán gấp căn hộ, chấp nhận chịu lỗ để đổi lấy tiền mặt, thoát khỏi thị trường. Nhiều doanh nghiệp bán giá rẻ từ năm 2011, có doanh nghiệp đầu tư dự án, xây dựng lên với chi phí  240 tỷ, nay phải bán dở dang với mức giá hạ 150 – 200 tỷ đồng - Đó là câu chuyện bình thường trong kinh doanh, theo nhận định của các chuyên gia BĐS.

Tại ĐHCĐ thường niên 2012 của CTCP Hoàng Anh Gia Lai (HAGL), Chủ tịch Tập đoàn HAGL Đoàn Nguyên Đức đã gây “sốc” cho thị trường khi khẳng định rằng: vài tháng tới sẽ có căn hộ được bán với giá bằng 50% sản phẩm cùng vị trí tại quận 7, Tp.HCM.

Theo ý kiến của một số người trong giới BĐS, quyết định giảm giá tới 50% của vị Chủ tịch Tập đoàn HAGL sẽ ít nhiều có tác động, gây khó khăn cho các chủ đầu tư, nhất là những dự án cao cấp liền kề dự án của HAGL.

Theo ý kiến của một số người, quyết định này của vị Chủ tịch Tập đoàn HAGL sẽ ít nhiều có tác động, gây khó khăn cho các chủ đầu tư, nhất là những dự án cao cấp liền kề dự án của HAGL.

Bởi lẽ, nếu 2 dự án trong cùng một khu vực, chất lượng như nhau nhưng giá dự án của HAGL chỉ bằng 50% dự án kia thì đó là vấn đề đáng quan tâm. Đằng này, chất lượng lại khác nhau.

Ngoài ra, “trước khi xem xét việc giảm giá, cần phải xem xét trước đây họ bán giá bao nhiêu. Nếu trước đó, họ bán giá cao lên tới 50 triệu đồng/m2 thì giờ giảm giá 50% cũng là chuyện bình thường.

Còn những doanh nghiệp bán với giá rẻ từ lâu, khoảng 15 – 16 triệu đồng/m2 thì làm sao có thể giảm giá xuống thấp nữa!” – Ông Nguyễn Văn Đực, Phó GĐ Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành chia sẻ với báo Giáo Dục Việt Nam.

Trong khi đó, theo một số tờ báo như ĐTTC đưa tin: trước mắt HAGL sẽ đưa 2 dự án, một gần cầu Kênh Tẻ (quận 7) - liền kề dự án Sunrise City của Novaland đang có giá bán khoảng 40 triệu đồng/m2 - và một tại quận Tân Phú với tổng số 1.800 căn hộ.

Giá bán dự án ở quận 7 khoảng 23 triệu đồng/m2, ở Tân Phú 12,5 triệu đồng/m2.

Theo ông Đực, “mỗi doanh nghiệp đều có chiến lược và nhu cầu tài chính riêng. Quan trọng là anh bán ra ngoài thị trường với giá bao nhiêu. Nếu như trước đây họ bán với giá 20 – 30 triệu đồng/m2, giờ giảm xuống 50% còn 10 triệu đồng/m2, tôi mới phục”.

“Giảm giá BĐS của HAGL là hợp lý”

Chia sẻ với báo Giáo Dục Việt Nam, GS. Đặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho rằng: Trong thời buổi kinh tế khó khăn, giao dịch BĐS trầm lắng, việc giảm giá là quy luật tất yếu của thị trường.

“Trước đây, thị trường BĐS đầu cơ nhiều, đợt này thì không có đầu cơ nữa, các nhà đầu tư phải bán cho người có nhu cầu thật. Mà muốn bán cho người có nhu cầu thật thì phải giảm giá. Tôi cho rằng: Nhà đầu tư nào khôn thì thời điểm này phải giảm giá” – Ông Võ cho biết.

Theo GS. Đặng Hùng Võ: Nhà đầu tư nào khôn thì thời điểm này phải giảm giá. Việc HAGL tuyên bố bán giá căn hộ tại quận 7, Tp.HCM thấp hơn giá thị trường tới 50% cũng là điều hợp lý.

Theo GS.Võ, việc giảm giá BĐS tại Tp.HCM của ông Đoàn Nguyên Đức cũng là một tín hiệu tốt cho thị trường khi “lâu ngày không có giao dịch thì phải đưa ra một mức giảm nhất định để tăng lượng giao dịch”. Trong đó, giao dịch chủ yếu là giao dịch của những người muốn mua nhà để ở.

Mặc dù vậy, hiện nay, nhiều người dân vẫn chưa mặn mà lắm với những sản phẩm giảm giá do lo lắng về chất lượng và tính pháp lý của công trình. Liên quan tới vấn đề này, ông Đoàn Nguyên Đức đã thẳng thắn khẳng định với báo Giáo Dục Việt Nam: Mọi thứ đều đảm bảo và đầy đủ. “Đây không phải là lần đầu tiên, chúng tôi bán giảm giá” và trên thực tế “đã có hàng nghìn người mua nhà của tôi”.

Theo lời giải thích của ông Đức thì: HAGL có nhiều lợi thế để giảm giá, đó là quỹ đất dồi dào và giá rẻ, kinh doanh đa ngành, phát triển dự án quy trình khép kín, có ưu thế về vật liệu xây dựng.

“Nếu đúng sự thực là như vậy thì việc giảm giá của HAGL cũng là hợp lý” - Ông Nguyễn Đình Tùng, Giám đốc Công ty TNHH BĐS và Dịch vụ địa chính Hà Nội nhận xét.  

Doanh nghiệp nào làm BĐS cũng có nhu cầu về vốn. “Nếu họ cần vốn, bán giảm giá để hút khách hàng trên thị trường, theo quan điểm của cá nhân tôi thì không có gì sai và đáng trách cả!”. Ông Tùng tâm sự thêm: “Cũng có nhiều lúc, công ty tôi phải đẩy hàng đi, thu tiền về, đảo vốn nhanh hơn, hiệu quả hơn – Đó cũng là tín hiệu tốt của thị trường”.

Là đơn vị thi công và đầu tư chung cư mini, theo ông Tùng, hoàn toàn có thể làm nhà được với mức giá tốt, đặc biệt là nếu mua được đất giá rẻ ngay từ đầu. Tại Hà Nội, chung cư mini của công ty ông Tùng có thể chào hàng với mức giá thấp 800 triệu đồng/căn, thì Tp.HCM cũng có thể bán ra với mức giá rẻ nhiều hơn thế!

Với ý kiến của ông Đoàn Nguyên Đức cho rằng: Công ty ông bán giảm giá vì mong muốn những người nghèo ở Tp.HCM vẫn có quyền mua nhà ở. Nhưng đứng trên quan điểm cá nhân thì một số doanh nghiệp BĐS khác lại cho rằng: “Nếu anh vì người nghèo, anh có thể bán 11, 12 hay 13 triệu đồng/m2 như công ty Lê Thành đã từng bán không?!”. “Vào thời điểm này, anh bán vì anh, chứ không phải vì ai hết!” – Lãnh đạo một công ty BĐS tại Tp.HCM nhấn mạnh.

(Theo GDVN)

Hà Nội: Thiệt hại của người dân cần được đền bù thỏa đáng

Hiện nay, dự án “Tổ hợp công trình dịch vụ công cộng, văn phòng và nhà ở” do Công ty Cổ phần đầu tư phát triển đô thị Thăng Long (Cty Thăng Long) thi công khiến nhiều ngôi nhà của người dân tại khu tập thể Viện nghiên cứu cơ khí và Bệnh viện 19-8 thôn Phú Mỹ (xã Mỹ Đình, huyện Từ Liêm) bị lún, nứt nghiêm trọng…

Khoan neo vào nhà dân

Theo phản ánh của các hộ dân, đầu năm 2010, Cty Thăng Long khởi công xây dựng “Dự án đầu tư Tổ hợp công trình dịch vụ công cộng, văn phòng và nhà ở”, trong quá trình thi công dự án đã làm ảnh hưởng đến đời sống, sinh hoạt của người dân, nghiêm trọng hơn chủ đầu tư còn tiến hành khoan neo sang phần đất của một số hộ dân liền kề khiến cho nhiều ngôi nhà bị lún, nứt, ảnh hưởng đến ván đề tâm linh cụa họ.

Bức xúc, các hộ dân đã gửi đơn kiến nghị lên Cty Thăng Long, UBND xã Mỹ Đình, UBND huyện Từ Liêm yêu cầu Cty Thăng Long dừng việc khoan neo sang đất của người dân, đồng thời phải bồi thường nhằm khắc phục hậu quả. Mặc dù, UBND xã Mỹ Đình và huyện Từ Liêm đã tổ chức một số cuộc họp giữa đại diện của Cty Thăng Long với các hộ dân yêu cầu Cty Thăng Long dừng khoan neo sang đất của một số người dân, đồng thời thỏa thuận về đền bù thiệt hại, thế nhưng Cty Thăng Long vẫn không tiến hành thỏa thuận mà tiếp tục thi công.

 “Khu dân cư đã gửi đơn lên UBND xã Mỹ Đình, yêu cầu Cty Thăng Long thi công không làm ảnh hưởng đến người dân, nhưng đơn vị này vẫn phớt lờ nguyện vọng của dân. Không những thế, khi UBND xã Mỹ Đình mời công ty đến đối thoại với dân, họ không có tinh thần hợp tác, không ký vào bản cam kết, bỏ ngoài tai những ý kiến của người dân về hiện tượng nứt nhà và tiếp tục cho khoan neo”- ông Hoàng Văn Gợt (nhà số 1, ngõ 2, Tập thể Viện nghiên cứu cơ khí) bức xúc.

Ngày 15/12/2010, UBND huyện Từ Liêm đã tổ chức cuộc họp gồm đại diện UBND huyện Từ Liêm, xã Mỹ Đình, đại diện Cty Thăng Long và các hộ dân. Tại cuộc họp, lãnh đạo Phòng Quản lý đô thị huyện Từ Liêm đã kết luận:“Cty Thăng Long phải tạm dừng thi công khoan neo tại vị trí các hộ dân liền kề; phối hợp với UBND xã Mỹ Đình  khảo sát hiện trạng các hộ dân có hiện tượng lún, nứt từ ngày 18/12/2010 đến 25/12/2010; tự lập dự toán, đánh giá mức thiệt hại và thỏa thuận đền bù cho dân”. Thế nhưng đến nay, Cty Thăng Long vẫn chưa thực hiện; Còn chính quyền cũng chỉ dừng lại ở các cuộc họp!

Chính quyền cần vào cuộc tích cực

Sống phấp phỏng trong những ngôi nhà bị lún nứt suốt từ năm 2010 đến nay, sau nhiều lần gửi đơn đến chính quyền địa phương và chủ đầu tư, nhiều cuộc họp đã được tổ chức tại UBND xã Mỹ Đình, song cũng chỉ dừng lại ở việc yêu cầu các bên liên quan sớm thực hiện đền bù và giảm thiểu ảnh hưởng. Đã vậy, ngày 31/5/2011, Cty Thăng Long có Công văn số 56 về việc “Hỗ trợ kinh phí công tác khoan neo” với mức đền bù cho mỗi mũi khoan neo là 2 triệu đồng, điều này các hộ dân vô cùng bức xúc.

 “Hỗ trợ kinh phí khoan neo với mức đền bù cho mỗi mũi khoan 2 triệu đồng, không hiểu dựa vào đâu mà Cty Thăng Long lại đơn phương đưa ra mức hỗ trợ như thế?”, ông Lê Trung não (số 2 dãy B3, TT Bệnh viện 198) cho biết. Ông Não cho biết thêm:“Nhà tôi bị nút, lún nghiêm trọng, nếu tính chi phí để xây dựng lại phải mất hàng tỷ đồng, mức đền bù như vậy là chưa thỏa đáng, thiết nghĩ cần phải có một đơn vị giám định độc lập để đánh gái nguyên nhân thiệt hại, tính toán giá trị và đề xuất bồi thường. Chưa kể đến vấn đề tâm linh ở đây”.

Trước kiến nghị của người dân, UBND huyện Từ Liêm cũng chỉ có biện pháp chỉ đạo bằng văn bản yêu cầu Cty Thăng Long khẩn trương thỏa thuận và bồi thường thiệt hại việc khoan neo của dự án cho các hộ dân theo đúng quy định của pháp luật xong trước ngày 15/8/2011. UBND xã Mỹ Đình đôn đốc, giám sát chủ đầu tư dự án thực hiện việc thỏa thuận bồi thường thiệt hại do khoan neo đối với các hộ dân liên quan đến dự án.

Ngày 29/2/2012, đại diện UBND xã Mỹ Đình, huyện Từ Liêm, đại diện Cty Thăng Long và các hộ dân đã cùng ký biên bản cam kết trong đó có nội dung:“Cty Thăng Long  mời đơn vị có tư cách pháp nhân thẩm định trong thời gian 30 ngày kể từ này hôm nay để đánh giá chính xác mức thiệt hại, để đền bù cho các hộ dân”. Nhưng đến nay Cty Thăng Long vẫn chưa có động thái nào đối với quyền lợi của các hộ dân. Do đó, để bảo vệ quyền lợi của người dân, trước hết UBND xã Mỹ Đình, UBND huyện Từ Liêm cần vào cuộc tích cực hơn nữa, tránh dự hoài nghi của người dân vào sự bao che, dung túng nào đó.

(Theo PLVN)

Cải tạo chung cư cũ: Đâu là lời giải?

Đáp ứng được lợi ích của Nhà nước và người dân thì khó bảo đảm lợi nhuận cho nhà đầu tư. Vì vậy một giải pháp đưa ra phải bảo đảm nguyên tắc hài hòa được lợi ích các bên mới mong giải được bài toán cải tạo, xây mới các khu chung cư cũ.

Hà Nội hiện có hơn 90% chung cư cũ đã hư hỏng, xuống cấp, trong đó có gần 25% lô, tòa chung cư ở tình trạng nguy hiểm. Trong khi số chung cư cũ được cải tạo, xây dựng mới từ năm 2007 tới nay mới chỉ là 1%. Các nhà quản lý và các chuyên gia đã chỉ rất nhiều nguyên nhân khiến tiến trình cải tạo không mấy tiến triển trong nhiều năm qua. Tuy nhiên theo chúng tôi, chỉ có một nguyên nhân chính và cốt lõi là do “xung đột lợi ích” của các đối tượng tham gia không được giải quyết.

Về phía Nhà nước, các nhà quản lý và kiến trúc muốn các khu tập thể cũ được cải tạo trên nguyên tắc kiểm soát hạn chế phát triển dân số với ngưỡng tối đa bằng số dân hiện có, không xây dựng cao tầng đối với vùng ảnh hưởng đến các không gian bảo tồn. KTS. Lã Kim Ngân - Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội cho biết, các khu cải tạo được phép nâng tầng là các khu tập thể không ảnh hưởng tới vùng bảo tồn, nằm trên các trục đường hướng tâm. Vì vậy, thành phố khuyến khích khôi phục mật độ xây dựng thuần của thiết kế nguyên gốc, trên cơ sở giữ nguyên số lượng các căn hộ nguyên gốc nhưng tăng diện tích bình quân, nhằm cải thiện điều kiện sống dân cư trong thời kỳ mới.

Trong khi đó, khó khăn nhất đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đó là giải phóng mặt bằng, tái định cư, vì liên quan đến quyền lợi của cả nhà đầu tư và người dân. Nếu bảo đảm các chỉ tiêu quy hoạch theo quy định thì các chủ đầu tư khó bảo đảm yêu cầu về tái định cư cũng như khả năng cân đối tài chính. Trong khi đó người dân thì luôn đòi hỏi căn hộ mới phải rộng, đẹp hơn nhà cũ, được tái định cư tại chỗ. Còn đối với các nhà đầu tư thì vấn đề cốt lõi vẫn là lợi nhuận. Chẳng hạn theo quy định hiện hành, các khu chung cư sẽ không được xây cao quá chín tầng, trong khi lại phải trả lại diện tích gấp từ 1,5 đến 1,7 lần cho tái định cư thì doanh nghiệp hầu như không có lợi nhuận, thậm chí lỗ.

Mới đây, Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Thế Thảo cũng thừa nhận việc cải tạo chung cư ở Hà Nội hiện rất nan giải. Chỉ với một khu tập thể Nguyễn Công Trứ, TP phải bổ sung đến hai nghìn tỷ đồng, bằng số tiền xây mới cả một khu đô thị bên ngoài trung tâm. Vì vậy ông Nguyễn Thế Thảo cho rằng, cần phải xem xét lại quan điểm và phương pháp xây lại chung cư cũ. Về phía ngành xây dựng, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cũng cho rằng, nếu chung cư cũ mà đổ, sập, người dân chịu thiệt, Nhà nước phải chịu trách nhiệm. Bộ Xây dựng đang soạn thảo Nghị định về cải tạo chung cư cũ, Nhà nước sẽ là chủ đầu tư các dự án cải tạo chung cư cũ chứ không phải DN phải đứng ra như hiện nay.

Tuy nhiên theo ông Hà Nam, một người đã từng sống nhiều năm tại khu tập thể Vĩnh Hồ, đồng thời ông cũng là một kiến trúc sư kiêm giám đốc Công ty Kiến trúc - Nội Thất Nam Anh thì bài toán này vẫn có thể gải được nếu Nhà nước đứng ra làm chủ đầu tư hoặc bảo lãnh đầu tư.

Về cách thức chung, theo ông Nam, chúng ta có thể kết hợp giải pháp kiến trúc và tài chính để áp dụng cho từng trường hợp cụ thể một cách linh hoạt để bảo đảm hài hòa lợi ích của cả Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Ông Nam phân tích, các khu chung cư cũ thường cao từ bốn đến năm tầng. Như vậy, nếu được xây chín tầng thì nhà đầu tư sẽ có được từ bốn đến năm tầng dôi ra để sinh lời. Nhưng với yêu cầu phải tăng diện tích tái định cư lên 1,5 đến 1,7 lần thì sẽ ảnh hưởng đến diện tích dôi ra, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của chủ đầu tư thì phải giải quyết thế nào ? Trong trường hợp này, ông Nam đề xuất áp dụng giải pháp kiến trúc, cho phép xây căn hộ có gác xép, tầng lửng, kiểu nhà penthouse. Như vậy, nếu căn hộ cũ rộng 40 m2, chúng ta sẽ xây căn hộ 40 m2 trên nền cũ nhưng thêm phần gác xép 20m2 nữa để có căn hộ 60m2 đáp ứng đúng chủ trương tăng diện tích ở cho người dân, mà không làm tăng thêm dân số.

Tuy nhiên điều này sẽ làm tăng chi phí xây dựng và làm giảm sút lợi nhuận của các chủ đầu tư. “Đây chính là lúc phát huy vai trò của Nhà nước”, ông Nam nói. Trong bối cảnh Nhà nước không có đủ tiền để cải tạo tất cả các khu chung cư thì việc kêu gọi các nhà đầu tư, xã hội hóa công việc này là hết sức cần thiết. Vì vậy để bảo đảm lợi nhuận cho nhà đầu tư, Nhà nước nên bỏ ra một phần tiền để góp vốn, giảm gánh nặng với nhà đầu tư. Còn lại, Nhà nước góp thêm sức bằng các chính sách ưu đãi về thuế, cho vay, hoặc chỉ định thầu cho làm những dự án khác để bù đắp lợi nhuận.

Đi phân tích sâu hơn, ông Nam gợi ý, số tầng dôi ra của dự án sẽ được chính Nhà nước mua lại từ chủ đầu tư để phục vụ các mục đích cần thiết như làm trường học, nhà để xe, văn phòng của các cơ quan Nhà nước, hay chỉ đơn giản là vườn hoa, sân chơi, các khu chức năng cho cộng đồng…, hiện đang rất thiếu. Số này cũng có thể dùng làm trung tâm thương mại, thay thế các chợ “cóc”, thậm chí làm khách sạn, nhà nghỉ nếu ở các vị trí đẹp.

Ông Nam cho rằng, chính việc chuyển đổi công năng của tòa nhà sẽ giúp chủ đầu tư thu hút thêm được vốn từ các nhà đầu tư khác, mở thêm cho chủ đầu tư liên kết với những đơn vị khác để cùng làm, cùng chia lợi nhuận, trong trường hợp chủ đầu tư không đủ năng lực về tài chính và chuyên môn. Khi đó, Nhà nước sẽ đứng ra bảo lãnh, làm trung gian điều phối, bảo đảm lợi ích cho các bên tham gia. Trong trường hợp Nhà nước làm chủ đầu tư thì có thể phát hành thêm trái phiếu công trình để tạo đủ vốn thực hiện dự án. Phần diện tích dôi ra của các dự án sẽ được tính toán trên từng vị trí, khu vực cụ thể để chuyển đổi công năng sao cho việc thu hồi lợi ích được hiệu quả nhất. Từ đó, Nhà nước sẽ có tiền thanh toán trái phiếu đã phát hành…

Một giải pháp khác cũng được KTS Nam lưu ý, đó là nhanh chóng nghiên cứu, ứng dụng các công nghệ, vật liệu mới để giảm giá thành xây dựng và bảo đảm môi trường. Ông Nam thêm, cách triển khai thực hiện sao cho hiệu quả thì chúng ta nên chọn những chung cư đơn lẻ hoặc có vị trí thuận tiện để làm thí điểm trước, vì thu hút được nhiều vốn, nhiều nàh đầu tư. Đối với các khu lớn như Thành Công, Giảng Võ, Thanh Xuân thì cần lên quy hoạch chi tiết, kèm với tổ chức cuộc thi về quy hoạch, kiến trúc và kèm phương án thu hút đầu tư.

Cùng quan điểm này, trong bình luận gần đây về Quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến 2050, KTS Ngô Trung Hải đánh giá cao bản quy hoạch tham vọng này, song vẫn muốn thấy được những ý tưởng cụ thể, thiết thực hơn để giải quyết tình trạng xây dựng 'xôi đỗ' hiện nay. Nguyên Thứ trưởng Tài nguyên - Môi trường Đặng Hùng Võ cũng chỉ ra bất cập nảy sinh chính là do quy hoạch đất đai thì 'từ trên xuống' trong khi quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội là 'từ dưới lên'. KTS Nguyễn Quang cũng cho rằng, có vậy (quy hoạch từ dưới lên-PV) mới phát huy tối đa được các nguồn lực vốn không nhiều mà Hà Nội đang có. Quy hoạch như vậy cũng thể hiện được quan điểm lấy người dân chứ không phải lấy cơ quan quản lý làm trung tâm.

(Theo Nhân dân)

Dự án Splendora: Bất đồng trong liên doanh liên quan đến việc giãn tiến độ

Thị trường BĐS nghỉ đông, cùng với tình hình tài chính khó khăn, Vinaconex muốn giãn tiến độ Dự án Splendora, tuy nhiên, phía liên doanh là Posco thì nhất quyết không đồng ý.

Thị trường bất động sản ngủ đông, trong khi giá chào bán sản phẩm của dự án Splendora quá cao khiến tính thanh khoản chung cư, biệt thự của dự án này trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều giảm mạnh.

Cộng với tình hình tài chính khó khăn, phía Việt Nam trong liên doanh Bắc An Khánh là Tổng công ty Vinaconex muốn giãn tiến độ dự án. Tuy nhiên, phía nước ngoài là liên doanh Posco (Hàn Quốc) thì nhất quyết không đồng ý.

Ông Nguyễn Thành Phương, Chủ tịch HĐQT Vinaconex cho biết, HĐQT Công ty đã đề nghị lãnh đạo liên doanh An Khánh xem xét giãn tiến độ dự án để chờ thời điểm kinh tế Việt Nam và thị trường bất động sản bớt khó khăn. Tuy nhiên, Posco là doanh nghiệp đã niêm yết tại Hàn Quốc nên họ không muốn ảnh hưởng đến thương hiệu, uy tín, do đó không đồng ý giãn tiến độ. Dự án, do vậy vẫn đang được triển khai trong khi khả năng hấp thụ sản phẩm của thị trường ở mức rất thấp.

Dự án Splendora hiện đang triển khai san nền giai đoạn 2. Các hạng mục giai đoạn 1 gồm khu nhà biệt thự, liền kề và 4 tòa cao ổc đang trong giai đoạn hoàn thiện. Dự kiến, cuối năm nay, các khách hàng đầu tiên của dự án sẽ nhận bàn giao nhà.

Sức ép về tài chính khiến nhiều kế hoạch tại dự án này phải thay đổi. Theo quy định, liên doanh An Khánh JVC giữa Vinaconex và Posco chỉ được chia lợi nhuận khi kết thúc dự án (năm 2022), Vinaconex đã yêu cầu đẩy thời gian kết thúc dự án lên năm 2018. Một loạt hạng mục đang được hai bên chào bán cho nhà đầu tư thứ phát để có lợi nhuận ngay. Năm 2013, giai đoạn 1 của dự án sẽ kết thúc, hai bên đã đàm phán sẽ hạch toán để chia lợi nhuận ngay mà không để đến cuối dự án mới thực hiện.

Đầu năm 2011, liên doanh này đã hợp tác với Pricewaterhouse Cooper (PwC) về tư vấn thu hút đầu tư thứ cấp cho dự án Splendora. PwC sẽ thực hiện các dịch vụ lựa chọn, đánh gia, và tư vấn những nhà đầu tư tiềm năng, có uy tín, chuyên nghiệp đáp ứng các yêu cầu của Công ty An Khánh JVC. PwC sẽ đại diện cho Công ty An Khánh đánh giá năng lực của các nhà đầu tư, tiến hành phân tích, lựa chọn, đàm phán và đưa ra những tư vấn để chọn ra nhà đầu tư tốt nhất cho việc đảm nhận các hạng mục tiện ích công cộng của dự án Splendora. Các hạng mục thu hút đầu tư thứ cấp trong giai đoạn 1 của dự án bao gồm dịch vụ, thương mại, hệ thống trường học các cấp (nhà trẻ, phổ thông cơ sở, trường quốc tế).

Chủ đầu tư dự án cho biết thêm, không chỉ các hạng mục tiện ích công cộng, liên doanh này còn tìm kiếm cả các nhà đầu tư thứ cấp thực hiện dự án nhà cao tầng. Với việc thu hút đầu tư thứ cấp, chủ đầu tư sẽ có điều kiện tập trung chuyên sâu hơn cho các hạng mục tự đảm nhận của dự án.

Được quảng cáo là dự án có đẳng cấp quốc tế, song chỉ có nhà liền kề và biệt thự tại Splendora được thị trường đón nhận hào hứng. Nhà chung cư tại dự án này không bán được do mức giá đưa ra chào rất cao 38 - 40 triệu đồng/m2. Việc bán hàng khó khăn khiến liên doanh An Khánh phải sử dụng chiêu “bán bia, kèm lạc”, khách hàng mua căn hộ tùy diện tích được mua kèm một căn liền kề hoặc biệt thự với giá thấp hơn so với giá thị trường khoảng 10 triệu đồng/m2. Năm 2011, cách bán hàng trên còn phát huy tác dụng, đến thời điểm này, các nhà đầu tư thứ cấp cũng chào thua vì giảm giá cũng khó bán được hàng.

Câu chuyện của dự án Splendora cho thấy khó khăn trên thị trường bất động sản không chừa riêng ai. Sản phẩm làm ra không bán được, trong khi bài toán về vốn để triển khai tiếp không đơn giản. Chủ tịch HĐQT một ngân hàng cổ phần hạng A cho biết, năm 2011, ngân hàng này tăng trưởng tín dụng có 4,2%, năm 2012 được cấp hạn mức tăng trưởng 17% song khó có thể biết sẽ sử dụng bao nhiêu room. “Hiện trong túi ngân hàng có tiền, doanh nghiệp vẫn khó vay bởi việc kinh doanh không có triển vọng, cả ngân hàng và doanh nghiệp đều thận trọng trong việc cung và tiếp nhận vốn”, ông này nói.

(Theo ĐTCK)