Đáp ứng được lợi ích của Nhà nước và người dân thì khó bảo đảm lợi nhuận cho nhà đầu tư. Vì vậy một giải pháp đưa ra phải bảo đảm nguyên tắc hài hòa được lợi ích các bên mới mong giải được bài toán cải tạo, xây mới các khu chung cư cũ.
Về phía Nhà nước, các nhà quản lý và kiến trúc muốn các khu tập thể cũ được cải tạo trên nguyên tắc kiểm soát hạn chế phát triển dân số với ngưỡng tối đa bằng số dân hiện có, không xây dựng cao tầng đối với vùng ảnh hưởng đến các không gian bảo tồn. KTS. Lã Kim Ngân - Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội cho biết, các khu cải tạo được phép nâng tầng là các khu tập thể không ảnh hưởng tới vùng bảo tồn, nằm trên các trục đường hướng tâm. Vì vậy, thành phố khuyến khích khôi phục mật độ xây dựng thuần của thiết kế nguyên gốc, trên cơ sở giữ nguyên số lượng các căn hộ nguyên gốc nhưng tăng diện tích bình quân, nhằm cải thiện điều kiện sống dân cư trong thời kỳ mới.
Trong khi đó, khó khăn nhất đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đó là giải phóng mặt bằng, tái định cư, vì liên quan đến quyền lợi của cả nhà đầu tư và người dân. Nếu bảo đảm các chỉ tiêu quy hoạch theo quy định thì các chủ đầu tư khó bảo đảm yêu cầu về tái định cư cũng như khả năng cân đối tài chính. Trong khi đó người dân thì luôn đòi hỏi căn hộ mới phải rộng, đẹp hơn nhà cũ, được tái định cư tại chỗ. Còn đối với các nhà đầu tư thì vấn đề cốt lõi vẫn là lợi nhuận. Chẳng hạn theo quy định hiện hành, các khu chung cư sẽ không được xây cao quá chín tầng, trong khi lại phải trả lại diện tích gấp từ 1,5 đến 1,7 lần cho tái định cư thì doanh nghiệp hầu như không có lợi nhuận, thậm chí lỗ.
Mới đây, Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Thế Thảo cũng thừa nhận việc cải tạo chung cư ở Hà Nội hiện rất nan giải. Chỉ với một khu tập thể Nguyễn Công Trứ, TP phải bổ sung đến hai nghìn tỷ đồng, bằng số tiền xây mới cả một khu đô thị bên ngoài trung tâm. Vì vậy ông Nguyễn Thế Thảo cho rằng, cần phải xem xét lại quan điểm và phương pháp xây lại chung cư cũ. Về phía ngành xây dựng, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cũng cho rằng, nếu chung cư cũ mà đổ, sập, người dân chịu thiệt, Nhà nước phải chịu trách nhiệm. Bộ Xây dựng đang soạn thảo Nghị định về cải tạo chung cư cũ, Nhà nước sẽ là chủ đầu tư các dự án cải tạo chung cư cũ chứ không phải DN phải đứng ra như hiện nay.
Tuy nhiên theo ông Hà Nam, một người đã từng sống nhiều năm tại khu tập thể Vĩnh Hồ, đồng thời ông cũng là một kiến trúc sư kiêm giám đốc Công ty Kiến trúc - Nội Thất Nam Anh thì bài toán này vẫn có thể gải được nếu Nhà nước đứng ra làm chủ đầu tư hoặc bảo lãnh đầu tư.
Về cách thức chung, theo ông Nam, chúng ta có thể kết hợp giải pháp kiến trúc và tài chính để áp dụng cho từng trường hợp cụ thể một cách linh hoạt để bảo đảm hài hòa lợi ích của cả Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.
Ông Nam phân tích, các khu chung cư cũ thường cao từ bốn đến năm tầng. Như vậy, nếu được xây chín tầng thì nhà đầu tư sẽ có được từ bốn đến năm tầng dôi ra để sinh lời. Nhưng với yêu cầu phải tăng diện tích tái định cư lên 1,5 đến 1,7 lần thì sẽ ảnh hưởng đến diện tích dôi ra, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của chủ đầu tư thì phải giải quyết thế nào ? Trong trường hợp này, ông Nam đề xuất áp dụng giải pháp kiến trúc, cho phép xây căn hộ có gác xép, tầng lửng, kiểu nhà penthouse. Như vậy, nếu căn hộ cũ rộng 40 m2, chúng ta sẽ xây căn hộ 40 m2 trên nền cũ nhưng thêm phần gác xép 20m2 nữa để có căn hộ 60m2 đáp ứng đúng chủ trương tăng diện tích ở cho người dân, mà không làm tăng thêm dân số.
