Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu suy giảm, các doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn, cuối tuần qua, tại Tp.HCM đã diễn ra hội thảo “Vực dậy nguồn lực BĐS” nhằm tìm giải pháp chia sẻ khó khăn, khôi phục thị trường.
Nhân dịp này phóng viên ĐTTC đã trao đổi với ông Từ Tiến Phát, Phó Giám đốc khối khách hàng cá nhân Ngân hàng Á Châu (ACB), xoay quanh vấn đề này. Ông Phát cho biết:
Từ năm 2008 đến nay khi thị trường BĐS gặp khó khăn, nhu cầu tiêu thụ nhà giá rẻ vẫn tồn tại (phân khúc giá căn hộ 12-18 triệu đồng/m2). Trong khi một bộ phận lớn giới đầu cơ tập trung nguồn tài chính (tiền nhàn rỗi, vốn vay, tiền kinh doanh…) để đầu tư BĐS, mua bán lòng vòng do có tỷ suất sinh lời cao.
Bong bóng BĐS bể do mua bán lòng vòng, người mua cuối cùng chịu thiệt vì không bán được. Hơn nữa, người dân vẫn coi BĐS là kênh đầu tư ngắn hạn, đặc biệt người dân ở Tp.HCM chủ yếu đầu tư vào các thị trường xung quanh (Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu…).
Các công ty BĐS lập ra để làm dự án hầu hết chỉ tiêu thụ trong ngắn hạn mà không tính đến yếu tố cung cầu của thị trường. Khi nền kinh tế gặp khó khăn do lạm phát, lãi suất cao, đa số người dân chọn phương án tiếp tục sống chung với gia đình hay ở nhà cho thuê (đối với người nhập cư) thay vì trả lãi suất cao để vay tiền mua nhà. Như vậy, lúc này BĐS không còn là một kênh đầu tư sinh lời mà thuần túy phục vụ chức năng để ở.
- Với nhận diện “căn bệnh” hiện tại của thị trường BĐS như vậy, theo ông liệu doanh nghiệp BĐS có tiếp cận được nguồn vốn giá rẻ để phục hồi thị trường và cứu chính mình hay không?
Thực tế hiện nay các NHTM dù đang trong tình trạng dư thừa vốn nhưng vẫn chưa có ý định “mở cửa” rót vốn cho doanh nghiệp BĐS và lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp BĐS vẫn duy trì mức khá cao.
Hiện tại nguồn cung căn hộ/đất nền tăng cao vượt xa mức cầu, trong đó rất nhiều nhà đầu tư cá nhân không đủ khả năng trả nợ ngân hàng buộc phải bán tháo để trả nợ. Xu hướng này sẽ tiếp tục tăng do tình hình nợ xấu của các NHTM đang tăng nhanh.
Ngoài ra, sự cạnh tranh trực tiếp từ nguồn cung BĐS nhà phố tại khu dân cư hiện hữu cũng gia tăng mạnh vì lý do “siết nợ” của các NHTM. Với quy định chặt chẽ của NHNN như tính dư nợ tín dụng gồm cả trái phiếu doanh nghiệp… khiến cho hạn chế khả năng huy động vốn của doanh nghiệp BĐS thông qua phát hành trái phiếu.
- Những chính sách tài chính tiền tệ gần đây của NHNN có tác động hỗ trợ gì cho thị trường BĐS không thưa ông?
Vừa qua NHNN có chính sách cho cơ cấu nợ đã góp phần làm giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp BĐS. Nếu trước đây doanh nghiệp tới hạn trả nợ cho ngân hàng, trước áp lực trả nợ phải bán tháo dự án của mình, nay khi được cơ cấu lại nợ doanh nghiệp có thể “thong thả” tìm đầu ra tốt hơn.
Ngoài ra, hiện nay do thừa vốn, các NHTM đang đẩy mạnh cho vay đối với khách hàng cá nhân có nhu cầu mua nhà đất. Cuộc đua giảm lãi suất và nới lỏng điều kiện cấp tín dụng BĐS đang diễn ra rất sôi động. Lãi suất cho vay đã giảm 5% chỉ trong vòng 3 tháng. Hiện nay phổ biến ở mức 15-16%/năm.
Việc nới lỏng tín dụng từ phía ngân hàng sẽ tác động rất tốt đến thị trường BĐS, trước hết là tác động tâm lý. Bên cạnh đó, lãi suất tiền gửi giảm nhanh sẽ tạo sức cầu tốt cho thị trường BĐS.
Còn một số tín hiệu tích cực khác như các thị trường vàng, ngoại tệ bị quản lý chặt tạo điều kiện dòng vốn đổ vào BĐS; nhu cầu mua sỉ của các tổ chức để tạo quỹ nhà ở phúc lợi cho nhân viên nhằm củng cố nguồn lực có chất lượng hay sự liên kết giữa ngân hàng và các công ty BĐS ngày càng chặt chẽ.
Như vậy, có rất nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường BĐS, từ đó hy vọng thị trường sẽ sớm phục hồi, có thể từ cuối năm 2012. Các chính sách tiền tệ đang hỗ trợ tích cực cho thị trường, hiện nay chỉ còn phụ thuộc “giá nào” để kéo người có nhu cầu mua nhà ở thật sự chấp nhận mua.
- Vậy theo ông, giải pháp nào cho doanh nghiệp để khai thông đầu ra cho thị trường BĐS?
Bơm tiền vào thị trường BĐS chỉ là giải pháp tạm thời để giải quyết khó khăn cho một số doanh nghiệp. Tuy nhiên, để thị trường BĐS phát triển ổn định và bền vững cần phải cơ cấu lại nguồn hàng trên thị trường, hướng vào nhu cầu thực của người dân mới là giải pháp lâu dài.
Như sản phẩm không bán được do lớn (về diện tích), giá cao phải chia nhỏ ra để phù hợp với nhu cầu thực sự về nhà ở của thị trường và khả năng thanh toán của người dân. Hiện nay, căn hộ nhỏ 30-50m2 phù hợp với nhu cầu của thị trường vào lúc này.
Do vậy, cần có định hướng của Nhà nước cho các dự án xây dựng căn hộ có diện tích nhỏ. Việc làm căn hộ nhỏ sẽ mở lối ra cho thị trường BĐS. Có thể thấy phân khúc nhà giá rẻ vẫn có thị trường trong những năm gần đây. Dự báo từ đầu quý III-2012 thị trường nhà ở giá rẻ sẽ phục hồi.
Các doanh nghiệp nên tăng cường liên kết với các NHTM để đưa ra các chương trình ưu đãi về giá và lãi suất cho khách hàng. Đồng thời chủ động chào giá bán ưu đãi tốt nhất cho những tổ chức có khả năng mua “sỉ”. Đặc biệt, các doanh nghiệp cần nâng cao năng lực tài chính để có thể tiếp cận nguồn vốn vay trực tiếp từ các NHTM: uy tín trả nợ, sử dụng vốn đúng mục đích, thực hiện đúng cam kết và minh bạch dòng tiền trả nợ…
- Hiện ACB có ưu tiên tín dụng cho lĩnh vực BĐS không?
Hiện nay ACB dùng 7.000 tỷ đồng để tài trợ cho khách hàng cá nhân vay vốn với lãi suất thấp (chỉ từ 15,5%/năm). Ngoài ra, ACB cũng đang triển khai hợp tác với liên doanh CTCP Đức Mạnh, CTCP Đầu tư và Xây dựng 579 (DMC-CECICO579) cho khách hàng mua căn hộ dự án nhà ở xã hội chung cư Đại Địa Bảo (Blue House) tại quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng.
Dự án này có diện tích căn hộ trung bình khoảng 50m2, giá bán 5-6 triệu đồng/m2. Hiện tại dự án đã phân phối được khoảng 70% tổng số căn hộ (tiêu biểu cho thị trường căn hộ giá rẻ, diện tích nhỏ).
- Xin cảm ơn ông.
 |
| Khách hàng giao dịch tại ACB. Ảnh: C.Thăng |
Từ năm 2008 đến nay khi thị trường BĐS gặp khó khăn, nhu cầu tiêu thụ nhà giá rẻ vẫn tồn tại (phân khúc giá căn hộ 12-18 triệu đồng/m2). Trong khi một bộ phận lớn giới đầu cơ tập trung nguồn tài chính (tiền nhàn rỗi, vốn vay, tiền kinh doanh…) để đầu tư BĐS, mua bán lòng vòng do có tỷ suất sinh lời cao.
Bong bóng BĐS bể do mua bán lòng vòng, người mua cuối cùng chịu thiệt vì không bán được. Hơn nữa, người dân vẫn coi BĐS là kênh đầu tư ngắn hạn, đặc biệt người dân ở Tp.HCM chủ yếu đầu tư vào các thị trường xung quanh (Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu…).
Các công ty BĐS lập ra để làm dự án hầu hết chỉ tiêu thụ trong ngắn hạn mà không tính đến yếu tố cung cầu của thị trường. Khi nền kinh tế gặp khó khăn do lạm phát, lãi suất cao, đa số người dân chọn phương án tiếp tục sống chung với gia đình hay ở nhà cho thuê (đối với người nhập cư) thay vì trả lãi suất cao để vay tiền mua nhà. Như vậy, lúc này BĐS không còn là một kênh đầu tư sinh lời mà thuần túy phục vụ chức năng để ở.
- Với nhận diện “căn bệnh” hiện tại của thị trường BĐS như vậy, theo ông liệu doanh nghiệp BĐS có tiếp cận được nguồn vốn giá rẻ để phục hồi thị trường và cứu chính mình hay không?
Thực tế hiện nay các NHTM dù đang trong tình trạng dư thừa vốn nhưng vẫn chưa có ý định “mở cửa” rót vốn cho doanh nghiệp BĐS và lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp BĐS vẫn duy trì mức khá cao.
Hiện tại nguồn cung căn hộ/đất nền tăng cao vượt xa mức cầu, trong đó rất nhiều nhà đầu tư cá nhân không đủ khả năng trả nợ ngân hàng buộc phải bán tháo để trả nợ. Xu hướng này sẽ tiếp tục tăng do tình hình nợ xấu của các NHTM đang tăng nhanh.
Ngoài ra, sự cạnh tranh trực tiếp từ nguồn cung BĐS nhà phố tại khu dân cư hiện hữu cũng gia tăng mạnh vì lý do “siết nợ” của các NHTM. Với quy định chặt chẽ của NHNN như tính dư nợ tín dụng gồm cả trái phiếu doanh nghiệp… khiến cho hạn chế khả năng huy động vốn của doanh nghiệp BĐS thông qua phát hành trái phiếu.
- Những chính sách tài chính tiền tệ gần đây của NHNN có tác động hỗ trợ gì cho thị trường BĐS không thưa ông?
Vừa qua NHNN có chính sách cho cơ cấu nợ đã góp phần làm giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp BĐS. Nếu trước đây doanh nghiệp tới hạn trả nợ cho ngân hàng, trước áp lực trả nợ phải bán tháo dự án của mình, nay khi được cơ cấu lại nợ doanh nghiệp có thể “thong thả” tìm đầu ra tốt hơn.
Ngoài ra, hiện nay do thừa vốn, các NHTM đang đẩy mạnh cho vay đối với khách hàng cá nhân có nhu cầu mua nhà đất. Cuộc đua giảm lãi suất và nới lỏng điều kiện cấp tín dụng BĐS đang diễn ra rất sôi động. Lãi suất cho vay đã giảm 5% chỉ trong vòng 3 tháng. Hiện nay phổ biến ở mức 15-16%/năm.
Việc nới lỏng tín dụng từ phía ngân hàng sẽ tác động rất tốt đến thị trường BĐS, trước hết là tác động tâm lý. Bên cạnh đó, lãi suất tiền gửi giảm nhanh sẽ tạo sức cầu tốt cho thị trường BĐS.
Còn một số tín hiệu tích cực khác như các thị trường vàng, ngoại tệ bị quản lý chặt tạo điều kiện dòng vốn đổ vào BĐS; nhu cầu mua sỉ của các tổ chức để tạo quỹ nhà ở phúc lợi cho nhân viên nhằm củng cố nguồn lực có chất lượng hay sự liên kết giữa ngân hàng và các công ty BĐS ngày càng chặt chẽ.
Như vậy, có rất nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường BĐS, từ đó hy vọng thị trường sẽ sớm phục hồi, có thể từ cuối năm 2012. Các chính sách tiền tệ đang hỗ trợ tích cực cho thị trường, hiện nay chỉ còn phụ thuộc “giá nào” để kéo người có nhu cầu mua nhà ở thật sự chấp nhận mua.
- Vậy theo ông, giải pháp nào cho doanh nghiệp để khai thông đầu ra cho thị trường BĐS?
Bơm tiền vào thị trường BĐS chỉ là giải pháp tạm thời để giải quyết khó khăn cho một số doanh nghiệp. Tuy nhiên, để thị trường BĐS phát triển ổn định và bền vững cần phải cơ cấu lại nguồn hàng trên thị trường, hướng vào nhu cầu thực của người dân mới là giải pháp lâu dài.
Như sản phẩm không bán được do lớn (về diện tích), giá cao phải chia nhỏ ra để phù hợp với nhu cầu thực sự về nhà ở của thị trường và khả năng thanh toán của người dân. Hiện nay, căn hộ nhỏ 30-50m2 phù hợp với nhu cầu của thị trường vào lúc này.
Do vậy, cần có định hướng của Nhà nước cho các dự án xây dựng căn hộ có diện tích nhỏ. Việc làm căn hộ nhỏ sẽ mở lối ra cho thị trường BĐS. Có thể thấy phân khúc nhà giá rẻ vẫn có thị trường trong những năm gần đây. Dự báo từ đầu quý III-2012 thị trường nhà ở giá rẻ sẽ phục hồi.
Các doanh nghiệp nên tăng cường liên kết với các NHTM để đưa ra các chương trình ưu đãi về giá và lãi suất cho khách hàng. Đồng thời chủ động chào giá bán ưu đãi tốt nhất cho những tổ chức có khả năng mua “sỉ”. Đặc biệt, các doanh nghiệp cần nâng cao năng lực tài chính để có thể tiếp cận nguồn vốn vay trực tiếp từ các NHTM: uy tín trả nợ, sử dụng vốn đúng mục đích, thực hiện đúng cam kết và minh bạch dòng tiền trả nợ…
- Hiện ACB có ưu tiên tín dụng cho lĩnh vực BĐS không?
Hiện nay ACB dùng 7.000 tỷ đồng để tài trợ cho khách hàng cá nhân vay vốn với lãi suất thấp (chỉ từ 15,5%/năm). Ngoài ra, ACB cũng đang triển khai hợp tác với liên doanh CTCP Đức Mạnh, CTCP Đầu tư và Xây dựng 579 (DMC-CECICO579) cho khách hàng mua căn hộ dự án nhà ở xã hội chung cư Đại Địa Bảo (Blue House) tại quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng.
Dự án này có diện tích căn hộ trung bình khoảng 50m2, giá bán 5-6 triệu đồng/m2. Hiện tại dự án đã phân phối được khoảng 70% tổng số căn hộ (tiêu biểu cho thị trường căn hộ giá rẻ, diện tích nhỏ).
- Xin cảm ơn ông.
(Theo ĐTTC)
BLOG rất mong nhận được bình luận của các bạn xung quanh các đề tài mà chúng ta cùng quan tâm. Xin hãy bấm vào link GỬI BÌNH LUẬN phía dưới bài, viết ý kiến của mình, rồi nhấn phím XUẤT BẢN. Sau đó, điền thông tin theo hệ thống hướng dẫn. Mọi ý kiến của các bạn đều được chúng tôi đón đợi và quan tâm.
Cám ơn các bạn!
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét