Khi người dân vẫn còn nặng tâm lý chờ giá xuống nữa, còn dân đầu tư thì đã tháo chạy thì thanh khoản của thị trường đang là nút thắt mấu chốt của thị trường bất động sản.
Hơn một năm nay kể từ khi bắt đầu lao dốc vào tháng 4/2011, thị trường bất động sản Hà Nội đã trải qua một thời gian dài phải đối mặt với rất nhiều khó khăn, thách thức. Sự khó khăn của bất động sản có hệ lụy rất lớn đến những ngành nghề khác như vật liệu xây dựng, nhân công, việc làm, nội thất, vận tải… Qua đó, đã tác động tiêu cực đến nền kinh tế trong thời gian qua.Cho đến nay, minh chứng là đã có rất nhiều doanh nghiệp phải giải thể, phá sản,…Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư quý I/2012 có 2400 DN làm thủ tục giải thể, 11.600 DN đăng ký ngừng hoạt động.
Hiện nay lượng hàng tồn kho bất động sản khá nhiều trên thị trường thứ cấp (chủ yếu là giới đầu cơ ôm hàng), cùng với thanh khoản thấp của thị trường lượng hàng mới (sơ cấp) từ các chủ đầu tư bán ra trong quý I/2012 cũng không đạt kết quả tốt.
Trong khi đó, hầu hết các tài sản bất động sản đều được thế chấp, và là tài sản bảo đảm của các ngân hàng thương mại.
Mới đây, trong buổi họp báo về điều hành chính sách tiền tệ mới của NHNN vào 11/4, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước chỉ ra rằng, dư nợ tín dụng trực tiếp cho vay BĐS chỉ trên dưới 10% nhưng dư nợ trong hệ thống có đảm bảo bằng bất động sản rất lớn, khoảng 60%.
Tính dư nợ trục tiếp cho vay bất động sản hiện nay vào khoảng 200 nghìn tỷ đồng, và nếu tính dư nợ trong hệ thống có đảm bảo bằng bất động sản thì gấp đến 6 lần tương đương con số vào khoảng 1,2 triệu tỷ đồng (khoảng hơn 60 tỷ USD chiếm đến hơn 50% GDP).
Nợ xấu đầu năm 2012 của toàn hệ thống vào khoảng 3,2% nhưng đến nay đã tăng lên 3,6% và có rất nhiều tổ chức tín dụng còn tăng cao hơn nhiều.
Chính vì thế, thời điểm này cần phải giải quyết hàng tồn kho là bất động sản đang là tài sản đảm bảo ở hệ thống ngân hàng. Vì thế vừa qua NHNN đã quyết định mở van tín dụng đối với lĩnh vực không khuyến khích là bất động sản, cơ cấu lại các khoản nợ nhằm mục đích tạo thanh khoản cho thị trường bất động sản.
Theo con số thông kế mới nhất từ CBRE Việt Nam, năm 2011 trên địa bán Hà Nội lượng hàng tồn căn hộ vào khoảng 16.500 căn, tổng nguồn cung năm 2012 ước khoảng 38.500 căn. Với thanh khoản thị trường như hiện nay thì lượng hàng tồn trong năm 2012 sẽ tiếp tục tăng lên.
Chính vì thế, những giải pháp chính sách tiền tệ vừa qua của NHNN chính là nhằm “đánh vào” tâm lý người mua nhà, tạo tính thanh khoản cho thị trường.
Tuy nhiên, vấn đề cơ cấu hàng hóa bất động sản trên thị trường lại đang rất bất hợp lý. Lượng căn hộ trung vào cao cấp chiếm đa số, với giá trị căn hộ dao động từ 2 đến 4 tỷ đồng/căn.
Trong khi đó nhu cầu ở thực của người dân hiện nay chỉ đáp ứng căn hộ giá trị trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Vì vậy lượng hàng căn hộ còn tồn chủ yếu nằm trong giới có tiền (đầu cơ).
Hiện bán cho đối tượng người sử dụng cuối là rất khó, cho dù lãi suất vừa qua đang có động thái giảm, nhưng vẫn còn ở mức cao từ 16-17%/năm chưa kích thích được nhu cầu.
Trong cuộc hội thảo Bất động sản 2012: Cơ hội trong khủng hoảng vừa được tổ chức 24/4, theo một số chuyên gia trong lĩnh vực này, vấn đề hiện nay của thị trường chính là thanh khoản.
Ông Phan Thành Mai, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, trong năm 2011 giá cổ phiếu BĐS liên tục giảm, có thời điểm xuống 56% so với năm trước do thị trường BĐS đóng băng. Ông Mai nhấn mạnh, nhóm ngành BĐS sẽ tiếp tục gặp khó khăn, do đó nhà đầu tư nên cân nhắc lựa chọn cổ phiếu có cơ bản tốt và đặc biệt phải có thông tin hỗ trợ mới kỳ vọng về một đợt tăng giá mới.
Có một quan điểm khác khá bi quan về thị trường trong thời gian tới, theo Luật sư Trần Vũ Hải, Công ty Luật Basico thì đối với căn hộ cao cấp phải giảm giá xuống 50% nữa, căn hộ trung cấp phải giảm 30% nếu không cứ đợi đến năm 2014 sẽ có nhiều doanh nghiệp phá sản.
Một dấu hiệu hỗ trợ từ chính sách của nhà nước cho thị trường khác đó là trong dự thảo Nghị định quản lý đô thị mà Bộ Xây dựng đang trình Chính phủ có nội dung cho doanh nghiệp tách diện tích căn hộ, và được phép xây căn hộ chung cư nhỏ từ 25m2 đến 45m2. Đây được xem là chính sách nhằm cải thiện mất cân đối về cơ cấu căn hộ hiện nay.
Sau khi có những động thái tích cực này của Nhà nước như mở tín dụng, giảm lãi suất, cho xây căn hộ nhỏ…, thị trường bất động sản có chuyển biến tịch cực hơn, giao dịch có tăng lên nhưng gần như chỉ khuyến khích được người có nhu cầu thực, nhà đầu tư vẫn rất thận trọng.
Với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, việc cơ cấu lại chiến lược kinh doanh mới là bức thiết hiện nay. Rất nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ đang tính đến phương án cơ cấu lại danh mục đầu tư, bán bớt các dự án, chỉ tập trung cho những dự án có hiệu quả. Tìm cách giải quyết vấn đề nợ xấu trong ngân hàng.
Việc tiếp cận nguồn vốn cũng gặp khó khăn trong thời gian qua, theo kết quả khảo sát DN vừa và nhỏ gần đây của ngân hàng ACB, chỉ có khoảng 30% không tiếp cận được vốn vay ngân hàng. Lý do: Thủ tục rườm rà (70%), thiếu tài sản thế chấp (53% số DN trả lời); lãi suất cao( 36%).
Vấn đề thanh khoản của thị trường lúc này không chỉ đè nặng lên vai các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, mà còn đối với cả hệ thông ngân hàng, chứ không phải là giải pháp nguồn vốn cho doanh nghiệp như lâu nay được đề cập nhiều. Đó chỉ là câu chuyện cho việc phát triển thị trường BĐS trong trung và dài hạn.
Hiện nay lượng hàng tồn kho bất động sản khá nhiều trên thị trường thứ cấp (chủ yếu là giới đầu cơ ôm hàng), cùng với thanh khoản thấp của thị trường lượng hàng mới (sơ cấp) từ các chủ đầu tư bán ra trong quý I/2012 cũng không đạt kết quả tốt.
Trong khi đó, hầu hết các tài sản bất động sản đều được thế chấp, và là tài sản bảo đảm của các ngân hàng thương mại.
Mới đây, trong buổi họp báo về điều hành chính sách tiền tệ mới của NHNN vào 11/4, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước chỉ ra rằng, dư nợ tín dụng trực tiếp cho vay BĐS chỉ trên dưới 10% nhưng dư nợ trong hệ thống có đảm bảo bằng bất động sản rất lớn, khoảng 60%.
Tính dư nợ trục tiếp cho vay bất động sản hiện nay vào khoảng 200 nghìn tỷ đồng, và nếu tính dư nợ trong hệ thống có đảm bảo bằng bất động sản thì gấp đến 6 lần tương đương con số vào khoảng 1,2 triệu tỷ đồng (khoảng hơn 60 tỷ USD chiếm đến hơn 50% GDP).
Nợ xấu đầu năm 2012 của toàn hệ thống vào khoảng 3,2% nhưng đến nay đã tăng lên 3,6% và có rất nhiều tổ chức tín dụng còn tăng cao hơn nhiều.