Tuy nhiên điều này sẽ làm tăng chi phí xây dựng và làm giảm sút lợi nhuận của các chủ đầu tư. “Đây chính là lúc phát huy vai trò của Nhà nước”, ông Nam nói. Trong bối cảnh Nhà nước không có đủ tiền để cải tạo tất cả các khu chung cư thì việc kêu gọi các nhà đầu tư, xã hội hóa công việc này là hết sức cần thiết. Vì vậy để bảo đảm lợi nhuận cho nhà đầu tư, Nhà nước nên bỏ ra một phần tiền để góp vốn, giảm gánh nặng với nhà đầu tư. Còn lại, Nhà nước góp thêm sức bằng các chính sách ưu đãi về thuế, cho vay, hoặc chỉ định thầu cho làm những dự án khác để bù đắp lợi nhuận.
Đi phân tích sâu hơn, ông Nam gợi ý, số tầng dôi ra của dự án sẽ được chính Nhà nước mua lại từ chủ đầu tư để phục vụ các mục đích cần thiết như làm trường học, nhà để xe, văn phòng của các cơ quan Nhà nước, hay chỉ đơn giản là vườn hoa, sân chơi, các khu chức năng cho cộng đồng…, hiện đang rất thiếu. Số này cũng có thể dùng làm trung tâm thương mại, thay thế các chợ “cóc”, thậm chí làm khách sạn, nhà nghỉ nếu ở các vị trí đẹp.
Ông Nam cho rằng, chính việc chuyển đổi công năng của tòa nhà sẽ giúp chủ đầu tư thu hút thêm được vốn từ các nhà đầu tư khác, mở thêm cho chủ đầu tư liên kết với những đơn vị khác để cùng làm, cùng chia lợi nhuận, trong trường hợp chủ đầu tư không đủ năng lực về tài chính và chuyên môn. Khi đó, Nhà nước sẽ đứng ra bảo lãnh, làm trung gian điều phối, bảo đảm lợi ích cho các bên tham gia. Trong trường hợp Nhà nước làm chủ đầu tư thì có thể phát hành thêm trái phiếu công trình để tạo đủ vốn thực hiện dự án. Phần diện tích dôi ra của các dự án sẽ được tính toán trên từng vị trí, khu vực cụ thể để chuyển đổi công năng sao cho việc thu hồi lợi ích được hiệu quả nhất. Từ đó, Nhà nước sẽ có tiền thanh toán trái phiếu đã phát hành…
Một giải pháp khác cũng được KTS Nam lưu ý, đó là nhanh chóng nghiên cứu, ứng dụng các công nghệ, vật liệu mới để giảm giá thành xây dựng và bảo đảm môi trường. Ông Nam thêm, cách triển khai thực hiện sao cho hiệu quả thì chúng ta nên chọn những chung cư đơn lẻ hoặc có vị trí thuận tiện để làm thí điểm trước, vì thu hút được nhiều vốn, nhiều nàh đầu tư. Đối với các khu lớn như Thành Công, Giảng Võ, Thanh Xuân thì cần lên quy hoạch chi tiết, kèm với tổ chức cuộc thi về quy hoạch, kiến trúc và kèm phương án thu hút đầu tư.
Cùng quan điểm này, trong bình luận gần đây về Quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến 2050, KTS Ngô Trung Hải đánh giá cao bản quy hoạch tham vọng này, song vẫn muốn thấy được những ý tưởng cụ thể, thiết thực hơn để giải quyết tình trạng xây dựng 'xôi đỗ' hiện nay. Nguyên Thứ trưởng Tài nguyên - Môi trường Đặng Hùng Võ cũng chỉ ra bất cập nảy sinh chính là do quy hoạch đất đai thì 'từ trên xuống' trong khi quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội là 'từ dưới lên'. KTS Nguyễn Quang cũng cho rằng, có vậy (quy hoạch từ dưới lên-PV) mới phát huy tối đa được các nguồn lực vốn không nhiều mà Hà Nội đang có. Quy hoạch như vậy cũng thể hiện được quan điểm lấy người dân chứ không phải lấy cơ quan quản lý làm trung tâm.
(Theo Nhân dân)
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét