Bất động sản: Nguồn lực lớn đang bị... lãng phí

Ngành bất động sản (BĐS) và các ngành kinh tế phụ trợ liên quan như xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng... đóng góp ít nhất khoảng 20 % vào tăng trưởng GDP. Vì vậy, có thể nói, ngành BĐS là một ngành kinh tế động lực.

Nhiều dự án BĐS trị giá hàng ngàn tỉ đồng đang "đắp chiếu".

Tuy nhiên, trên thực tế từ cuối năm 2008 đến nay, ngành kinh tế động lực này đang lâm vào tình cảnh khốn đốn khi hàng hóa sản xuất ra không bán được, sản xuất đình đốn....

Ngành kinh tế động lực

Chỉ tính riêng năm 2008 – năm cực thịnh của thị trường BĐS phía Nam - tổng nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS đạt gần 150 nghìn tỷ đồng (tương đương 8 tỷ USD). Trong đó, vốn trực tiếp đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này chiếm trên 50%. Sự hợp lưu của 2 dòng vốn trong và ngoài nước vào thị trường BĐS đã tạo nên một cú hích mạnh cho ngành này phát triển nóng. Hàng loạt dự án BĐS có quy mô đầu tư liên đến hàng tỷ USD liên tục ra đời. Trong nước, chỉ trong một thời gian ngắn Tp.HCM có gần 6 nghìn doanh nghiệp BĐS được đăng ký thành lập.

Lực lượng doanh nghiệp hùng hậu như vậy, cộng với một thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ, đã tạo ra không biết bao nhiêu công ăn việc làm. Trong giai đoạn phát triển cực thịnh từ năm 2007 -2008, ước tính ngành kinh tế BĐS đóng góp trên 11% vào GDP của Tp.HCM. Còn tính cả các ngành kinh tế liên quan như xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng... tỷ trọng đóng góp của ngành BĐS vào GDP của Tp.HCM có thể trên 20%. Hiện nay, mặc dù đã qua thời cực thịnh song BĐS vẫn đem lại nguồn thu khoảng 8 nghìn tỷ đồng/năm cho ngân sách Tp.HCM.

Theo phân tích của các chuyên gia, thị trường BĐS VN nói chung và Tp.HCM nói riêng hiện đang gặp một số khó khăn về vốn, đầu ra, vì vậy ngành kinh tế BĐS không thể hiện được vai trò của một ngành kinh tế động lực. Tuy nhiên, về lâu dài, triển vọng của thị trường BĐS VN vẫn còn rất sáng sủa. Không phải nghi ngờ về việc BĐS sẽ lại là một ngành kinh tế động lực sau khi vượt qua được những khó khăn hiện nay.

Các chuyên gia nhận định rằng với một quốc gia có dân số trẻ chiếm tỷ lệ cao như VN, cộng với việc nền kinh tế, quá trình đô thị hóa đang bùng nổ, thị trường BĐS VN đầy đủ những điều kiện lý tưởng để phát triển mạnh mẽ.  Hiện tại, dân số sống trong các đô thị VN mới chỉ đạt 34% và phải mất một thời gian dài nữa, VN mới có thể đạt đến mức 50% dân số sống trong các đô thị. Trong khi, mật độ dân sống tại đô thị là một trong những chuẩn để dựa vào đó đánh giá mức độ phát triển của một quốc gia. Do đó, sự phát triển của các đô thị mới ở VN trong thời gian tới là xu thế không thể tránh khỏi.

Theo quy luật, sự phát triển dân số đô thị bao giờ cũng đi kèm với sự phát triển của thị trường BĐS. Bài học phát triển thị trường BĐS của các quốc gia phát triển cho thấy thị trường BĐS phát triển cực thịnh kể từ khi thu nhập bình quân đầu người đạt 2 nghìn USD/năm. Giai đoạn phát triển cực thịnh này sẽ kéo dài cho đến khi thu nhập bình quân đầu người đạt từ 8 nghìn -10 nghìn USD/năm. Sau đó, thị trường BĐS sẽ bước vào giai đoạn phát triển ổn định.

Hiện nay, một số thành phố lớn như Tp.HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ... đã bắt đầu đạt chuẩn hội đủ điều kiện để thị trường BĐS VN bước vào giai đoạn phát triển mạnh. Và khi thị trường này phát triển mạnh, nó sẽ là ngành kinh tế đầu tàu kéo theo sự phát triển của những ngành khác.