Chính vì thế, thời điểm này cần phải giải quyết hàng tồn kho là bất động sản đang là tài sản đảm bảo ở hệ thống ngân hàng. Vì thế vừa qua NHNN đã quyết định mở van tín dụng đối với lĩnh vực không khuyến khích là bất động sản, cơ cấu lại các khoản nợ nhằm mục đích tạo thanh khoản cho thị trường bất động sản.
 |
Theo con số thông kế mới nhất từ CBRE Việt Nam, năm 2011 trên địa bán Hà Nội lượng hàng tồn căn hộ vào khoảng 16.500 căn, tổng nguồn cung năm 2012 ước khoảng 38.500 căn. Với thanh khoản thị trường như hiện nay thì lượng hàng tồn trong năm 2012 sẽ tiếp tục tăng lên.
Chính vì thế, những giải pháp chính sách tiền tệ vừa qua của NHNN chính là nhằm “đánh vào” tâm lý người mua nhà, tạo tính thanh khoản cho thị trường.
Tuy nhiên, vấn đề cơ cấu hàng hóa bất động sản trên thị trường lại đang rất bất hợp lý. Lượng căn hộ trung vào cao cấp chiếm đa số, với giá trị căn hộ dao động từ 2 đến 4 tỷ đồng/căn.
Trong khi đó nhu cầu ở thực của người dân hiện nay chỉ đáp ứng căn hộ giá trị trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Vì vậy lượng hàng căn hộ còn tồn chủ yếu nằm trong giới có tiền (đầu cơ).
Hiện bán cho đối tượng người sử dụng cuối là rất khó, cho dù lãi suất vừa qua đang có động thái giảm, nhưng vẫn còn ở mức cao từ 16-17%/năm chưa kích thích được nhu cầu.
Trong cuộc hội thảo Bất động sản 2012: Cơ hội trong khủng hoảng vừa được tổ chức 24/4, theo một số chuyên gia trong lĩnh vực này, vấn đề hiện nay của thị trường chính là thanh khoản.
Ông Phan Thành Mai, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, trong năm 2011 giá cổ phiếu BĐS liên tục giảm, có thời điểm xuống 56% so với năm trước do thị trường BĐS đóng băng. Ông Mai nhấn mạnh, nhóm ngành BĐS sẽ tiếp tục gặp khó khăn, do đó nhà đầu tư nên cân nhắc lựa chọn cổ phiếu có cơ bản tốt và đặc biệt phải có thông tin hỗ trợ mới kỳ vọng về một đợt tăng giá mới.
Có một quan điểm khác khá bi quan về thị trường trong thời gian tới, theo Luật sư Trần Vũ Hải, Công ty Luật Basico thì đối với căn hộ cao cấp phải giảm giá xuống 50% nữa, căn hộ trung cấp phải giảm 30% nếu không cứ đợi đến năm 2014 sẽ có nhiều doanh nghiệp phá sản.
Một dấu hiệu hỗ trợ từ chính sách của nhà nước cho thị trường khác đó là trong dự thảo Nghị định quản lý đô thị mà Bộ Xây dựng đang trình Chính phủ có nội dung cho doanh nghiệp tách diện tích căn hộ, và được phép xây căn hộ chung cư nhỏ từ 25m2 đến 45m2. Đây được xem là chính sách nhằm cải thiện mất cân đối về cơ cấu căn hộ hiện nay.
Sau khi có những động thái tích cực này của Nhà nước như mở tín dụng, giảm lãi suất, cho xây căn hộ nhỏ…, thị trường bất động sản có chuyển biến tịch cực hơn, giao dịch có tăng lên nhưng gần như chỉ khuyến khích được người có nhu cầu thực, nhà đầu tư vẫn rất thận trọng.
Với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, việc cơ cấu lại chiến lược kinh doanh mới là bức thiết hiện nay. Rất nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ đang tính đến phương án cơ cấu lại danh mục đầu tư, bán bớt các dự án, chỉ tập trung cho những dự án có hiệu quả. Tìm cách giải quyết vấn đề nợ xấu trong ngân hàng.
Việc tiếp cận nguồn vốn cũng gặp khó khăn trong thời gian qua, theo kết quả khảo sát DN vừa và nhỏ gần đây của ngân hàng ACB, chỉ có khoảng 30% không tiếp cận được vốn vay ngân hàng. Lý do: Thủ tục rườm rà (70%), thiếu tài sản thế chấp (53% số DN trả lời); lãi suất cao( 36%).
Vấn đề thanh khoản của thị trường lúc này không chỉ đè nặng lên vai các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, mà còn đối với cả hệ thông ngân hàng, chứ không phải là giải pháp nguồn vốn cho doanh nghiệp như lâu nay được đề cập nhiều. Đó chỉ là câu chuyện cho việc phát triển thị trường BĐS trong trung và dài hạn.
(Theo TTVN/DNSG)
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét