Vì sao hoạt động đầu tư xây nhà thu nhập thấp khó thành công?

Nhu cầu mua nhà thu nhập thấp (TNT) rất lớn, đặc biệt với mức thu nhập từ lương hiện nay của đại bộ phận công chức, người lao động.

Dự án Blue House tại quận Sơn Trà (TP.Đà Nẵng) do CTCP Đức Mạnh liên doanh với Cienco 579 làm chủ đầu tư. Ảnh: Bình An

Tuy nhiên, qua quá trình triển khai thực tế, cả DN và người dân đều kém mặn mà với phân khúc đặc biệt này. Trao đổi với ông Nguyễn Lương Giáp – Phó TGĐ CTCP đầu tư và xây dựng 579 (Cienco 579), DN  liên doanh với CTCP Đức Mạnh đang triển khai Dự án xây dựng nhà ở xã hội Blue House  tại TP.Đà Nẵng, thì để gặt hái thành công trong các dự án nhà TNT không đơn giản.

Đầu năm 2012, Đà Nẵng đã gây sự chú ý của cả nước khi CTCP đầu tư tài chính và BĐS Vicoland, DN đầu tiên tuyên bố dừng “cuộc chơi” với nhà TNT vì nếu tiếp tục triển khai, Cty sẽ lỗ nặng và không có vốn để triển khai dự án. Vậy theo ông, đâu là trở ngại lớn nhất với các dự án nhà TNT hiện nay?

- Theo tôi, có 2 trở ngại lớn nhất khiến nhà TNT không thành công, dù đây là chủ trương rất tốt. Trên thực tế, dự án nhà TNT Ngô Thì Nhậm ở Hà Nội tạo được cơn sốt ban đầu do nhận thức của người dân chưa rõ ràng. Khi người dân có điều kiện nghiên cứu kỹ hơn các điều kiện, quy định với nhà TNT thì rõ ràng họ đã tỏ ra e ngại hơn, ví dụ như các quy định nhà TNT chỉ được ở, không được giao dịch; sau 10 năm mới được bán..., đó là chưa nói đến vị trí các dự án nhà TNT thường ở xa, kết nối hạ tầng không thuận lợi, không tiện việc đi lại, sinh hoạt...

Với các DN, trở ngại lớn nhất là nguồn vốn. Trước đây, thực hiện chương trình này Chính phủ muốn tạo điều kiện cho DN được vay với lãi suất thấp với mục tiêu là làm sao để giá thành thấp tới mức tối đa, để người dân có thể mua được nhà. Tuy nhiên, qua một thời gian thực hiện thì các DN rất khó tiếp cận nguồn vốn đó. Cho đến thời điểm này, nguồn vốn vay hầu như bằng không; chỉ có một vài DN nhỏ là tiếp cận được. Như vậy, kế hoạch trông chờ vào nguồn vốn hỗ trợ từ Nhà nước có thể xem như phá sản.

Trong khi các DN lại không đủ tiền để làm ngay dự án hàng trăm tỉ đồng, mà phải phụ thuộc vào nhiều nguồn: Vào NH, vào các quỹ đầu tư; nhiều nguồn khác, thậm chí huy động tiền từ người mua để làm dự án. Nhưng trên thực tế, bản thân người mua  cũng không được vay, hỗ trợ từ NH để chi trả; việc xem xét đối tượng được mua cũng rất ngặt nghèo, nên nhiều trường hợp có hộ gia đình đúng đối tượng mua nhà TNT rồi nhưng lại nghèo quá không có tiền trả. DN có thể hỗ trợ người dân trả dần trong 3 - 5 năm chứ không thể hỗ trợ trả trong 10 - 15 năm được; nguồn vốn hạn hẹp của DN không cho phép như vậy. Do đó, với DN huy động tài chính để đầu tư khó, người mua cũng khó vì không có tiền... Đây chính là những yếu tố hạn chế trong nhà TNT.    

Theo quy định, với các dự án nhà TNT, chủ đầu tư chỉ được hưởng lợi nhuận biên 10%, phải chăng đây là mức lợi nhuận quá thấp khiến DN không mặn mà và đâu là yếu tố quyết định sự thành công của nhà TNT, thưa ông?

- Với đặc thù của các chương trình nhà ở xã hội thì chủ đầu tư được giao đất;  chi phí đầu tư xây dựng trên đất đó và được cộng lợi nhuận biên tối đa 10% và tất cả các phần này đã được các ban ngành thẩm định. Giá bán do chính quyền địa phương quy định và đối tượng bán được thực hiện theo Thông tư 16 của Bộ Xây dựng về các đối tượng được mua nhà. Với lợi nhuận biên thấp như vậy, nếu chủ đầu tư kéo dài thì chắc chắn sẽ rủi ro. Nếu không đẩy nhanh tiến độ, đưa các giải pháp công nghệ và rút ngắn thời gian thi công, tận dụng các chất liệu tại địa phương... thì giá thành khó có thể hạ, mà đây lại là lời giải quan trọng lúc này.

Tuy nhiên, giá thành chỉ là một yếu tố, cái quan trọng là chất lượng của công trình và thời gian tiến độ công trình. Mà tiến độ công trình là tiền bạc.

Ông đánh giá thế nào về giá nhà TNT hiện nay, tại sao có sự chênh lệch giá rất lớn giữa nhà TNT ở Hà Nội và Đà Nẵng hay các địa phương khác, với mức chênh lệch thậm chí gấp 2 - 3 lần?

- Đúng là hiện nay giá bán nhà TNT đang có mức chênh lệch lớn giữa các địa phương. Ví dụ như dự án Blue House của chúng tôi, dù có chất lượng tốt, vị trí thuận lợi ở trung tâm thành phố, nhưng giá bán cũng chỉ được trung bình 5,6 triệu đồng/m2, trong khi nếu dự án có vị trí như vậy mà đặt ở Hà Nội, chắc chắn không có giá ấy. Nên nhớ giá đất không cấu thành giá bán, với các chương trình nhà ở xã hội này đều được Nhà nước giao đất, không thu tiền sử dụng đất. Các yếu tố tạo nên sự khác nhau về giá thành ở các địa phương chủ yếu do chi phí đầu tư; do giá thuê nhân công; các yếu tố về vật liệu và các chi phí khác... Ví dụ ở Đà Nẵng 1 khối sắt là 70.000 đồng, nhưng ở Hà Nội có khi là 150.000đ/khối...

- Xin cảm ơn ông!

(Theo LĐO)