Bất động sản: Dân "lướt sóng" đã quay lại thị trường?

Những động thái mới đây của thị trường bất động sản phía Tây Hà Nội cho thấy, dường như dân "lướt sóng" đã quay lại thị trường.

Giá xuống thấp khiến Dự án Kim Chung - Di Trạch được quan tâm trở lại

Khoảng hai tuần nay, trong khi các phương tiện thông tin đại chúng vẫn liên tục phát đi những tín hiệu tiêu cực về thị trường BĐS, thì theo tìm hiểu của ĐTCK, không ít NĐT đã rục rịch gom hàng mà đích ngắm đa phần là các dự án thuộc khu vực phía Tây.

Âm thầm mua rẻ

Theo tìm hiểu tại một số sàn giao dịch BĐS có uy tín tại khu vực phía Tây Hà Nội, sau khi Quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 Khu đô thị Nam An Khánh và phần mở rộng (khu B) được chính thức công bố, nhiều NĐT đã đến các sàn tìm hiểu và đặt vấn đề mua lại đất nền và chung cư của Dự án. Lý do bởi tính pháp lý của Dự án đã được khẳng định, trong khi giá bán đã hạ xuống mức hấp dẫn. Cụ thể, đất biệt thự kinh doanh có vị trí đẹp, nhìn ra hồ và mặt đường rộng 39 m ở thời điểm năm 2010 lên tới gần 60 triệu đồng/m2 thì nay đang được giao dịch khoảng 26 - 28 triệu đồng/m2; đất nền liền kề, mặt đường nhỏ trước đây giá khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2 thì nay chỉ còn 23 - 24 triệu đồng/m2. Căn hộ của Dự án này hiện có giá 16 - 17 triệu đồng/m2 trong khi trước đó là trên 20 triệu đồng/m2.

Nhiều NĐT cũng quan tâm đến Khu đô thị mới Văn Phú. Nếu như sau Tết Nhâm Thìn vừa qua, giá căn hộ dự án The Van Phu - Victoria được chào bán giá 15,5 triệu đồng/m2 thì thời điểm này giá đã bị đẩy lên 16 - 17 triệu đồng/m2 mà cũng không dễ tìm được. Đất liền kề tại dự án này trước có giá chào bán 4,2 tỷ đồng cho một ô diện tích 90 m2 thì nay đã tăng lên 4,7 - 4,8 tỷ đồng.

Cách đó không xa, căn hộ thuộc Dự án Xala cũng đang được săn lùng với giá từ 22 - 23 triệu đồng/m2. Hay căn hộ Dự án Chung cư Mekong Plaza tại khu A - Lê Trọng Tấn Geleximco có diện tích từ 73 - 128 m2 cũng đang hút khách với giá bán 17,5 triệu/m2, trong khi giá gốc là 15 triệu/m2 đã bao gồm VAT. Nằm trên đường Lê Văn Lương kéo dài, dự án Tổ hợp tòa nhà The Pride do CTCP BĐS Hải Phát làm chủ đầu tư, đã làm lễ cất nóc và đang được hoàn thiện, được chào bán giá 17 - 19 triệu đồng/m2 cũng đang hút khách.

Nằm trên trục Quốc lộ 32, căn hộ dự án Tân Tây Đô hiện đang được quan tâm với mức giá 15 - 15,5 triệu đồng/m2 và đang được xây đến phần thân. Đặc biệt, đất liền kề của dự án này được ưa thích bởi đã có sổ đỏ và hiện đang ở mức giá 35 - 38 triệu đồng/m2. Mặc dù tính pháp lý chưa rõ ràng, Dự án Kim Chung - Di Trạch cũng đang thu hút một số NĐT mạo hiểm vì đất nền ở vị trí mặt đường hẹp chỉ có mức giá 22 triệu đồng/m2, đất nền mặt đường rộng 33 m cũng chỉ có giá khoảng 35 triệu đồng/m2. Đây được xem là mức giá “không tưởng” khi ở vị trí này trước đây, giá bán là khoảng hơn 50 triệu đồng/m2.

Đã đến thời điểm “bắt đáy”?

Lý giải việc nhiều dự án đang hút khách, lãnh đạo các sàn giao dịch BĐS đều cho rằng nguyên nhân trước tiên là do ngân hàng hạ lãi suất huy động tiền gửi. Đại diện  Sàn giao dịch BĐS Thái Minh Quang cho biết, mặc dù các DN BĐS có thể chưa tiếp xúc được với nguồn vốn ngân hàng từ động thái này, nhưng với cam kết giảm lãi suất huy động từ nay đến cuối năm về khoảng 10%/năm đã khiến cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà có thêm động lực trở lại thị trường.

Đồng tình với quan điểm cho rằng hạ lãi suất huy động là lý do khiến nhiều NĐT quay trở lại với thị trường BĐS do không còn coi gửi tiết kiệm là kênh sinh lời tốt, đại diện Sàn giao dịch BĐS nhadat24h.net cho rằng đã bắt đầu có xu hướng “bắt đáy” của giới đầu cơ dù thị trường chưa có chuyển biến rõ nét . “Tuy nhiên, sự dè dặt hiện vẫn là xu thế chủ đạo của các NĐT khi họ chỉ quan tâm đến các dự án đã và đang hoàn thiện, hoặc những dự án đang xây dựng mà chủ đầu tư thực sự có tiềm lực tài chính mạnh”, vị đại diện này khẳng định.

Cũng cho rằng thị trường BĐS hiện vẫn do người mua áp đặt người bán, đại diện Sàn giao dịch BĐS Hapulico lại có cách lý giải khác về tình trạng gom hàng tại một số dự án gần đây. Đó là việc nhiều NĐT tranh thủ kiếm lời từ đợt tăng điểm của TTCK thời gian qua đã chuyển những khoản lợi nhuận không nhỏ vào BĐS.

Với những chuyển biến tích cực của thị trường như trên, nhiều ý kiến cho rằng, các nhà đầu cơ chuyên “lướt sóng” BĐS đã quay lại, bởi những người có nhu cầu ở thực sẽ không mua đất nền tại những dự án mà phải mất 5 - 10 năm nữa mới hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội.

Theo Minh NhậtĐTCK

Chung cư mini: “Sống trong sợ hãi”!

(Dân trí) - Gần hai năm kể từ khi chung cư mini được luật pháp thừa nhận và bảo đảm tính pháp lý, nhưng đến nay, không ít người mua vẫn rơi vào tình cảnh “bán không được, ở không xong” bởi quá nhiều rủi ro tiềm ẩn trong căn nhà của họ.

Áp lực dân số lên các khu đô thị lớn ngày một tăng trong khi quỹ đất không thể “nở” thêm, giá nhà đất thành phố quá đắt đỏ, còn phân khúc nhà xã hội lại vô cùng thiếu và rất khó tiếp cận,… đã có một thời gian những người có thu nhập trung bình đã tìm tới chung cư mini với hy vọng có một nơi “an cư” để “lạc nghiệp”.

Với diện tích nhỏ, giá thành vừa phải, thủ tục mua nhà đơn giản… rất nhiều người đã quyết định mua nhà chung cư mini vì nghĩ: vừa văn minh, vừa tiết kiệm. Nhưng cũng từ đây, không ít người đã gặp phải những câu chuyện “dở khóc, dở cười”, mà thực tình chỉ những kẻ “ở trong chăn mới biết”. Thậm chí có người còn ngao ngán nói, họ như lâm vào cảnh đi ở trọ trong ngôi nhà của chính mình, bán không được, mà ở cũng không xong.

 

Hiện vẫn chưa có một định nghĩa chính thức nào về chung cư mini. (Ảnh minh họa: Internet)

Chìa khóa trao tay, sổ hồng… chịu khó đợi!

Bỏ tiền tỷ ra mua căn hộ nhưng gia chủ chỉ được nhận một bản hợp đồng mua bán có xác nhận của chính quyền địa phương, sổ hồng chưa thấy đâu, còn sổ đỏ toàn bộ khu đất xây chung cư vẫn do bên bán giữ. Có thể nói, đây là tình trạng khá phổ biến ở các chung cư mini hiện nay.

Trước khi giao dịch, khách hàng thường được bên bán chuẩn bị tâm lý “sổ hồng phải đợi vài tháng nữa, khi nào có đợt thì chắc chắn sẽ làm được”, thậm chí, có người bán còn nhiệt tình tới mức hứa hẹn sẽ "đích thân đi làm" cho người mua… Tuy nhiên, hàng tháng trời sau đó, thứ mà họ nhận được vẫn chỉ là những “điệp khúc” hẹn. Tới nay, mặc dù chung cư mini đã phát triển mạnh ở Hà Nội được vài năm với hàng chục dự án được chào bán rộng rãi, nhưng chưa có người mua nhà nào cầm được chiếc "sổ hồng" trong tay.

Mặc dù luật đã có, Nghị định 71 của Chính phủ ban hành năm 2010 đã quy định rất rõ ràng, việc bảo đảm quyền lợi cho người sở hữu căn hộ trong chung cư mini tưởng như đơn giản, song thực tế không phải vậy.

Nguyên nhân chính là do không ít chủ đầu tư đã cố tình không thực hiện các quy định pháp luật để hạn chế kinh phí xây dựng, khiến việc tách hộ và xác nhận cấp sổ hồng cho từng căn sau đó chỉ nhận được những cái lắc đầu từ chối từ phía các cấp chính quyền.

Cụ thể, theo luật sư Nguyễn Văn Sơn (Yên Phụ, Hà Nội), các trường hợp không được cấp sổ hồng phổ biến là do “Khi xin cấp phép xây dựng tòa nhà, chủ nhà không xin cấp phép theo diện “nhà để kinh doanh” mà xin theo diện "nhà ở riêng của gia đình" để trốn nộp các khoản thuế, phí... Hay để tiết kiệm, chủ đầu tư bỏ qua xây dựng hệ thống báo cháy chữa cháy, lối thoát hiểm, thang máy…”.

“Nhưng nhiều nhất là vi phạm do chủ đầu tư cho xây vượt số tầng xin phép, vì vậy người mua phải những tầng vượt này cũng không bao giờ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất hợp pháp”, ông Sơn nói.

Ngoài ra,việc cấp sổ hồng cho loại hình chung cư này còn gặp một khó khăn khác, như GS Đặng Hùng Võ đã nhiều lần trả lời báo chí, là do “hình thức chung cư này còn khá mới mẻ, lại cộng thêm các luồng dư luận nhiều chiều khiến các địa phương còn thận trọng và chưa thông thoáng trong việc cấp”.

Cũng theo ông, sự thận trọng này của cơ quan chức năng có phần thiếu trách nhiệm và rõ ràng gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người mua.

Một điểm đáng lưu ý khác xung quanh những lo lắng của người mua nhà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng, đó là trước khi các căn hộ trong một khu chung cư mini được cấp hết sổ hồng, chủ sở hữu vẫn là người giữ sổ đỏ chung của khu đất. Và hết thảy những người ở trong hoàn cảnh này chỉ còn biết hy vọng chủ nhà không có ý đồ xấu mang sổ đỏ đi thế chấp hay cầm cố!

 

Một số chủ đầu tư, để tạo lòng tin, cho người mua giữ lại 10 -20 triệu đồng đợi làm sổ hồng, nhưng dường như con số đó là chưa đủ so với những nhiêu khê trên hành trình tìm sự thừa nhận cho sổ hồng chung cư mini. Còn sổ đỏ chung, một số chủ đầu tư cũng cam kết sẽ ký thỏa thuận với cư dân theo hình thức sở hữu chung và đưa sổ đỏ cho ngân hàng giữ hộ với điều kiện chỉ được rút ra nếu có đầy đủ chữ ký của đại diện các cư dân. Tuy nhiên, kể cả làm theo hình thức này thì mọi sự thay đổi, mua bán căn hộ đều trở nên phức tạp vì không phải lúc nào các cư dân cũng có mặt ở nhà đầy đủ để ký xác nhận lúc cần.

Chung cư xuống cấp: Biết tìm ai?

Theo quan sát của PV, hầu hết các khu chung cư mini thường nằm trong các ngõ ngách chật chội và ít có căn nhà nào vuông vắn, cầu thang đều khá hẹp và tối. Đấy là chưa nói đến tình trạng các chung cư này phần lớn không có ban quản lý, không có phòng bảo vệ, mọi thứ do các hộ gia đình tự quản. Đồ đạc to đưa lên các tầng trên rất khó khăn, xe để chung ở tầng 1 nhưng của ai phải tự lo trông giữ…

Là một khách hàng mới dọn đến tầng 5 của một chung cư mini trên đường Lương Thế Vinh (Thanh Xuân, Hà Nội), chị Mai Hương Ly bức xúc: “Chưa có sổ đỏ nên chúng tôi gần như không có quyền định đoạt với tài sản tiền tỷ của mình, phải chịu chi phí điện nước sinh hoạt cao vì chỉ có một công tơ tổng chung cho các căn hộ… Thực tình, cảnh sống này không khác gì đi thuê nhà trọ”.

Không có sổ hồng và phải sống chung với những điều bất tiện là thế, song đáng sợ hơn cả vẫn là sau một thời gian sử dụng, chung cư xuống cấp, lún nứt nguy hiểm, thậm chí đến lúc tồi tàn quá phải đập đi xây lại. Chỉ nghĩ đến đấy thôi cũng khiến nhiều người phải đau đầu, chóng mặt. Chưa kể, chủ đầu tư cho thi công kém chất lượng, ai dám chắc tuổi thọ và độ an toàn của ngôi nhà sẽ được bao lâu...

Khi được hỏi, đa số người dân sống tại các chung cư này đều chung một lo lắng: Khi toàn bộ ngôi nhà xuống cấp, ai sẽ bảo đảm quyền lợi cho họ? Đây thực sự là một câu hỏi lớn, cần các cơ quan quản lý có câu trả lời. Và với những rủi ro pháp lý vẫn còn hiển hiện, có lẽ cần sớm có biện pháp kiểm soát lại phân khúc thị trường này, thay vì cấp phép rồi thả nổi như hiện nay.

Thu Thủy

Đơn thư khiếu nại, tố cáo “nóng” nhất là về đất đai

(Dân trí) - Theo Thanh tra Chính phủ, trong 4 năm (2008 - 2011), các tỉnh, thành phía Nam đã tiếp hơn 583.000 lượt người đến khiếu nại, tố cáo với trên 487.000 vụ việc. Nội nung khiếu nại chủ yếu liên quan đến đất đai.

Thông tin trên được Thanh tra Chính phủ cho biết trong hội nghị “Công tác tiếp dân, giải quyết khiếu nại, tố cáo, của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khu vực phía Nam” tổ chức tại TP Cần Thơ vào ngày 27/3.

Trên 70% nội dung khiếu nại liên quan đến đất đai

Theo Thanh tra Chính phủ, TPHCM là địa phương tiếp công dân cao nhất với gần 137.000 lượt người. Trong khi đó, trụ sở tiếp công dân của Trung ương Đảng và Nhà nước tại TPHCM đã tiếp trên 19.000 lượt người với 6.500 vụ việc. Tình hình công dân khiếu nại, tố cáo vượt cấp lên Trung ương vẫn còn diễn ra khá nhiều.

Qua thống kê của ngành chức năng, nội dung khiếu nại của công dân tập trung chủ yếu vào vấn đề đất đai (chiếm trên 70%) như khiếu nại về giá đất, phương án bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; khiếu nại đòi lại đất cũ đã qua các thời kỳ thực hiện chính sách cải tạo nông nghiệp, cho thuê, cho mượn…

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường Chu Phạm Ngọc Hiển cho biết: Chỉ riêng tại Bộ Tài nguyên - Môi trường, số vụ việc tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thường chiếm trên 98% tổng số đơn nhận hàng năm. Trong tổng số đơn mà Bộ nhận, có khoảng 63% (so với toàn quốc) là đơn của công dân ở khu vực phía Nam. Có địa phương, lượng đơn thư gửi đến Bộ lên đến hơn 500 lượt đơn/năm- gấp 10 lần số đơn gửi Bộ của địa phương có đơn nhiều nhất thuộc khu vực miền Trung.

Còn về nội dung tố cáo, chủ yếu là tố cáo cán bộ mất dân chủ, lợi dụng chức quyền để tham nhũng trong quản lý, sử dụng đất đai, trong quản lý tài chính, ngân sách nhà nước; trù dập người khiếu kiện, bao che cán bộ dưới quyền; cố ý làm sai lệch hồ sơ, áp dụng pháp luật không đúng dẫn đến xét xử oan sai, gây thiệt hại quyền và lợi ích hợp pháp của công dân.

Cũng theo Thanh tra Chính phủ, từ năm 2008 - 2011, các cơ quan hành chính Nhà nước giải quyết trên 162.000 đơn khiếu nại, tố cáo. Qua phân tích cho thấy, số vụ khiếu nại, tố cáo đúng chiếm khoảng 46%; chủ yếu là khiếu nại, tố cáo sai. Kết quả giải quyết khiếu nại, tố cáo đã kiến nghị thu hồi về cho Nhà nước trên 300 tỷ đồng, hơn 300ha đất, khôi phục quyền lợi cho cả ngàn người dân.

Vẫn còn tình trạng người có thẩm quyền né tránh giải quyết

Về nguyên nhân dẫn đến khiếu nại, tố cáo, Thanh tra Chính phủ cho rằng: Trong thời gian gần đây, chính quyền địa phương tiến hành thu hồi nhiều đất của dân để giao cho các nhà đầu tư thực hiện các dự án xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp… Nhưng các quy định của pháp luật điều chỉnh về vấn đề này vẫn còn những điểm bất cập. Các quy định về giá đất bồi thường cho người có đất bị thu hồi trong một số trường hợp không phù hợp với thực tế, thấp hơn giá thị trường nên người dân bị thu hồi không nhất trí với phương án bồi thường dẫn đến phát sinh khiếu nại.

Ngoài ra, ý thức chấp hành pháp luật của một bộ phận nhân dân còn hạn chế nên có những yêu cầu, đòi hỏi không đúng hoặc vượt quá quy định pháp luật. Bên cạnh đó, công tác chỉ đạo, điều hành và quản lý Nhà nước ở một số địa phương còn nhiều yếu kém, nhất là công tác quản lý đất đai.

Những tồn tại trên theo Thanh tra Chính phủ, do một số địa phương chưa tổ chức tốt việc tiếp công dân, chưa gắn công tác tiếp công dân với việc giải quyết, khiếu nại, tố cáo, nhất là ở cấp quận, huyện, sở ngành. Nhiều vụ việc giải quyết khiếu nại, tố cáo giải quyết không đúng chính sách, pháp luật hoặc chưa xem xét đầy đủ các khía cạnh pháp lý kết hợp với thực tế khách quan.

“Một số vụ việc người có thẩm quyền giải quyết né tránh, đùn đẩy làm cho việc giải quyết lòng vòng, kéo dài; cá biệt có cơ quan không thực hiện đúng trách nhiệm, thẩm quyền được giao, có hành vi bao che, cố ý làm sai. Một việc mặc dù đã có ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng hoặc các Bộ, ngành Trung ương nhưng chính quyền địa phương thực hiện chưa triệt để, không nghiêm túc dẫn đến người dân tiếp tục khiếu kiện gay gắt”, lãnh đạo Thanh tra Chính phủ nhấn mạnh.

Khi đó, công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo là một trong những công việc khó khăn, đòi hỏi phải có trình độ, năng lực, kinh nghiệm nhưng ở nhiều địa phương còn thiếu cán bộ hoặc cán bộ chưa có đủ năng lực, kinh nghiệm.

Từ những tồn tại trên, lãnh đạo Thanh tra Chính phủ cho rằng: Trong thời gian tới tình hình khiếu nại, tố cáo sẽ tiếp tục phát sinh phổ biến trong lĩnh vực đất đai, tập trung nhiều ở địa phương, địa bàn thu hồi nhiều đất của dân để thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội.

Chính vì thế, Thanh tra Chính phủ đề nghị các địa phương cần phải tăng cường hơn nữa công tác quản lý đất đai. Cần tập trung xây dựng đội ngũ cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng có tính chuyên nghiệp.

Thanh tra Chính phủ cùng đề nghị Chủ tịch UBND các cấp phải dành thời gian thích đáng cho công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo, tăng cường đi cơ sở, tập trung giải quyết những những vụ việc khiếu nại, tố cáo đông người, phức tạp tại những nơi xảy ra vụ việc, không để khiếu kiện vượt cấp lên Trung ương và phát sinh thành “điểm nóng” gây phức tạp về an ninh chính trị và trật tự an toàn xã hội.

Huỳnh Hải