“Hành lang” pháp lý cần thiết cho thị trường BĐS

Thị trường bất động sản (BĐS) VN hiện nay phải chịu một rủi ro rất lớn từ hệ thống pháp lý, luật, các quy định thủ tục chưa thật sự hoàn thiện. Dưới góc độ “người trong cuộc”, TS Lê Chí Hiếu đã đưa ra một số kiến nghị nhằm tạo hành lang pháp lý cho thị trường vốn rất “nhạy cảm” này.

Cần phải ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể hơn trong việc xác định giá thị trường

Những điểm yếu về mặt pháp lý đã làm hạn chế tính năng động của thị trường BĐS đồng thời làm giảm đi sức hấp dẫn về môi trường đầu tư đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Trong khi đó, dòng vốn ngoại được xem là một trong những nguồn lực đáng kể và cần thiết để vực dậy thị trường trong giai đoạn hiện nay cũng như thúc đẩy cho sự phát triển ổn định trong dài hạn.

Bất cập khâu... nộp tiền

Các quy định về nộp tiền sử dụng đất và khấu trừ tiền đền bù, cho thuê đất trong Luật Đất Đai, Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Nghị định 120/2010/NĐ-CP đang làm nhiều DN gặp khó khăn.

Theo Nghị định số 120/2010/NĐCP ngày 30/12/2010 tại mục c, điều 2 có nêu: “Giá đất tính tiền sử dụng đất …là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định; trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất thực tế cho phù hợp”. Quy định này hiện đang tạo ra nhiều lúng túng cho cả cơ quan thuế và DN vì không xác định được giá thị trường hợp lý. Do đó, đề nghị cần phải ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể hơn trong việc xác định giá thị trường, bên cạnh đó không nên giao khoán hoàn toàn việc định giá đất cho cơ quan hành chính mà cần có sự kết hợp giữa cơ quan hành chính và ít nhất từ 2 tổ chức định giá độc lập trở lên để xây dựng một bảng giá sát với giá thực tế thị trường và tạo cơ sở tham khảo chung cho các chủ thể.

Đề nghị sửa đổi quy định về việc thu tiền sử dụng đất được quy định trong nghị định 69/2009/NĐ-CP và Nghị định 120/2010/NĐ-CP. Vì nếu theo các quy định hiện hành thì chi phí đầu tư đất của các DN sẽ bị tăng lên rất nhiều do DN vừa phải bỏ tiền đền bù giải phóng mặt bằng vừa phải nộp tiền sử dụng đất 100% theo giá thị trường cho nhà nước. Trong khi đó, số tiền DN được khấu trừ vào tiền sử dụng đất sau khi đã bỏ chi phí đền bù thì lại không được vượt quá khung giá nhà nước quy định (tức là bỏ ra số tiền lớn nhưng được khấu trừ lại thấp hơn mức thực tế rất nhiều). Chúng tôi kiến nghị như sau:

Thứ nhất, cần phân biệt trường hợp nào nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất 100% và trường hợp nào chỉ nên nộp một phần. Đối với các khu đất mà nhà đầu tư phải bỏ tiền ra để đền bù giải phóng mặt bằng thì sau đó chỉ nên nộp tiền sử dụng đất một phần tỷ lệ khỏang từ 15 - 30%.

Thứ hai, sửa đổi các nghị định nêu trên bằng cách thay đổi cơ chế khấu trừ tiền sử dụng đất phải nộp. Cho phép nhà đầu tư được khấu trừ toàn bộ số tiền đã bỏ ra để giải phóng đền bù. Hoặc cần phải thay đổi khung định giá lại cho sát thực tế thị trường và phương thức áp thuế phù hợp để các chủ đầu tư không bị thiệt thòi khi khấu trừ tiền sử dụng đất.

Thứ ba, tình hình thực tế hiện nay nhiều rất hộ dân, sinh viên mới ra trường không thuộc đối tượng thu nhập thấp để được nhà nước hỗ trợ bán nhà thuộc diện nhà ở xã hội nhưng họ có nhu cầu thuê nhà để ở rất lớn. Tuy nhiên hiện nay, khi DN đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê cho các đối tượng này, mặc dù tiền thuê nhà chỉ thu được theo từng tháng quý nhưng vẫn phải nộp tiền sử dụng đất một lần (theo điều 34 Luật Đất Đai). Điều này làm cho chi phí vốn tăng cao dẫn đến giá cho thuê cũng phải tăng theo nên các nhà đầu tư không quan tâm vì không có hiệu quả. Kiến nghị Nhà nước xem xét điều chỉnh Luật Đất Đai và nghị định hướng dẫn nhằm cho phép các DN đầu tư nhà ở cho thuê được chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm để giảm bớt chi phí và giá cho thuê nhà.