Siết chặt để lãng phí

Sự phát triển quá nóng của thị trường BĐS trong một thời gian dài dẫn đến nguy cơ hình thành bong bóng BĐS – một trong những nguy cơ đe dọa nghiêm trọng nền kinh tế của một quốc gia. Nhiều quốc gia đi trước đã phải trả bài học đắt giá này. Theo một số đánh giá chính thức của các cơ quan chức năng, sự bất ổn trong mô hình phát triển thị trường BĐS hiện nay là chính là việc phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn vay ngắn... Sự phụ thuộc quá nhiều này, trong hoàn cảnh nội lực chưa đủ, đã đặt không ít doanh nghiệp BĐS rơi vào tình thế rủi ro cao.

Trong khi đó, từ cuối năm 2008 đến nay, thị trường BĐS biến động liên tục và lâm vào tình trạng khốn đốn bởi các chính sách điều tiết vĩ mô. Sự khó khăn của ngành kinh tế này lập tức kéo theo hàng loạt các ngành phụ trợ lao đao. Tồn kho hàng hóa trong các ngành sản xuất thép, gạch, xi măng tăng cao chưa từng thấy... Ở Tp.HCM hiện nay không quá khó để kể ra hàng loạt dự án có quy mô 3 – 4 nghìn tỷ đồng đang trong tình trạng “đắp mền nằm ngủ”. Kèm theo đó, hàng ngàn người lao động bị mất việc, gây tác động tiêu cực trực tiếp lên vấn đề an sinh xã hội.

Khi phân tích về căn nguyên của những khó khăn của thị trường BĐS hiện nay, các chuyên gia đều nhận định rằng nguyên do chính là sự điều tiết quá đột ngột về chính sách, từ thái cực quá dễ dãi nhảy sang thái cực siết quá mạnh. Cụ thể như một loạt các chính sách liên quan đến thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69; áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS; siết chặt tín dụng đối với BĐS...

Sự điều tiết của Nhà nước đối với bất cứ thị trường nào là điều cần phải có. Tuy nhiên, siết như thế nào để đạt được hiệu quả quản lý đồng thời vẫn tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển mới là lý tưởng. Sự điều tiết mạnh mẽ từ những chính sách vĩ mô hiện nay đang khiến ngành BĐS không còn thể hiện được vai trò là ngành kinh tế động lực, gây ra một sự lãng phí lớn.

Tp.HCM lập Đề án phát triển thị trường BĐS Vừa qua, Sở Xây dựng TP.HCM Tp.HCM đã trình UBND TP Dự thảo Đề án Phát triển thị trường bất động sản TP.HCM. Theo dự thảo Đề án này, Tp.HCM sẽ phát triển thị trường BĐS phục vụ cho chương trình hỗ trợ chuyển dịch cơ cấu kinh tế, chuyển đổi mô hình tăng trưởng kinh tế TP giai đoạn 2011 - 2015;  chú trọng tăng cường tiềm lực và nâng cao hiệu quả của kinh tế nhà nước trong hoạt động kinh doanh BĐS; phát triển mạnh kinh tế tư nhân trong hoạt động kinh doanh BĐS; cải thiện tính minh bạch của thị trường này và thống nhất trên một địa bàn chỉ thực hiện một loại quy hoạch; hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng để phát triển các công cụ tài chính; đẩy mạnh đầu tư xây dựng, phát triển quỹ nhà ở xã hội để đa dạng hóa hàng hóa BĐS….Ngoài ra, chính quyền sẽ trực tiếp tham gia phát triển quỹ đất sạch đối với những dự án xây dựng khu đô thị mới, đấu giá các khu đất này và thu hồi vốn đầu tư và lãi về cho ngân sách. UBND TP cũng sẽ kiến nghị Chính phủ cho phép chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội được sử dụng quyền sử dụng đất của dự án để thế chấp hoặc sử dụng chính dự án nhà xã hội (tài sản hình thành trong tương lai) để thế chấp vay vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; cho phép các dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân đang làm việc trong và ngoài các khu chế xuất, khu công nghiệp được hưởng các chính sách ưu đãi theo quy định; doanh nghiệp được vay lãi suất ưu đãi phù hợp với thời gian thu hồi vốn của dự án (20 - 40 năm) để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê với mức thuê phù hợp; TP được nghiên cứu và triển khai vận dụng thí điểm mô hình quỹ tín thác đầu tư BĐS đối với các dự án nhà ở an sinh xã hội...

(Theo LĐO)