Thay đổi quan điểm tư duy để tăng tính thanh khoản

Nhà nước xem xét điều chỉnh Luật Đất Đai nhằm cho phép các DN đầu tư nhà ở cho thuê được chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm.

Hiện nay dòng đời của dự án thường kéo dài quá lâu, trong khi đó pháp luật bắt buộc nhà  đầu tư phải hoàn tất việc xây dựng công trình mới cấp giấy hồng cho các loại căn hộ, kể cả nhà  phố, nhà biệt thự. Quan điểm này xuất phát từ việc chính phủ chống phân lô bán nền hoặc chống việc huy động vốn của dân mà không thực hiện dự  án. Tuy nhiên trên thực tế, cách quản lý này lại làm cho tính thanh khoản của thị trường bị giảm rất nhiều bởi vì trong suốt quá trình nhiều năm thực hiện dự án, DN không thể tiêu thụ sản phẩm cũng không thể thế chấp ngân hàng vì không có giấy tờ pháp lý (chỉ  khi xây dựng xong mới được cấp giấy hồng). Để giúp thị trường nhanh chóng khởi động lại  được và có thể giao dịch thông suốt, chính phủ nên có sự điều chỉnh pháp luật theo hướng sau:

Thứ nhất, cấp ngay giấy đỏ quyền sử dụng đất khi nhà đầu tư đã đền bù giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất. Nhà đầu tư có thể mang giấy này thế chấp ngân hàng để vay vốn đầu tư bổ sung. Đối với dự án lớn thậm chí chính phủ có thể cho nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ và cấp giấy đỏ tương ứng cho phần đất đã nộp thuế.

Tùy theo năng lực của chủ đầu tư họ có thể sang nhượng phần đất có giấy đỏ cho chủ đầu tư khác bằng cách thức đơn giản nhất là công chứng hợp đồng sang nhượng và đăng ký lại chủ quyền mới. Việc quản lý quy hoạch và xây dựng không hề ảnh hưởng vì chủ đầu tư nào cũng phải làm theo quy hoạch được duyệt.

Nhu cầu xây dựng nhà thấp tầng riêng lẻ của người dân vẫn còn rất lớn, nhất là ở những vùng ngoại vi chưa có yêu cầu xây dựng nhà cao tầng, do đó chính phủ nên tạo điều kiện cho họ xây dựng theo kế hoạch riêng thích hợp với nguồn tài chính của họ. Có nghĩa là không nên bắt buộc nhà đầu tư phải xây nhà hàng loạt rồi mới được bán vì hoàn cảnh của mỗi hộ là rất khác nhau, chỉ cần quản lý chặt chẽ khi họ xây dựng cho đúng theo thiết kế mẫu nhà được duyệt (mà mẫu này cũng không nên quá khắt khe chi li).

(Theo DĐDN)

'Đại gia' ngân hàng thôn tính bất động sản

Một chủ đầu tư bất động sản tại quận Tân Phú (TP HCM) phải ngậm ngùi bán lỗ dự án 200 tỷ đồng cho ngân hàng với giá 140 tỷ đồng vì dự án đang nợ nhà băng này khoảng 600 tỷ đồng.
> Đa số các doanh nghiệp BĐS chỉ có vốn ''cò con''
> Doanh nghiệp địa ốc tự cứu mình
> Ngân hàng nào ''ôm'' nhiều BĐS nhất?

Dự án cao ốc văn phòng tại quận 7 TP HCM vừa được chuyển nhượng cho một ngân hàng với giá 700 tỷ đồng. Ảnh: TP.

Theo lời giám đốc doanh nghiệp nói trên, dự án chưa thể triển khai vì không có vốn. Nếu không bán, riêng tiền lãi vay ngân hàng cũng khiến doanh nghiệp bất động sản chết từ từ. Về bản chất, ngân hàng mua lại để trừ khoản nợ của doanh nghiệp.

Ông này nói thêm, cũng đã rao bán dự án trên thị trường, nhưng vị trí không đẹp, lại trong giai đoạn đầu nên các doanh nghiệp bất động sản khác có tiềm lực cũng dè chừng. "Còn với ngân hàng, họ không hề bỏ tiền ra mua mà chỉ là trừ đi khoản nợ của doanh nghiệp với mức giá hời hơn so với thị trường”, ông này nói.

Trước đây, với số tiền 400 tỷ đồng vay ngân hàng, lãi phải trả gần 800 triệu đồng một tháng. Nay bán bớt đi một dự án trừ nợ, mỗi tháng, khoản phải trả cho ngân hàng là hơn 600 triệu đồng, giám đốc doanh nghiệp nói trên chia sẻ.

Ông cho biết, ngân hàng bao giờ cũng nắm đằng chuôi. Khi vay, doanh nghiệp phải chạy quá nhiều cửa và có những ràng buộc vô hình. "Mỗi lần tăng lãi suất, ngân hàng tự động điều chỉnh lãi vay với doanh nghiệp địa ốc. Còn khi hạ thì phía ngân hàng lại trì hoãn với đủ lý do như cơ chế chính sách mới, cần có độ trễ mới đi vào cuộc sống”, ông nói.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cũng vừa bán cao ốc đa năng trên đường Hoàng Văn Thụ (quận Tân Bình, TP HCM) cho một đối tác không tiết lộ là ngân hàng hay doanh nghiệp với giá hơn 80 tỷ đồng.

Ông Đực thừa nhận, đây là giải pháp để doanh nghiệp tự cứu mình trong lúc khó khăn. Dù thế, ông cũng nói thêm, hiện có nhiều ngân hàng lợi dụng khó khăn của doanh nghiệp để ép giá, mua lại. Thậm chí, nhiều trường hợp mua lại cả doanh nghiệp vì về mặt thủ tục, mua doanh nghiệp dễ hơn mua dự án. Theo ông, khi mua doanh nghiệp, các dự án đang triển khai đều về tay ngân hàng, chẳng khác gì "lấy mẹ được cả con".

Ông N.Q.T, Giám đốc công ty chủ đầu tư dự án chung cư cao cấp tại quận 7 (TPHCM) cho biết đã tung ra mọi chiêu thức bán hàng như giảm giá, khuyến mãi liên tục, nhưng lượng hàng tồn kho vẫn không suy giảm. “Chúng tôi buộc phải bán DN bởi một phần do mẫu thuẫn lợi ích giữa các cổ đông trong bối cảnh thị trường khó khăn và nếu không bán sớm thì lợi ích của cổ đông sẽ không còn”, ông T cho biết.

Ngoài mục đích mua lại trừ nợ, nhiều ngân hàng đang có cuộc chạy đua thăm dò những dự án bất động sản có tiềm năng để đầu tư, khai thác.

Tại TP HCM, tòa nhà văn phòng cao 20 tầng ở quận 7 vừa được chuyển nhượng cho một ngân hàng thương mại làm trụ sở và khai thác tiềm năng cho thuê văn phòng. Giá bán là 700 tỷ đồng.

Theo chủ đầu tư, việc chuyển nhượng này xuất phát từ khó khăn về đầu ra, doanh nghiệp cạn vốn để triển khai tiếp, áp lực lãi suất... Ông nói, thời điểm này, giá chuyển nhượng cũng xuống theo thị trường. Theo ông, bản thân doanh nghiệp cũng lỗ hơn 200 tỷ nhưng không bán thì càng lỗ nặng. "Nếu như dự án chưa xây xong phần thô, vị trí không đẹp thì ngân hàng cũng không bao giờ chịu mở hầu bao. Sở dĩ chúng tôi bán cho ngân hàng bởi chỉ có ngân hàng mới có tiền mặt mua trong thời điểm này”, ông cho biết.

Tại thị trường Hà Nội, việc gom các dự án bất động sản diễn ra âm thầm và kín đáo. Doanh nghiệp sợ công bố dự án chuyển nhượng vì lo ảnh hưởng đến uy tín của mình.

Giới kinh doanh địa ốc Hà Nội xôn xao bởi thông tin một nữ đại gia đứng đầu ngân hàng S đang ráo riết mua lại các doanh nghiệp địa ốc và sáp nhập chúng với nhau. Ngân hàng nói trên sẵn sàng trả giá cao, thậm chí dùng mọi chiêu thức để mua lại doanh nghiệp địa ốc bởi họ có sẵn tiền và nhìn thấy được được tiềm năng và lợi nhuận lâu dài của các dự án mà các doanh nghiệp yếu đang nắm giữ.

Ông Đỗ Quốc Thái, Tổng giám đốc Công ty đầu tư xây dựng thương mại An Thái cho rằng, chủ yếu doanh nghiệp bán cho ngân hàng những dự án mới triển khai ở các khu vực Pháp Vân - Tứ Hiệp; Phạm Hùng - Từ Liêm; Duy Tân - Cầu Giấy... Theo ông Thái, ngân hàng như một nhà đầu tư có tiềm lực tài chính thu gom những dự án đó để khi thị trường ấm lên lại đẩy hàng giá cao ra thị trường.

Còn theo ông Văn Minh Thức, Giám đốc kinh doanh địa ốc Tập đoàn Hoàng Huy, doanh nghiệp không hề tiếp cận với khoản vay bất động sản lãi suất thấp mà ngân hàng tuyên bố. Ông Thức nói: "Đây chính là chiêu thức của ngân hàng nhằm đẩy doanh nghiệp vào bước đường cùng. Nếu chính sách không linh hoạt thì trong thời gian tới, thị trường bất động sản còn ghi nhận nhiều cuộc mua bán dự án, doanh nghiệp đều rơi vào tay các đại gia ngân hàng”.

(Theo Tiền Phong)